TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

Expropriation

N° RG 23/00103 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YN67

Jugement du :

18 Mars 2024

Affaire :

COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS

C/

S.C.I. ST EX

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 18 Mars 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS

Aéroport de [28]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Sébastien THOINET de la SELARL ATV AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

ET :

la S.C.I. ST EX

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par M^e Natacha BARBEROUSSE, avocat au barreau de DIJON

PROPRIÉTAIRE AYANT L’INTENTION D’ALIÉNER

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [Z] [V]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 novembre 2017, la SCI ST EX a acquis un terrain situé [Adresse 9], lieudit « [Adresse 18] » sur la commune de COLOMBIER-SAUGNIEU (69124), constitué des parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 14], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une superficie totale de 16 160 m².

La parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 14], accueillait déjà un bâtiment industriel et était desservie par la [Adresse 23].

Les parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] étaient nues et desservies par l'[Adresse 19]. Elles sont traversées par une canalisation d’adduction de gaz.

La partie des parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], située à l’Est de la canalisation a été louée à la société ECO METAL RECYCLAGE INDUSTRIE et la SCI 67 LA MODER, foncière de cette dernière, a souhaité acquérir ce terrain.

Par déclaration d’intention d’aliéner en date du 16 mai 2023, la SCI ST EX a informé la commune de COLOMBIER-SAUGNIEU de ce qu’elle entendait céder une emprise de terrain non bâti de 6 500 m² à détacher des parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la SCI 67 LA MODER au prix de 1 000 000 euros HT, soit 1 200 000 euros TTC.

Par délibération en date du 27 juin 2023, le Conseil communautaire de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS a exercé son droit de préemption urbain sur le bien et a proposé un prix d’acquisition de 810 000 euros HT, refusé par la SCI ST EX.

Par mémoire reçu au greffe le 19 septembre 2023, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d’acquisition du bien de la SCI ST EX.

Conformément aux dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS a consigné la somme de 121 500,00 euros, correspondant à 15 % de l’évaluation faite par le directeur département des finances publiques.

Par ordonnance rendue le 02 octobre 2023, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 05 février 2024 à 09h00, et celle de l’audience a été fixée au même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 05 février 2024.

A l’audience foraine du même jour, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire déposé au greffe le 13 décembre 2023 et demandé de :

fixer la valeur de l’immeuble cédé à 810 000 euros HT.

La SCI ST EX, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse déposé au greffe le 16 janvier 2024 et entend voir :

fixer la valeur du bien préempté à la somme de 1 000 000 euros HT, soit 1 200 000 euros TTC ;condamner la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS à lui verser la somme de 3 500,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions en date du 26 janvier 2024, reçues au greffe le 05 février 2024, et souhaite voir fixer le prix dû à la SCI ST EX à la somme de 810 000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 18 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix du bien préempté

Sur la consistance du bien préempté

S

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien préempté

L’article L. 213-4, alinéa 3, du code de l’urbanisme renvoyant, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d’expropriation, il conviendrait de faire application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d’obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l’instar de l’appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

Toutefois, en application de l’article L. 213-4, b), du code de l’urbanisme : « Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date [de référence pour l’appréciation de son usage effectif] ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; »

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation dans le cadre de l’exercice par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS de son droit de préemption, la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date de la décision.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien préempté

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, les parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont situées [Adresse 19] sur le territoire de la commune de [Localité 17].

La parcelle n° [Cadastre 2] se trouve à l’Ouest de la parcelle n° [Cadastre 3].

Elles sont délimitées :

au Nord, par [Adresse 20] ;

à l’Est, par la parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 13], accueillant une activité industrielle et par la parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 14], accueillant également une activité industrielle ;

au Sud, par les parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], de terrain nu et non entretenu ;

à l’Ouest, par la parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 4], appartenant à l’Etat.

L’accès aux parcelles s’opère via la parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 14] par une voie carrossable.

Les limites extérieures des parcelles sont grillagées et plantées d’arbres ou envahies par la végétation.

Aucune démarcation n’existe entre les parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Elle sont toutes deux nues, recouvertes de sable et terre compactés, et représentent une surface totale de 13 310 m².

Elles sont traversées, selon un axe allant du Sud Ouest de la parcelles n° [Cadastre 2] au Nord-Est de la parcelle n° [Cadastre 3], par une conduite de gaz alimentant l’aéroport [Localité 21] – [Localité 25].

Le terrain préempté et qui doit en être détaché, présente une forme trapézoïdale et correspond à la surface de ces parcelles se trouvant à l’Ouest de la conduite de gaz, soit à l’essentiel de la parcelle n° [Cadastre 3] et à la portion la plus au Sud de la parcelle n° [Cadastre 2], pour une surface de 6 500 m².

La conduite de gaz ne circule pas sur l’assiette de ce terrain.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, les parcelles sont la propriété de la SCI ST EX, qui les a partiellement données à bail, à titre précaire et pour trois ans, à la société ECO METAL RECYCLAGE INDUSTRIE, le bail ayant fait l’objet d’une reconduction tacite à son expiration. La déclaration d’intention d’aliéner fait état de leur occupation, qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux et dont il n’a pas été allégué qu’elle devait prendre fin avant que la présente décision ne soit rendue.

Cependant le bien est occupé par une société du même groupe que la SCI 67 LA MODER, pour laquelle cette occupation n’en était pas une. De plus, le bail ayant un caractère précaire, les parties ont considéré que la valeur du terrain devait être estimée sans tenir compte de son occupation.

Par ailleurs, du fait du passage de la canalisation de gaz précédemment évoquée, le terrain préempté est grevé d’une servitude d’utilité publique I3, emportant servitude de non aedificandi sur une largeur de deux mètres de part et d’autre de la canalisation, et de non sylvandi. Du fait de la configuration de l’emprise, ces servitudes s’appliquent sur l’intégralité de sa limite Ouest.

De plus, en raison de la proximité de l’aéroport de [Localité 21] – [Localité 25], les parcelles font également l’objet d’une servitude d’utilité publique T5, dite « aéronautique de dégagement ».

Sur l’usage effectif et la qualification du bien préempté

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien préempté et aux possibilités de construction

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

La date de référence résultant de l’application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Civ. 3, 1er mars 2023, 22-11-467).

En l’espèce, le bien préempté est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’expropriant expose que le PLU de la COMMUNE DE [Localité 16] a fait l’objet d’une modification par délibération du 12 octobre 2022, laquelle a fait évoluer la réglementation applicable à la zone Ui, dont relève le bien préempté.

Il en conclut cependant que cette modification ne devrait pas être prise en compte pour déterminer la date de référence, dans la mesure où elle n’aurait pas modifié le zonage des parcelles préemptées.

Or, doit être retenu, pour déterminer la date de référence en application de l’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme, l’acte qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle sont situés les biens (Civ. 3, 17 septembre 2014, 13-20.076 ; Civ. 3, 12 octobre 2022, 21-19.070), y compris lorsqu’il n’affecte pas leur classement (Civ. 3, 19 septembre 2019, 18-18.834).

La délibération du 12 octobre 2022 a été affichée en mairie le 14 octobre 2022 et a été reçue à la préfecture du RHONE le 17 octobre 2022.

Il sera donc retenu que le 17 octobre 2022 constitue la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien préempté par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien préempté et la qualification de terrain à bâtir

En vertu de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

L’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise :

« L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, les parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] étaient situées en zone Ui du PLU, qui correspond à une zone d’activité artisanale.

Il en ressort que les parcelles sont située dans un secteur constructible.

Par ailleurs, elles sont en bordure immédiate de l'[Adresse 19], dont elles ne sont séparées que par un talus et les arbres plantés en limite de parcelle, quand bien même il a pu être constaté lors du transport sur les lieux qu’un opérateur publique avait entreposé des tas de sable sur la voirie.

Des réseaux électriques, d’adduction d’eau potable et d’assainissement circulent à proximité et desservent les parcelles adjacentes. Le transport a permis de constater la présence de regard et de poteaux électriques le long de l'[Adresse 19].

La COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS fait valoir que la constructibilité de la parcelle est limitée par les servitudes d’utilité publique qui la grèvent et considère qu’elle n’est pas viabilisée, la desserte effective du terrain par les réseaux étant de nature à entraîner des coûts.

Elle ajoute avoir elle-même émis deux avis, datés de 05 et 15 juin 2023, imposant la réalisation de travaux tenant à la création d’une entrée charretière, au respect de triangles de visibilité pour la sortie des véhicules et la création d’une aire de manœuvre des véhicules sur le terrain. Elle en déduit que ces aménagements vont diminuer la surface utile du tènement et limiter la surface de plancher pouvant être construite.

Il n’en demeure pas moins que le terrain objet de la préemption était situé dans une zone désignée comme constructible par le PLU à la date de référence et se trouvait effectivement desservi par une voie d’accès et des réseaux situés à proximité immédiate, auxquels il pourra être facilement raccordé, aucune des pièces produites n’ayant établi que leurs dimensions ne fussent pas adaptées à la capacité de construction du terrain.

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié doit être qualifié de terrain à bâtir, bien que n’étant pas encore viabilisé, si bien que son évaluation devra tenir compte des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence du 17 octobre 2022.

Sur la fixation du prix d’acquisition du bien préempté

Aux termes de l’article L. 213-4, alinéa 1, du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. […] » et l’alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. »

A ce titre, l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En tout état de cause, l’article R. 311-22, alinéas 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant […] »

En l’espèce, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS considère que les contrainte inhérentes au zonage Ui des parcelles, les servitudes d’utilité publique et ses propres avis réduiraient fortement leur potentiel de construction des parcelles par rapport à la surface plancher théorique de 4 500 m² retenue par les Domaines dans leur avis du 27 juin 2023, qui correspondrait à un taux d’emprise de 70 % de la surface du sol, difficilement atteignable.

Elle observe que le permis de construire délivré à la SCI ST EX sur le surplus des parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], représente une emprise au sol de 1 660 m² sur les 6 805 m² de superficie du terrain, soit un taux d’emprise de 24 %. Elle poursuit en soulignant qu’un précédent projet, portant à peu près sur les parcelles préemptées, avait retenu une surface de plancher de 3 200 m² pour une superficie de 7 750 m², soit un taux d’emprise au sol de 36 %.

Elle en conclut que l’avis des Domaines du 27 juin 2023 ne sous-évalue pas le potentiel de constructibilité de l’emprise préemptée et en adopte l’estimation du prix.

Cet avis applique la méthode d’évaluation du prix par comparaison et celle d’évaluation de la charge foncière aux termes suivants, situés en zone Ui :

vente du 02 avril 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 13 809 m² à [Localité 24], au prix de 1 040 000 € : 75 € / m² de sol et 163 € / m² de surface de plancher réalisée ;

vente du 15 septembre 2022, d’une parcelle de terrain à bâtir de 14 013 m² à [Localité 27], au prix de 2 900 000 € : 206 € / m² de sol et 442 € / m² de surface plancher réalisée ;

vente du 23 février 2021, d’une parcelle de terrain à bâtir de 4 507 m² à [Localité 16], au prix de 270 420 € : 60 € / m² de sol et 158 € / m² de surface plancher réalisée ;

vente du 12 mai 2021, d’une parcelle de terrain à bâtir de 8 674 m² à [Localité 16], au prix de 520 140 € : 60 € / m² de sol et 119 € / m² de surface plancher réalisée ;

vente du 10 juillet 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 6 641 m² à [Localité 22], au prix de 444 947 € : 67 € / m² de sol et 135 € / m² de surface plancher réalisée.

Au regard de ces termes de comparaison, les Domaines retiennent :

une valeur moyenne de 94 € / m² de sol, soit une valeur du terrain préempté de 610 000 € ;

une surface de plancher théorique arrondie à 4 500 m², un prix moyen au m² de surface plancher de 203 € et une médiane de 158 €, le conduisant à retenir un prix de 180 € / m² pour le bien préempté et une valeur de 810 000 € HT.

En conclusion, il adopte le résultat obtenu par application de la méthode de la charge foncière, déterminant la valeur vénale du bien d’après son potentiel de constructibilité.

La COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS se prévaut également des deux termes de comparaison suivants, que les Domaines n’ont pas pris en compte :

acquisition par délibération du 13 octobre 2020 et acte du 03 novembre 2022 de la parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 1], en zone Ui, d’une surface de 19 466 m² au prix de 467 184 € HT : 24 € HT / m² de sol ;

Le Demandeur souligne que cette parcelles est située à 700 mètres de celles objet de l’instance et conteste toute dilution du prix, l’acquisition des différentes parcelles ayant fait l’objet d’un prix distinct selon la nature des parcelles.

La SCI ST EX argue du fait que cette parcelle était incluse dans un ensemble de 18 hectares et que le prix ne serait pas représentatif de la valeur de la parcelle mais serait dilué dans celui de parcelles inconstructibles. Elle indique encore qu’elle n’était desservie par aucun réseau et n’était pas viabilisable.

Le Commissaire du gouvernement note que le prix de la parcelle n’a pas été globalisé avec celui de parcelles inconstructibles aux termes de la délibération du 13 octobre 2020 et que l’argument de la SCI ST EX ne peut être retenu.

Il estime cependant qu’au vu de l’ancienneté de l’évaluation ayant donné lieu à l’acquisition et des autres transactions constatées, le prix constitue une anomalie et propose d’écarter ce terme de comparaison.

acquisition par délibération du 11 juin 2019 de la parcelle cadastrée section ZS, n° [Cadastre 7], d’une surface de 4 507 m², au prix de 270 420 € : 60 € / m² de sol ;

La SCI ST EX relève que le vendeur de la parcelle, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS, a imposé de nombreux critères de sélection au cessionnaire et aurait accepté de vendre la parcelle à bas prix en contrepartie d’un projet conforme à ses attentes.

Le Commissaire du gouvernement expose que si la transaction est ancienne, la cession effective n’est intervenue que le 23 février 2021. Il s’agit de son terme de comparaison n° 3.

Elle achève en soutenant que l’occupation actuelle du bien par un locataire doit minorer sa valeur, alors que les Domaines l’ont estimé en valeur libre.

Pour sa part, la SCI ST EX conteste le fait que la réglementation de la zone Ui du PLU entraînerait une limitation de la constructibilité de son terrain alors qu’elle-même a obtenu un permis de construire sur sa portion située à l’Ouest de la canalisation de gaz. Elle souligne que les avis du service de la voirie de la COMMUNE DE [Localité 16] ont été rendus après réception de la déclaration d’intention d’aliéner et sont sans emport sur la valorisation du terrain.

La Défenderesse poursuit en réfutant l’incidence négative de la location de l’emprise à céder sur sa valeur, au motif qu’il s’agit d’un bail précaire et non d’un bail commercial.

Elle se prévaut de l’étude réalisée par Me [S], notaire, datée du 23 octobre 2023, qui a retenu une valeur vénale moyenne de 175 € / m² au vu des termes de comparaison suivants, situés en zone Ui :

vente du 17 avril 2023 d’une parcelle de terrain à bâtir de 16 143 m² à [Localité 26], au prix de 3 023 467 € : 187 € / m² ;

La Défenderesse note que le PLU applicable est plus restrictif que celui de la COMMUNE DE [Localité 16] et limite l’emprise au sol à 60% de la surface de la parcelle.

Le Commissaire du gouvernement note la surface importante de la parcelle par rapport à celle du terrain préempté. Il propose de ne pas le retenir.

vente du 15 septembre 2022 d’une parcelle de terrain à bâtir de 14 013 m² à [Localité 27], au prix de 2 900 000 € : 206 € / m² ;

Ce terme de comparaison correspond au terme n° 2 de l’avis des Domaines.

Le Commissaire du gouvernement note la surface importante de la parcelle par rapport à celle du terrain préempté. Il propose de ne pas le retenir.

vente du 21 juillet 2022 d’une parcelle de terrain à bâtir de 8 475 m² à [Localité 26], au prix de 1 117 685 € : 132 € / m²

Le Commissaire du gouvernement note que le prix de ce terrain a quasiment doublé entre la vente réalisée en 2021 et celle du 21 juillet 2022, du fait que, dans l’intervalle, il a fait l’objet d’une opération de promotion immobilière. Il propose de ne pas le retenir.

Le Commissaire du gouvernement relève que cette étude est basée sur la méthode par comparaison des prix rapportés à la superficie des parcelles, qu’il considère peu adaptée à une surface de terrain à bâtir dont la valeur repose sur la surface plancher susceptible d’être développée.

Il souligne à ce titre que les règles prévues par le PLU de [Localité 26] en zone Ui sont bien plus contraignantes que celles de [Localité 15]. Il en conclut que les termes n° 1 et 3 de la SCI ST EX ne sont pas comparables à celui préempté pour ce qui est de leur constructibilité.

La SCI ST EX s’oppose au Commissaire du gouvernement en ce qu’il considère que les termes situés à SAINT-LAURENT-DE-MURE ne seraient pas comparables, à défaut de constructibilité définie selon les mêmes normes, aux motifs que la constructibilité serait déterminable et que si les règles sont plus restrictives, le prix demeure élevé.

Elle ajoute que son troisième terme de comparaison est d’une superficie comparable à celui du bien préempté et qu’il importerait peu que la surface des parcelles soit supérieure à celle du terrain vendu, dès lors que la méthode d’évaluation par la charge foncière ne prendrait pas en compte ce critère mais la seule surface de plancher constructible.

Enfin, le Commissair e du gouvernement a procédé à une recherche de termes de comparaison sur la période de janvier 2020 à octobre 2023, sur les communes situées à proximité de l’aéroport et portant sur des terrains à bâtir de 1 000 m² à 15 000 m² :

vente du 02 avril 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 13 809 m² à [Localité 24], au prix de 1 040 000 € : 75 € / m² de sol et 163 € / m² de surface de plancher réalisée ;

vente du 15 septembre 2022, d’une parcelle de terrain à bâtir de 14 013 m² à [Localité 27], au prix de 2 900 000 € : 206 € / m² de sol et 442 € / m² de surface plancher réalisée ;

vente du 23 février 2021, d’une parcelle de terrain à bâtir de 4 507 m² à [Localité 16], au prix de 270 420 € : 60 € / m² de sol et 158 € / m² de surface plancher réalisée ;

vente du 12 mai 2021, d’une parcelle de terrain à bâtir de 8 674 m² à [Localité 16], au prix de 520 140 € : 60 € / m² de sol et 119 € / m² de surface plancher réalisée ;

vente du 10 juillet 2020, d’une parcelle de terrain à bâtir de 6 641 m² à [Localité 22], au prix de 444 947 € : 67 € / m² de sol et 135 € / m² de surface plancher réalisée.

Dans un premier temps, il explique que les terrains des termes n° 1 et 2 sont d’une dimension bien supérieure à celle du terrain préempté et permettent de mener des projets d’aménagement d’une ampleur autre que ceux envisageables sur 6 500 m², ce qui impacterait leur prix, y compris avec la méthode de la charge foncière.

Dans un deuxième temps, il propose de les écarter et de ne retenir que les termes n° 3 à 5, dont il déduit :

un prix moyen de 62,33 € / m² de sol et une médiane de 60 € / m² de sol ;

un prix moyen de 124,67 € / m² de surface plancher et une médiane de 120 € / m² de surface plancher.

En retenant un prix moyen de 65 € / m² de sol, il évalue la valeur vénale du bien préempté à 422 500 €.

En retenant un prix moyen de 130 € / m² de surface plancher potentielle et une surface potentielle de 4 550 m², soit 70 % de la surface du sol de la parcelle, il évalue la valeur vénale du bien préempté à 591 500 €.

Il souligne cependant que dans la même zone, les taux d’emprise au sol sont compris entre 7,36 % et 39,90 %, avec une moyenne de 26,80 % et une médiane de 29,05 %, quand la surface de plancher réalisée est comprise entre 18,77 % et 40,70 % de la surface de sol de la parcelle, avec une moyenne de 30,79 % et une médiane de 32,03 %.

Il en conclut que l’offre de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS est « très satisfactoire ».

La SCI ST EX excipe pour sa part de son incapacité à obtenir la copie des actes et permis de construire délivrés pour les biens objets des termes de comparaison et argue de ce que l’interventionnisme de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS fausserait le jeu du marché pour maintenir des pris anormalement bas de 60 € / m² de sol, sans tenir compte de la surface de plancher pouvant être développée. Elle estime que son terrain doit être valorisé non pas à 130 € / m² de surface plancher, mais à 153,84 € / m² de surface de sol.

*****

En premier lieu, il est à rappeler que la méthode d’évaluation de la valeur vénale par comparaison tend à déterminer la valeur vénale du bien exproprié, correspondant au prix d’acquisition, à partir de transactions antérieures portant sur des biens comparables. La fiabilité de cette méthode dépend de la qualité des termes de comparaison produits, dont la consistance doit être aussi proche que possible de celle du bien dont la valeur doit être estimée.

La méthode dite de la charge foncière, qui vise à déterminer le prix d’un terrain pouvant accueillir un projet de construction, se voit principalement appliquer aux terrains à bâtir et consiste à déterminer le rapport entre le prix des terrains et la surface de plancher constructible, la valeur étant ainsi estimée selon le potentiel de constructibilité.

En deuxième lieu, s’agissant des termes de comparaison invoqués dans le cadre de l’instance, ceux

n° 1 du Demandeur et du Commissaire du gouvernement ;n° 1 de la Défenderesse ;n° 2 du Demandeur, de la Défenderesse et du Commissaire du gouvernement ;

seront écartés, en raison de leur superficie correspondant à plus de deux fois celle du terrain préempté.

En effet, contrairement à ce qu’affirme la SCI ST EX, la superficie des terrains demeure un critère déterminant du prix dans le cadre de la méthode de la charge foncière, dès lors que certaines contraintes prévues par le PLU n’ont pas la même incidence sur la constructibilité globale d’une parcelle selon ses dimensions et sa configuration.

Sur ce point, il est souligné, à titre d’exemple, que le rapport entre surface de plancher édifiée et surface de sol des parcelles objet de la vente du 02 avril 2020 (terme 1 Demanderesse et Commissaire du gouvernement) est de 46,27 %. Ce taux excède tous ceux calculés par le Commissaire du gouvernement sur des parcelles d’une surface de 1 571 m² à 8 771 m².

Il en va de même avec la vente du 15 septembre 2022 (terme 2 de l’ensemble des parties), la surface de plancher développée correspondant à 46,81 % de la surface du sol.

Le fait que ces deux termes de comparaison ne concernent pas la même commune corrobore la relation entre l’importance de la surface des terrains et leur potentiel de constructibilité globale dans une même zone du PLU, malgré les variations pouvant s’appliquer localement.

Le terme n° 6 de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS, d’une surface de 19 466 m², sera écarté pour cette même raison, étant de surcroît observé que son prix au mètre carré a été qualifié d’anomalie par le Commissaire du gouvernement, ce que démontrent d’ailleurs l’ensemble des autres termes de comparaison.

Le terme de comparaison n° 7 de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS correspond en réalité à son terme de comparaison n° 3 et rien ne justifie d’en tenir compte à deux reprises alors qu’il s’agit de la même transaction.

Enfin, il ressort de l’étude de Maître [S] (pièce n° 16 Défendeur) et des écritures du Commissaire du gouvernement, que le bien objet du terme de comparaison n° 3 de la SCI ST EX a fait l’objet d’une vente en date du 22 juillet 2021, au prix de 60 € / m² de sol, avant d’être revendu au prix de 132 € / m² le 21 juillet 2022.

Le Commissaire du gouvernement a expliqué cette augmentation du prix de 120% en un an par la conduite d’une opération de promotion immobilière ayant donné lieu au dépôt d’une demande de permis de construire et d’autorisations environnementales qui ont manifestement été accordés.

La transaction du 21 juillet 2022, qui ne portait donc pas sur un bien comparable à celui préempté et sera écartée des termes de comparaison pertinents.

En troisième et dernier lieu, il résulte des trois termes de comparaison retenus que le prix d’un terrain à bâtir dans le secteur géographique proche de celui du terrain préempté serait de :

62,33 € / m² de sol, avec une médiane de 60 € / m² de sol ;124,67 € / m² de surface plancher, avec une médiane de 120 € / m² de surface plancher.

En retenant un prix de 67 € / m² de sol, correspondant non pas au prix moyen mais au plus fort prix des termes de comparaison retenus, la valeur vénale du bien serait de 435 500 €.

L’estimation du potentiel de surface de plancher constructible du bien préempté à 70 % de la surface de son sol apparaît avantageuse au vu des contraintes affectant sa constructibilité et ne pouvoir être constatée de manière effective dans le cadre d’aucun des projets de construction menés à bien.

En retenant un prix de 158 € / m² de surface plancher, correspondant non pas au prix moyen mais au plus fort prix des termes de comparaison retenus, ainsi qu’un potentiel de surface de plancher correspondant à 70 % de la surface de sol, la valeur vénale du bien préempté serait de 718 900 €.

En outre, l’argument de la SCI ST EX, selon lequel les interventions de la Demanderesse maintiendraient un prix du mettre carré de terrain anormalement bas, à 60 € / m² de sol, est sans incidence sur l’évaluation du prix du terrain préempté par la méthode de la charge foncière, qui ne tient aucun compte de la valeur du sol.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’offre proposée par la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS à la SCI ST EX apparaît satisfactoire, voire supérieure à la valeur vénale du bien préempté.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant du prix d’acquisition du terrain de 6 500 m² à détacher des parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], sur le territoire de la COMMUNE DE [Localité 16], à la somme de 810 000 euros HT, en application des dispositions de l’article R. 311-22, alinéas 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS soit condamnée aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles, dans la mesure où son offre apparaissait satisfactoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition du terrain de 6 500 m² à détacher des parcelles cadastrées section ZS, n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], sur le territoire de la COMMUNE DE COLOMBIER-SAUGNIEU, objet de la déclaration d’intention d’aliéner du 16 mai 2023 et appartenant à la SCI ST EX, à 810 000 euros (QUATRE VINT UN MILLE EUROS) HT ;

DEBOUTE la SCI ST EX de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que les parties peuvent, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive, accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation et que leur silence dans ce délai vaudra acceptation du prix fixé et emportera transfert de propriété au profit de la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 213-12 du code de l’urbanisme, à défaut de renonciation à la mutation dans le délai précité, l’acte authentique de vente sera dressé dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle la présente décision sera devenue définitive ;

RAPPELLE que l’ancien propriétaire d’un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu’au paiement intégral du prix ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE L’EST LYONNAIS aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 21], le 18 mars 2024.

La Greffière Le Juge

C. CARAPITO V. BOULVERT