RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés
Ordonnance du 6 juin 2025 MINUTE NE 25/______ N° RG 25/00442 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2EU
PRONONCÉE PAR
Elisa VALDOR, Juge, As[…]tée de AC EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 6 mai 2025 et lors du prononcé
ENTRE :
Monsieur X, Y Z demeurant […]
représenté par Maître Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2289
Madame AA AB épouse Z demeurant […]
représentée par Maître Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2289
DEMANDEURS
D’UNE PART
ET :
Monsieur AC, AD AE demeurant […]
représenté par Maître Emmanuel BOUKRIS de la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0265
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Madame AF, AG, AH AI demeurant […]
représentée par Maître Emmanuel BOUKRIS de la SELEURL SELARL EMMANUEL BOUKRIS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0265
S.A.S. LISE dont le siège social est […] 17 rue Jean Gabin – rez-de-chaussée n°601 – 78390 BOIS-D’ARCY
représentée par Maître Aude GONTHIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0634
DÉFENDEURS D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
************** EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice délivré le 27 mars 2025, Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes Monsieur AC AE, Madame AF AI et la SAS LISE, au visa des articles 145 et 809 du code de procédure civile, aux de voir ordonner une expertise judiciaire et condamner in solidum les parties défenderesse à leur payer :
- la somme de 5.000 euros au titre de la provision ad litem ;
- la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z exposent que :
- par acte sous seing privé du 20 février 2024, ils ont signé, par le biais de l’agence immobilière NESTENN, un compromis de vente avec Monsieur AC AE et Madame AF AI concernant une maison située 3 […] ;
- lors de la vente, il a été indiqué qu’aucun travaux depuis le permis de construire de 2005 n’avait été effectué par le vendeur alors que l’annonce du bien faisait état d’un sous-sol à usage de garage transformé en pièce de vie nécessitant l’obtention d’une déclaration préalable ;
- suite à l’acquisition, ils ont subi de multiples sinistres, à savoir des dégâts des eaux dans le sous-sol lors de phénomènes de fortes pluies nécessitant l’intervention des pompiers, et en ont informé leurs vendeurs qui n’ont jamais répondu ;
- dans son rapport du 2 octobre 2024, l’expert amiable a conclu que les anciens propriétaires ne pouvaient ignorer la survenance des désordres;
- ils ont mis en demeure par courrier daté du 24 janvier 2025, Monsieur AC AE et Madame AF AI lesquels ont refusé toute indemnisation ;
- ils peuvent agir sur le fondement des vices cachés ou du dol à l’encontre des vendeurs ces derniers ayant dissimulé les travaux réalisés et l’existence de remontées d’eau, et notamment sur le terrain d’un
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manquement au devoir de conseil à l’égard de l’agence immobilière qui a décrit le sous-sol comme habitable ;
- afin de saisir par la suite le juge du fond en indemnisation de leurs préjudices, ils sont fondés à obtenir la désignation d’un expertise judiciaire pour notamment examiner les désordres ;
- compte tenu des dépenses prises en charge par eux notamment au titre des honoraires d’avocats et d’expertise amiable, ils sont bien fondés en leur demande de provision ad litem.
A l’audience du 6 mai 2025, Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z, représentés par leur conseil, ont soutenu leur acte introductif d’instance et déposé leurs pièces telles que visées dans leur bordereau.
Monsieur AC AE et Madame AF AI, représentés par leur avocat, se sont référés à leurs conclusions en défense n°1 aux termes desquelles, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ils forment protestations et réserves sur la mesure et sollicitent du juge des référés de :
- leur donner acte de ce qu’ils forment les protestations et réserves d’usage sur l’expertise sollicitée par les demandeurs ;
- débouter les demandeurs de leur demande de provision ad litem ;
- débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter les demandeurs de leur de condamnation aux entiers dépens.
Ils font valoir, au soutien de leur défense, que :
- l’expertise judiciaire sollicitée par les époux Z a pour objet d’établir la réalité, l’étendue et les causes des désordres allégués et est nécessaire pour permettre d’établir, le cas échéant, les responsabilités encourues, de sorte que leur responsabilité n’est pas incontestablement encourue et dépendra des conclusions de l’expertise et de l’issue du procès au fond ;
- compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse concernant leurs responsabilités, la demande de condamnation à une provision ad litem doit être rejetée.
La SAS LISE, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions n°1 aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés, au visa des articles 145 et 809 du code de procédure civile, de :
- à titre principal, la mettre hors de cause ;
- à titre subsidiaire, prendre acte de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise solliciter
En tout état de cause,
- rejeter l’ensemble des demandes de provisions formulées à son encontre en raison des contestations sérieuses ;
- rejeter la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- réserver les dépens.
Au soutien de sa défense, elle expose que :
- elle conteste les allégations des époux AK concernant sa responsabilité dans la mesure elle n’avait pas connaissance des
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problèmes d’infiltrations/inondations du sous-sol et rien n’établit qu’elle en avait connaissance et si les désordres n’étaient pas visibles par les acquéreurs, il en était de même pour elle, et la problématique liée à l’absence d’autorisation administrative pour l’aménagement du sous-sol ne nécessite pas la désignation d’un expert, de sorte que sa mise hors de cause sera prononcée ;
- à titre subsidiaire, elle formule les protestations et réserves d’usage ;
- la demande de provision ad litem, d’une part, repose sur une obligation sérieusement contestable, dans la mesure où une expertise est sollicitée pour déterminer l’origine des désordres et le montant des réparations, de sorte que ces éléments sont à ce jour indéterminés, et si les désordres étaient constatés lors de l’expertise et leur origine antérieure à la vente, leur mauvaise foi n’est pas établie, et d’autre part, cette demande fait double emploi avec la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les demandeurs la justifiant par leurs frais d’avocat et les congés qu’ils ont dû poser.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise judiciaire et la demande de mise hors de cause de la SAS LISE
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 20 février 2024, Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z ont signé, avec Monsieur AC AE et Madame AF AI, avec le concours de la société LISE, exerçant sous l’enseigne « NESTENN CHILLY MAZARIN », un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située 3 […], la vente ayant été réitérée par acte authentique du 21 mai 2024.
Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z qui font état de la survenance de remontées d’eaux dans le sous-sol après la vente, démontrent, par la production notamment de l’attestation d’intervention des pompiers datée du 29 octobre 2024, du rapport d’expertise technique de la SAS OPENGROUPE du 2 octobre 2024 et du rapport d’intervention de la société AIRT CONTROLE du 7 janvier 2025, de la vraisemblance des désordres invoqués affectant le bien immobilier qu’ils ont acquis auprès de Monsieur AC AE et Madame AF AI, par l’intermédiaire de la société LISE.
Par ailleurs, Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z démontrent la potentialité d’un litige pouvant les opposer, d’une part, aux vendeurs, étant susceptibles d’agir à leur encontre devant le juge
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du fond sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du dol, et d’autre part, à l’égard de la société LISE, professionnel de l’immobilier, sur le terrain du manquement au devoir de conseil.
A cet égard, outre que les demandeurs n’ont pas, à ce stade, à démontrer que les conditions de mise en jeu de la responsabilité des défendeurs sont réunies, mais uniquement qu’il existe en germe un litige, il n’est pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés qu’une action au fond à l’encontre de Monsieur AC AE, Madame AF AI et de la société LISE serait vouée à l’échec.
La question de la responsabilité des vendeurs et de SAS LISE relève de l’appréciation du juge du fond et l’objet de l’expertise judiciaire est d’apporter les éclairages utiles au juge du fond qui serait, le cas échéant, saisi, à savoir notamment déterminer la réalité des désordres allégués, s’ils sont antérieurs à la vente, s’ils étaient susceptibles d’être visibles pour un acquéreur profane et s’ils étaient connus des vendeurs.
Au regard de ces éléments, Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z justifient d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert au contradictoire de l’ensemble des parties en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
Il convient donc de rejeter la demande de mise hors de cause de la société LISE et de faire droit à la demande d’expertise judiciaire, aux frais avancés de Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z, dans les termes du dispositif ci-dessous.
Sur la demande de provision ad litem
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Il convient de rappeler que la provision pour les frais du procès, dite provision ad litem, est une somme d’argent qui peut être allouée au demandeur en perspective des sommes qu’il devra avancer ou payer pour faire valoir ses droits, notamment la consignation en vue de l’expertise. Cependant, cette provision ne peut être allouée qu’à la condition que le principe d’une obligation non sérieusement contestable soit acquise, le débiteur de l’obligation étant alors tenu de supporter les frais précités.
Or, à ce stade, dans le cas présent, la responsabilité des vendeurs et de l’agence immobilière ainsi que le droit à réparation des demandeurs ne sont pas établies, et l’expertise judiciaire ordonnée a justement pour objet d’apporter les éléments techniques utiles pour permettre au juge du fond, qui sera le cas échéant saisi, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.
A ce titre, l’expertise technique réalisé par la SAS OPENGROUPE le 2 octobre 2024, qui ne l’a pas été au contradictoire des défendeurs, n’est pas suffisante à caractériser l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.
Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse sur les responsabilités encourues, il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation à une provision ad litem.
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Sur les frais irrépétibles et les dépens
En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z, partie demanderesse à l’expertise.
En outre, il n’y a pas lieu de condamner quiconque au titre de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que les demandes de ce chef seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
DEBOUTE la SAS LISE de sa demande de mise hors la cause ;
ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :
Monsieur AL AM expert judiciaire près la cour d’appel de Paris […] […] tél : 01.64.68.88.61 fax : 01.64.68.84.[…]. : 06.62.92.70.34 email : AN.AO.fr
lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
avec mission de :
- se rendre sur les lieux situés au 3 […] ([…]) ;
- entendre les parties en leurs dires et explications ;
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
- relever et décrire les désordres et malfaçons affectant l’immeuble litigieux allégués expressément dans l’assignation, le rapport d’expertise technique de la SAS OPENGROUPE du 2 octobre 2024 et le rapport d’intervention de la société AIRT CONTROLE du 7 janvier 2025 ;
- donner son avis sur leur réalité, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance en précisant
• s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage,
• ou si, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,
• ou encore, dans l’hypothèse où ces désordres constitueraient un dommage affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans pour autant le rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire
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si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,
- déterminer la date de survenance des désordres et si sur un plan technique ces désordres pouvaient être apparents pour les acquéreurs et/ou connus des vendeurs, y compris d’un profane, et à quelle période, et s’il est constaté sur un plan technique l’utilisation de procéder pour dissimuler les désordres, notamment à l’occasion de la vente de l’immeuble ;
- fournir tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres peuvent avoir pour cause l’usure, la vétusté ou un défaut d’entretien, et le cas échéant en préciser la part d’imputabilité ;
- fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer, dans l’hypothèse où des travaux ont été réalisés, s’ils ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, et à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables et dans quelles proportions ;
- à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ainsi que sur leur durée ;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis;
DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;
FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’EVRY […] 9, rue des Mazières à EVRY ([…]012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
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DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
- en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,
- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.
INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;
DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, 9, rue des Mazières à […]012 Évry (regie1.tj-evry@justice.fr / Tél : 01.60.76.80.08 ou 80.06), dans le délai de huit semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;
DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
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DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ad litem formée par Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z;
LAISSE les dépens à la charge de Monsieur AJ Z et Madame AA AB épouse Z ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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