TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04890 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6ZM

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exerice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], société par action simplifiée, immatriculée au RCS d'[Localité 11], sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 6]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparante,

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [M] et M. [B] [R] sont propriétaires des lots numéros 1, 42 et 43 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 13] sise [Adresse 4] [Localité 15] ([Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, le [Adresse 18] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile Mme [X] [M] et M. [B] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], en son action;

— L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

— CONDAMNER solidairement Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme totale de 4 106,67 euros, correspondant à :

• 1 898,09 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

• 234,18 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice de l’année 2025 devenues exigibles par anticipation,

• 1 974,40 euroscorrespondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— CONDAMNER solidairement Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNER solidairement Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] située [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 11], la somme totale de 2 484 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— CONDAMNER solidairement Mme [X] [M] et M. [B] [R] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne s’acquittent pas du paiement de leurs charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance afin de pouvoir, le cas échéant, procéder par la voie de la saisie immobilière.

A l’audience du 18 septembre 2025, le [Adresse 17] [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à l’échéancier en cours proposé par les défendeurs consistant en un règlement par mensualités de 80,00 euros depuis le 5 août 2025.

Mme [X] [M] a comparu à l’audience.

Elle ne conteste ni le principe de la dette ni le montant réclamé mais s’oppose à la demande de dommages et intérêts, s’en remettant à la clémence du tribunal pour les autres demandes, et sollicite des délais de paiement sur 18 mois.

Au soutien, elle explique qu’elle a a été licenciée pour faute, qu’elle a une procédure en cours devant le Conseil des Prud’hommes, le jugement devant être rendu le 19 février 2026, qu’elle a retrouvé un nouveau travail et qu’elle est suivie par un psychologue. Elle expose que son époux a été convoqué pour licenciement le jour de l’audience.

Elle déclare que son revenu mensuel est de 1 600,00 euros et celui de son époux de 2 800,00 euros et qu’ils remboursent deux crédits par échéances de 2 000,00 euros et 500,00 euros.

M. [B] [R], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BELLES ALLEES verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 mai 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [X] [M] et M. [B] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un constat de carence de la tentative de conciliation judiciaire,

— un relevé de compte du syndic en date du 16 juillet 2025, sur la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025, faisant apparaître un compte débiteur de 3 872,49 euros, frais de recouvrement de 1 974,40 euros inclus,

— le procès-verbal de l’assemblée générale constitutive du 14 décembre 2021 et les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13 juin 2023, 8 juillet 2024 et 17 juin 2025 et les attestations de non recours s’y rapportant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— un tableau des charges prévisionnelles,

— et un extrait du règlement de copropriété,

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Le [Adresse 19] et Mme [X] [M] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2025, appel provision 3ème trimestre 2025 et appel AJUSTEMENT AVCE TRESORERIE /BUDGET inclus, s’élève à la somme de 1 898,09 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 242,81 euros à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 23 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges de l’exercice 2025 devenues exigibles:

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BELLES [Adresse 8] et Mme [X] [M] s’accordent pour dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 4ème trimestre 2025 s’élève à la somme de 234,18 euros .

Sur la demande de solidarité :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article “SECTION II – INDIVISION – DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE” du règlement de copropriété dont un extrait a été versé contradictoirement aux débats (p 58), ce qui suit : “Il y aura solidarité entre les indivisaires quant au règlement de toutes les dépenses afférentes au lot.”.

Les défendeurs coindivisaires seront donc tenus solidairement au paiement des charges et condamnés solidairement au paiement des sommes ci-dessus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise de Mme [X] [M] et M. [B] [R], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs ne contestent pas le montant réclamé et démontrent leur volonté d’apurer leur dette en demandant un délai de paiement.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 16] [Adresse 12] BELLES [Adresse 8] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [X] [M] sollicite un délai de paiement sur une période de 18 mois.

Au soutien, elle explique que suite à son licenciement pour faute faisant l’objet d’une procédure de contestation devant le Conseil des Prud’hommes, le jugement devant être rendu le 19 février 2026 elle a retrouvé un nouveau travail, que son revenu mensuel est de 1 600,00 euros et celui de son époux de 2 800,00 euros et qu’ils remboursent deux crédits par échéances de 2 000,00 euros et 500,00 euros.

Elle explique qu’ils ont proposé un échéancier de versements de 80,00 euros et qu’ils ont déjà réglé 160,00 euros .

Le [Adresse 16] LES BELLES ALLEES s’oppose à cette demande.

Compte tenu du montant de la créance du [Adresse 16] LES BELLES ALLEES et de la bonne foi des défendeurs, il y aura lieu d’accorder à Mme [X] [M] et M.[B] [R] un délai pour s’acquitter de leur dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “CONTENTIEUX”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes et les frais de “MISE EN DEMEURE AVOCAT” des 13 juin 2023 et 15 mars 2024, non justifiés.

Les frais des mises en demeure des 10 août 2022, 10 novembre 2022, 10 février 2023 et 9 février 2024, adressées moins d’un mois respectivement après les mises en demeure des 19 juillet 2022, 19 octobre 2022, 19 janvier 2023 et 18 janvier 2024 et ne présentant pas d’intérêt réel, n’apparaissent pas comme des frais nécessaires.

Seuls les frais des mises en demeure des 19 juillet 2022, 19 octobre 2022, 19 janvier 2023, 19 avril 2023 et 18 janvier 2024, d’un montant de 45,60 euros, conforme au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

Mme [X] [M] et M. [B] [R] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 228,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [X] [M] et M. [B] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au [Adresse 16] [Adresse 13], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BELLES ALLEES la somme de 1 898,09 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2025, appel provision 3ème trimestre 2025 et appel AJUSTEMENT AVCE TRESORERIE BUDGET inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 242,81 euros à compter du 23 mai 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 23 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au [Adresse 16] LES BELLES [Adresse 8] la somme de 234,18 euros au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le [Adresse 16] LES BELLES ALLEES de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au [Adresse 19] la somme de 228,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

AUTORISE Mme [X] [M] et M. [B] [R] à s’acquitter du règlement de la somme totale de de 2 132,27 euros au titre des arriérés de charges et des provisions sur charges devenues exigibles en 17 versements mensuels de 120,00 euros, le 18ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [X] [M] et M. [B] [R] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [M] et M. [B] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [M] et M. [B] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,