TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 27 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 23/01864 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PDT4

NAC : 72A

Jugement Rendu le 27 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE [Localité 8] 49, dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SELARL TULIER POLGE-ALIZERAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 9],

Représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès-qualité de curateur à la succession vacante de Madame [T] [I] née [Y], décédée le 19 octobre 2009, dont le siège social est situé “[Adresse 7]

Comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [I] et Mme [T] [I] née [Y] étaient tous deux propriétaires des lots numéros 244, 311, 312, 313, 434 et 435 au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE [Localité 8] 49 sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de Justice en dates du 16 février 2023 et du 17 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49, représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, a fait assigner M. [N] [I] et Mme [T] [I] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais de recouvrement et de frais irrépétibles.

Le commissaire de justice en charge de délivrer l’assignation à [T] [I] a dressé le 17 février 2023 un procès verbal de difficulté en indiquant que cette dernière était décédée le 19 octobre 2009.

La procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 23/1864.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49, représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, a fait assigner la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), en qualité de curateur à succession vacante de Mme [T] [I] née [Y] aux fins de voir ce tribunal :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Ordonner la jonction de cette instance à celle enrôlée sous le numéro 23/01864,

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 23 213,21 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2022, Fonds travaux ALUR 3t22 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 100 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

Rejeter toute demande de délais,

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La procédure a été enregistrée sous le n° RG 23/03944.

A l’audience du 8 février 2024, les deux procédures RG 23/01864 et RG 23/03944 ont été jointes sous le seul n° RG 23/01864.

Régulièrement assigné, M. [N] [I] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assignée, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales a écrit à son contradicteur et ,se fondant sur les dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, demande de considérer son courrier comme valant constitution. Elle n’a jamais conclu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 9 janvier 2025 et mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [N] [I] et Mme [T] [I] née [Y] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2011, 6 juin 2014, 5 septembre 2014 et 24 juin 2015,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés des 12 septembre 2016, 10 octobre 2016, 28 décembre 2016, 20 février 2017, 5 avril 2017, 28 juin 2017, 17 juillet 2017, 20 décembre 2017, 6 février 2018, 19 avril 2018, 4 juin 2018, 3 août 2018, 21 décembre 2018, 7 janvier 2019, 27 mai 2019, 3 juin 2019, 11 juin 2019, 25 octobre 2019, 19 novembre 2019, 16 décembre 2019, 17 décembre 2019, 29 janvier 2020, 18 mars 2020, 15 juin 2020, 26 juin 2020, 27 août 2020, 6 octobre 2020, 15 octobre 2020, 4 novembre 2020, 9 novembre 2020, 11 janvier 2021, 13 janvier 2021, 26 février 2021, et 4 juin 2021, et l’ordonnance du président du tribunal de grande instance d’EVRY du 20 mai 2019,

— l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’EVRY du 19 avril 2022 prolongeant la mission de la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI,

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— l’ordonnance du 11 mai 2023 du président du tribunal judiciaire d’Evry déclarant vacante ka succession de Mme [T] [Y] et nommant la DNID en qualité de curateur à la succession

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2022, pour la période du 1er octobre 2015 au 1er juillet 2022 APPEL 3ème TRIMESTRE 2022 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2022 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 23.213,21 euros.

L’examen des pièces produites permet d’établir que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49 peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er juillet 2022 pour la période du 1er octobre 2015 au 1er juillet 2022, APPEL 3ème TRIMESTRE 2022 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2022 inclus, s’élève bien à la somme de 23.213,21 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance délivré à la DNID, soit à compter du 23 juin 2023.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité et qui ne précise pas l’éventuel lien de conjugalité pouvant unir les défendeurs, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, un jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 20 décembre 2023 a déjà condamné M. [N] [I] et Mme [T] [I] née [Y] pour non paiement des charges de copropriété.

Les manquements répétés des défendeurs, la DNID ès-qualité, à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs, la DNID ès-qualité, seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum M. [N] [I] et la DNID, ès-qualité, à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49 une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49 réclame une somme de 100,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Ces frais n’étant pas justifiés, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49 de sa demande au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] [I] et la DNID, ès-qualité, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] 49 une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [N] [I] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [T] [I] née [Y], à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 8] 49 la somme de 23.213,21 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er juillet 2022 pour la période du 1er octobre 2015 au 1er juillet 2022, APPEL 3ème TRIMESTRE 2022 et 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE in solidum M. [N] [I] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [T] [I] née [Y], à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 8] 49 la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 8] 49 de sa demande au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE in solidum M. [N] [I] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [T] [I] née [Y], à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 8] 49 la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [N] [I] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de Mme [T] [I] née [Y] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,