TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 23/08748 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KWB2

Jugement du 07 Février 2025

N° : 25/156

[X] [V]

C/

[N] [O]

[M] [O], caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e CASTRES

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré à été prorogé 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [X] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne et assisté de M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES, substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Mme [M] [O], en qualité de caution

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat daté du 16 mars 2022 prenant effet au 10 avril 2022, Monsieur [X] [V] a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [O] et Monsieur [C] [W] concernant un logement situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 702 € et d’une provision pour charges de 95 €.

Monsieur [W] a conné congé à son bailleur par courrier recommandé daté du 17 octobre 2022. Monsieur [V] a alors fait régulariser un nouveau contrat de bail à Madame [N] [O] seule, sous les mêmes conditions, mais accompagnant ce second contrat d’un engagement de cautionnement signé le 19 Novembre 2022 par Madame [M] [O].

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.440,77 € au titre de l’arriéré locatif dû au 1er septembre 2023, et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 5 septembre 2023.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [N] [O] le 1er septembre 2023.

Par assignations des 20 et 21 novembre 2023, Monsieur [X] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

• En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [N] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,

• Condamner solidairement Madame [N] [O] et Madame [M] [O] au paiement des sommes suivantes :

3.295,50 € au titre de l’arriéré locatif arrêté courant novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [X] [V] a maintenu l’intégralité de ses demandes et a précisé que la dette locative, actualisée au 10 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 8.565,50 €, taxes d’enlèvement des ordures ménagères comprises.

Monsieur [X] [V] a indiqué qu’il considérait enfin qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur a indiqué que Madame [O] a très récemment quitté les lieux mais qu’elle n’avait pas rendu les clés et que l’état des lieux n’avait pas été réalisé.

Il ressort d’une attestation médicale envoyée par courriel au greffe le 25 avril 2024 que l’état de santé de Madame [M] [O] ne lui permet pas de se rendre à une audience.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Madame [N] [O] et Madame [M] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [X] [V] n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [X] [V] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [N] [O].

L’audience des débats a eu lieu le 27 septembre 2024. Par jugement en date du 18 octobre 2024 le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur produise l’original du contrat de bail, la copie versée au dossier étant illisible.

À l’issue des débats qui se sont à nouveau tenus le 29 Novembre 2024 et au cours desquels le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 10.149,50 euros, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 24-I de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause du contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux s’agissant des baux conclus antérieurement au 29 juillet 2023.

En l’espèce, le contrat de bail versé aux débats contient effectivement une clause portant résiliation du bail en cas d’impayé locatif suivi d’un commandement de payer dans les conditions rappelées ci avant. Monsieur [X] [V] a fait délivrer le 1er septembre 2023 un commandement de payer les loyers échus à Madame [N] [O] pour un montant de 2581,77 comprenant 141 euros de frais d’acte. Le commandement portait en outre demande de justification de l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance. Monsieur [V] justifie avoir saisi la CCAPEX à la même date.

Monsieur [V] justifie également avoir signifié le commandement à la caution de Madame [O] le 5 septembre 2023.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été signifiée les 20 et 21 novembre 2023, soit deux mois après la saisine de la CCAPEX conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Elle a parallèlement été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 novembre 2023 pour une première audience fixée au 5 avril 2024, soit dans le délai légal de six semaines minimum avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte produit à l’audience que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois prévu par le commandement et le contrat de bail. Il convient dès lors de constater que la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 2 novembre 2023 et que le bail est résilié à compter de cette date.

2. Sur la demande d’expulsion.

Aux termes de l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [N] [O] s’était présentée à l’audience du 5 avril 2024, sollicitant un renvoi pour pouvoir prendre l’attache d’un avocat. Elle ne s’est plus présentée lors des audiences suivantes. La note sociale communiquée à la juridiction fait état d’une demande de logement social déposée en janvier 2023 et d’une demande d’aide auprès d’Action Logement conditionnée néanmoins à une reprise de paiement de loyer pendant 3 mois. Elle confirme également que Madame [N] [O] bénéficiait à l’époque d’un CDI lui procurant un revenu mensuel de 1530 euros outre d’une prime d’activité de 368 euros.

Aux audiences des 27 septembre 2024 et 29 novembre 2024, Monsieur [V] a indiqué que Madame [O] avait quitté le logement pris à bail, sans restitution des clefs. D’ailleurs, l’avis de renvoi notifié par le greffe le 22 octobre 2024 a été retourné au motif d’un « destinataire inconnu à l’adresse », confirmant ainsi que Madame [N] [O] a quitté le logement ainsi que l’indiquait son bailleur, sans fournir sa nouvelle adresse et sans restituer les clefs au bailleur.

3. Sur les sommes dues par Madame [N] [O]

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et charges :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les termes sont par ailleurs rappelés par le contrat de bail, rappelle que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat.

Il ressort du décompte versé au débat que Madame [N] [O] était redevable au titre des loyers et charges à la date du commandement de payer de la somme de 2.581,77 €.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment des décomptes, l’arriéré locatif à la date du 23 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, apparaît fondé à la somme réclamée dans l’assignation soit 3.295,50 euros. Il convient de condamner Madame [N] [O] au paiement de cette somme, et ce en deniers et quittance, au vu des règlements réalisés par la défenderesse après l’assignation.

Sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation :

A compter de la résiliation du bail, il y a lieu de fixer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer augmentée de la provision sur charges, soit la somme de 797 euros due à compter du 2 novembre 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [N] [O] sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation à son bailleur à compter du 2 novembre 2023 et jusqu’à son parfait départ des lieux loués, étant précisé que la dette locative ci-dessus retenue contient l’indemnité d’occupation due pour le mois de novembre 2023

4. Sur les sommes dues par Madame [M] [O] ès qualité de caution.

L’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Les articles 2292 et 2294 du même code précisent que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables, qu’il doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce Monsieur [V] verse au débat un document présenté comme l’engagement de caution solidaire de Madame [M] [O] envers Madame [N] [O]. Si les informations portées sur le document (la date, le montant du loyer de 797 euros, la référence aux loyers) permettent de le lier effectivement à la situation du contrat de bail litigieux, les informations portées par les mentions manuscrites de Madame [M] [O] limitent toutefois l’engagement de celle-ci à la seule somme de 797 euros et pour une durée limitée dans le temps.

En effet, à deux reprises dans cet acte de cautionnement, la date limite de l’engagement est suivie d’un « blanc » : « soit jusqu’au ____dans la limite de 797 euros », puis dans la partie manuscrite : « je me porte caution solidaire sans faculté de discussion ni de division pour Madame [O] [N] jusqu’à la date du ____ pour un montant maximum de 797 euros (sept cent quatre vingt dix sept euros) pour le paiement des loyers (… ) ».

La copie produite ne permettant pas de s’assurer d’un engagement plus conséquent au vu des « blancs » et parties non lisibles, il convient de considérer que l’engagement de Madame [M] [O], en sa qualité de caution solidaire de Madame [N] [O], se limite à la somme de 797 euros. Elle sera par conséquent condamnée in solidum à hauteur de son engagement retenu soit à hauteur de 797 euros.

5. Sur les dépens et la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

• Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [N] [O] à verser à Monsieur [X] [V] une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE à la date du 2 novembre 2023 la résiliation du bail conclu le 16 mars 2022, et prenant effet au 10 avril 2022, entre Monsieur [X] [V] d’une part et Madame [N] [O] et Monsieur [C] [W] d’autre part, concernant un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 8], étant précisé que ce bail a fait l’objet d’un avenant suite au congé donné par Monsieur [W] au bailleur le 17 octobre 2022, Madame [N] [O] devenant seule locataire et un engagement de caution ayant été donné le 19 novembre 2022 par Madame [M] [O] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [N] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordées dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE, si besoin, à Madame [N] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que, si besoin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, si besoin, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à Monsieur [X] [V] une somme de 3.295,50 € (trois mille deux cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante centimes) au titre de sa dette locative arrêtée au 23 novembre 2023, échéance de novembre 2023 comprise, et ce en deniers et quittances au vu des règlements réalisés par la défenderesse après l’assignation ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [O] au paiement de cette dette locative due par Madame [N] [O], mais seulement à hauteur de son engagement soit 797 euros ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à verser à Monsieur [X] [V] une somme mensuelle de 797 € (sept cent quatre-vingt-dix-sept euros) au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 2 novembre 2023 jusqu’à son parfait départ des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour le mois de novembre 2023 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 3.295,50 € sus-prononcée ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à verser à Monsieur [X] [V] une somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection