TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/52808 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P7D

N° : 7- LF

Assignation du :

15 et 17 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [OC] [TN] [M]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [D] [C]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

Madame [AF] [X]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [I] [X]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [YK] [S]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [J] [X] épouse [PC] [K]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [WK] [VN] épouse [ZW]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [JD] [C]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [RR] [C]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [IW] [AT]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [H] [YS] épouse [WS]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [FE] [YS]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [U] [PJ] épouse [N]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [MM] [YS]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [SG] [YS]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [P] [V]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [YK] [C]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [B] [VN] épouse [A] [Y]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [NC] [VN] épouse [VV]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [FZ] [X]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [P] [X]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [T] [AP]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [LF] [F] veuve [GU]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [O] [C]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [R] [HG] épouse [C]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [Z] [DC] épouse [W]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [EY] [DC]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [L] [VN] épouse [IB]

Chez son Avocat Maître René PETRELLI

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous représentés par Maître René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS – #C1160

DEFENDERESSES

La société FOOD AFFAIRS

[Adresse 1]

[Localité 5]

non constituée

La société LIBERTA

[Adresse 4]

[Localité 5]

non constituée

La société LIBERTO

[Adresse 3]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 4 décembre 2023, les membres de l’indivision propriétaire des lieux ont donné à bail commercial dérogatoire à la société FOOD AFFAIRS des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 156.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance, pour une durée non renouvelable de 36 mois à compter du 15 décembre 2023.

Des loyers sont demeurés impayés.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 12 novembre 2024, à la société FOOD AFFAIRS, pour une somme de 86.446,06 euros.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu 13 février 2025 prévoyant la résiliation anticipée du bail dérogatoire au plus tard le 30 juin 2025, l’apurement de la dette et la garantie de la société LIBERTA et de la société LIBERTO.

Par acte du 15 et 17 avril 2025, Madame [OC] [M], Madame [AF] [X], Monsieur [I] [X], Madame [YK] [S], Madame [J] [X] épouse [PC] [K], Madame [WK] [VN] épouse [ZW], Monsieur [JD] [C], Monsieur [RR] [C], Monsieur [D] [C], Monsieur [IW] [AT], Madame [H] [YS] épouse [WS], Monsieur [FE] [YS], Madame [U] [PJ] épouse [N], Monsieur [MM] [YS], Madame [SG] [YS], Monsieur [P] [V], Madame [YK] [C], Madame [B] [VN] épouse [A] [Y], Madame [NC] [VN] épouse [VV], Monsieur [FZ] [X], Monsieur [P] [X], Monsieur [T] [AP], Madame [LF] [F] veuve [GU], Monsieur [O] [C], Madame [R] [HG] épouse [C], Madame [Z] [DC] épouse [W], Madame [EY] [DC] et Madame [L] [VN] épouse [IB] ont fait assigner les sociétés FOOD AFFAIRS, LIBERTA et LIBERTO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— condamner in solidum la société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 197.058,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts,

— ordonner l’expulsion de la société FOOD AFFAIRS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner in solidum la société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 15.067,15 euros par mois incluant la provision sur charges, jusqu’à la libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner in solidum la société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 et de sa dénonce aux cautions.

À l’audience du 26 juin 2025, les requérants, représentés, ont maintenu les termes de leur assignation.

Régulièrement assignée par acte remis à personne, la société FOOD AFFAIRS n’a pas comparu.

Régulièrement assignées par acte remis à étude, la société LIBERTA et la société LIBERTO n’ont pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce les parties ont conclu un bail dérogatoire le 4 décembre 2023, puis un protocole transactionnel le 14 février 2025 prévoyant, dans son article 2 « à défaut de réalisation de la condition précitée [relative à la signature d’un contrat avec un nouveau locataire], le bail consenti au PRENEUR le 4 décembre 2023, dont les clauses et conditions demeureront expressément maintenues, se poursuivra dans tous ses effets jusqu’au 30 JUIN 2025, date à laquelle le bail sera considéré comme résilié ».

Le bailleur indiquant qu’aucun nouveau bail n’a été conclu, il convient de constater que le bail dérogatoire a pris fin, de la volonté commune des parties, le 30 juin 2025.

À l’audience du 26 juin 2025, le bailleur a précisé que le preneur se maintenait dans les lieux. Compte-tenu de la date de l’audience, cela ne signifie pas que le preneur n’a pas libéré les lieux le 30 juin 2025.

Pour autant, l’expulsion étant en tout état de cause ordonnée seulement à défaut de libération volontaire, il n’y a pas d’obstacle à ordonner l’expulsion, qui ne sera mise en œuvre que si la société FOOD AFFAIRS n’a pas libéré les lieux volontairement.

L’expulsion de la société FOOD AFFAIRS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

II – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail dérogatoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société FOOD AFFAIRS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par les requérants, l’obligation de la société FOOD AFFAIRS au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires au 7 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 178.781,79 euros (2ème trimestre 2025 inclus, clause pénale et frais de commandement déduits car ne constituant pas l’arriéré locatif), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société FOOD AFFAIRS, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

S’agissant de l’engagement de la société LIBERTA et de la société LIBERTO, ces sociétés, représentées par leur présidente Mme [E] [G] qui est également la présidente de la société FOOD AFFAIRS, se sont engagées dans le cadre du protocole transactionnel (article 5) à garantir le règlement de la dette locative, même après la résiliation du bail au 30 juin 2025, jusqu’à l’purement de la dette locative.

La société LIBERTA et la société LIBERTO sont donc tenues solidairement au paiement de l’arriéré locatif fixé.

Cependant les termes du protocole ne permettent pas, avec l’évidence requise en matière de référés, de considérer que le cautionnement s’étend au paiement des indemnité d’occupation postérieures au 1er juillet 2025, et ce d’autant que les actes de cautionnement initiaux du bail dérogatoire n’ont pas été produits par les demandeurs.

La demande de condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

En application de l’article 1343-2, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Il convient cependant de rappeler que, s’agissant des frais antérieurs à l’engagement de l’instance, constituent des dépens uniquement les frais qui ont un rapport étroit et nécessaire avec l’instance, comme une sommation ou un commandement légalement obligatoire avant l’introduction d’une instance.

En l’espèce les demandeurs n’ont pas fondé leur instance sur l’acquisition de la clause résolutoire, de telle sorte que le coût du commandement de payer et de ses dénonces ne peut être inclus dans les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des défenderesses ne permet d’écarter la demande formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail à la date du 30 juin 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FOOD AFFAIRS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société FOOD AFFAIRS, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société FOOD AFFAIRS à payer à Madame [OC] [M], Madame [AF] [X], Monsieur [I] [X], Madame [YK] [S], Madame [J] [X] épouse [PC] [K], Madame [WK] [VN] épouse [ZW], Monsieur [JD] [C], Monsieur [RR] [C], Monsieur [D] [C], Monsieur [IW] [AT], Madame [H] [YS] épouse [WS], Monsieur [FE] [YS], Madame [U] [PJ] épouse [N], Monsieur [MM] [YS], Madame [SG] [YS], Monsieur [P] [V], Madame [YK] [C], Madame [B] [VN] épouse [A] [Y], Madame [NC] [VN] épouse [VV], Monsieur [FZ] [X], Monsieur [P] [X], Monsieur [T] [AP], Madame [LF] [F] veuve [GU], Monsieur [O] [C], Madame [R] [HG] épouse [C], Madame [Z] [DC] épouse [W], Madame [EY] [DC] et Madame [L] [VN] épouse [IB] cette indemnité d’occupation ;

Condamnons par provision solidairement la société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO à payer à Madame [OC] [M], Madame [AF] [X], Monsieur [I] [X], Madame [YK] [S], Madame [J] [X] épouse [PC] [K], Madame [WK] [VN] épouse [ZW], Monsieur [JD] [C], Monsieur [RR] [C], Monsieur [D] [C], Monsieur [IW] [AT], Madame [H] [YS] épouse [WS], Monsieur [FE] [YS], Madame [U] [PJ] épouse [N], Monsieur [MM] [YS], Madame [SG] [YS], Monsieur [P] [V], Madame [YK] [C], Madame [B] [VN] épouse [A] [Y], Madame [NC] [VN] épouse [VV], Monsieur [FZ] [X], Monsieur [P] [X], Monsieur [T] [AP], Madame [LF] [F] veuve [GU], Monsieur [O] [C], Madame [R] [HG] épouse [C], Madame [Z] [DC] épouse [W], Madame [EY] [DC] et Madame [L] [VN] épouse [IB] la somme de 178.781,79 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 7 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons solidairement la société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO à payer à Madame [OC] [M], Madame [AF] [X], Monsieur [I] [X], Madame [YK] [S], Madame [J] [X] épouse [PC] [K], Madame [WK] [VN] épouse [ZW], Monsieur [JD] [C], Monsieur [RR] [C], Monsieur [D] [C], Monsieur [IW] [AT], Madame [H] [YS] épouse [WS], Monsieur [FE] [YS], Madame [U] [PJ] épouse [N], Monsieur [MM] [YS], Madame [SG] [YS], Monsieur [P] [V], Madame [YK] [C], Madame [B] [VN] épouse [A] [Y], Madame [NC] [VN] épouse [VV], Monsieur [FZ] [X], Monsieur [P] [X], Monsieur [T] [AP], Madame [LF] [F] veuve [GU], Monsieur [O] [C], Madame [R] [HG] épouse [C], Madame [Z] [DC] épouse [W], Madame [EY] [DC] et Madame [L] [VN] épouse [IB] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la société FOOD AFFAIRS, la société LIBERTA et la société LIBERTO aux dépens, ne comprenant pas le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 24 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ