TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01037 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6MG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Août 2025

S.A. [Adresse 7], représentée par son président directeur général

C/

[F] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Août 2025

à S.A. HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 07 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], représentée par son président directeur général, dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Mme [E] [V], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [F] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mai 2002 prenant effet au 1er juin 2002, la S.A HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [F] [Z] et Monsieur [G] [X] un appartement à usage d’habitation (n°25) ainsi qu’un garage (n°25) situés [Adresse 4] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 391,09 euros et une provision sur charges mensuelle de 65,70 euros.

Par courrier reçu par la S.A [Adresse 7] le 3 mai 2013, Monsieur [G] [X] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 3 juin 2013. Madame [F] [Z] est restée seule titulaire du bail.

Le 12 novembre 2024, la S.A HLM DES CHALETS a fait signifier à Madame [F] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la S.A [Adresse 7] a ensuite fait assigner Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.840,59 euros, mensualité de décembre 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [F] [Z].

A l’audience du 24 juin 2025, la S.A HLM DES CHALETS, représentée par Madame [E] [V], valablement munie d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.651,55 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise en précisant que Madame ne réagit pas aux relances.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à sa personne le 18 février 2025, Madame [F] [Z] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A [Adresse 7] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 25 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 mai 2002 prenant effet au 1er juin 2002 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.109,14 euros a été signifié le 12 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [Z] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025.

Madame [F] [Z] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [F] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A HLM DES CHALETS produit un décompte du 19 juin 2025 démontrant que Madame [F] [Z] reste devoir la somme de 2.651,55 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [F] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.651,55 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 1.109,14 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [F] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 13 janvier 2025 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la S.A [Adresse 7] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM DES CHALETS, Madame [F] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2002 prenant effet au 1er juin 2002 entre la S.A [Adresse 7], Monsieur [G] [X] et Madame [F] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation (n°25) ainsi qu’un garage (n°25) situés [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] à verser à la S.A [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 2.651,55 euros (décompte arrêté au 19 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 1.109,14 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] à payer à la S.A HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] à verser à la S.A [Adresse 7] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A HLM DES CHALETS de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La Vice-présidente