TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/02242 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A67

Minute : 25/00117

Monsieur [E] [M]

Représentant : Maître Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, vestiaire : D1901

Madame [Y] [M]

Représentant : Maître Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, vestiaire : D1901

C/

Monsieur [V] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mars 2017, M. [E] [M] et Mme [Y] [M] ont donné à bail, par l’intermédiaire de leur mandataire, à M. [V] [G], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 623,32 euros outre une provision pour charges récupérables de 60 euros.

Suite à des impayés de loyers, M. [E] [M] et Mme [Y] [M], par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024 ont fait signifier à M. [V] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 19 728,01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, M. [E] [M] et Mme [Y] [M] ont fait assigner M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles 1103 du code civil et 809 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux en date du 28 mai 2024,

Ordonner en conséquence, l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situé [Adresse 4], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner M. [V] [G] à verser à M. et Mme [M], à titre provisionnel la somme de 21 258,99 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires au 28 mai 2024 date d’acquisition de la clause résolutoire,

Condamner M. [V] [G] à payer à M. et Mme [M] par provision à compter du 29 mai 2024 une indemnité d’occupation mensuelle de 1500 euros charges et taxes incluses jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Dire si l’occupation devait à se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire que l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestrielle nommé ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

Condamner M. [V] [G] à verser à M. et Mme [M] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’instance par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [V] [G] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que l’ensemble des frais de la procédure d’expulsion,

Rappeler l’exécution provisoire du droit de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 27 septembre 2024.

A l’audience du 10 janvier 2025, M. et Mme [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [V] [G] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [V] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort en l’espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mars 2017, du commandement de payer délivré le 28 mars 2024 et du décompte de la créance joint à ce commandement de payer que M. et Mme [M] rapportent la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 21 258,99 euros, arrêtée au 29 mai 2024.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] [G] à payer M. et Mme [M] la somme provisionnelle de 21 258,99 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. et Mme [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu'« que le » contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette réduction en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. "

M. et Mme [M] ont fait signifier, le 28 mars 2024 à M. [V] [G] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 19 728,01 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 29 mars 2017 est résilié à la date du 29 mai 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [V] [G], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [V] [G], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 29 mai 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. et Mme [M] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [V] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 mai 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

M. et Mme [M] ne démontrent l’existence d’un préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre autre que la perte du loyer. Le contrat de bail prévoyait « le loyer révisé chaque année le 29 mars sur la base de l’IRL (indice de référence des loyers du 4ème trimestre 2016 Valeur 125,50). »

La demande de M. et Mme [M] de voir l’indemnité d’occupation fixée à 1500 euros et indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sera donc rejetée. Mais, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, c’est-à-dire le 29 mars de chaque année sur la base de l’IRL (indice de référence des loyers) du 4ème trimestre 2016 Valeur 125,50. Le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [G], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mars 2024. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’expulsion.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’expulsion seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [M], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [V] [G] sera donc condamné à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [E] [M] et Mme [Y] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 29 mars 2017 entre M. [E] [M] et M. [Y] [M] d’une part et M. [V] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 mai 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [V] [G] des lieux situés [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [V] [G] à payer à M. [E] [M] et Mme [Y] [M] la somme provisionnelle de 21 258,99 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024, date de l’assignation,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [G] à compter du 29 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, c’est-à-dire le 29 mars de chaque année sur la base de l’IRL (indice de référence des loyers) du 4ème trimestre 2016 Valeur 125,50, le tout justifié au stade de l’exécution.

Condamne par provision M. [V] [G] à payer à M. [E] [M] et Mme [Y] [M] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 mai 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [V] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2024, mais ne comprendront pas les fais d’expulsion,

Condamne M. [V] [G] à payer à M. [E] [M] et Mme [Y] [M] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge