TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/01936 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQMP

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], situé [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet BEURDELEY, SAS au capital de 60,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS D'[Localité 8] sous le numéro 403 747 397

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

S.A.R.L. ADANA, dont le siège social est situé [Adresse 3], SAS au capital de 7. 622,45 euros, immatriculée au RCS D'[Localité 8] sous le numéro 413 109 877

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 juin 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL ADANA est propriétaire des lots numéros 1, 2 et 8 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet BEURDELEY, a fait assigner la SARL ADANA devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES et sollicite de :

Condamner la SARL ADANA au paiement d’une somme de 10 193,41 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2025 incluse),

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner la SARL ADANA au paiement d’une somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

Condamner la SARL ADANA à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne paie plus ses charges de copropriété depuis plusieurs mois de manière répétitive et injustifiée, l’importance de son solde débiteur causant un préjudice financier important aux autres copropriétaires qui doivent faire l’avance de la somme due par elle.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL ADANA, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— l’extrait Kbis de la SARL ADANA,

— le titre de propriété de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées actualisé au 17 janvier 2025 sur la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 193,41euros,

— une édition du [Localité 9] Livre du 01/01/2019 au 31/12/2019

— les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2019, des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et du 1er trimestre 2025 et les relevés individuels de charges des exercices 2018, 2019, 2020, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 10 décembre 2018, 29 novembre 2019, 2 septembre 2020, 21 septembre 2021, 31 mai 2022, 27 juin 2023, 23 octobre 2024, et les attestations de non recours s’y rapportant,

— le contrat de syndic,

— et la mise en demeure du 7 décembre 2021.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

— A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle d’un fonds de travaux loi ALUR pour chacun des exercices 2019 à 2025, les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats n’en faisant pas mention et aucun autre procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que les sommes de 18,35 euros, 18,24 euros, 18,01 euros 18,67 euros et 19,95 euros mentionnées dans les appels de provisions versés aux débats au titre des fonds travaux ALUR pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,2024 et le 1er trimestre 2025 ne sont pas justifiées et doivent être déduites du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

— A la date du 23 novembre 2021, il est inscrit au débit du décompte versé aux débats une somme de 450,74 euros au titre des économies 2020.

Or, aux termes de la résolution numéro 4 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 21 septembre 2021 contenant approbation des comptes 2020, il est indiqué ce qui suit : “L’assemblée générale décide de placer les économies réalisées en provision pour des travaux futurs”, aucun appel de fonds sur la différence entre le budget prévisionnel 2020 voté lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2019 (6 310,00 euros) et les comptes de charges arrêtés au 31 décembre 2020 à la somme de 4 333,06 euros n’étant stipulé.

Le débit de la somme de 450,74 euros n’apparaît pas justifié et celle-ci sera déduite du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2025, appel 1er trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 9 285,56 euros (= 10 193,41€- 18,35€-18,35€-18,35€-18,35€-18,24€-18,24€-18,24€-18,24€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,01€-18,67€-18,67€-18,67€-18,67€-19,95€-450,74€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, au vu des appels de fonds versés aux débats et du procès-verbal de recherches de l’article 659 du code de procédure civile joint à l’assignation du 24 mars 2025, il apparaît que la SARL ADANA n’a procédé à aucun règlement depuis le 14 août 2019 et est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 6 mars 2025.

Cette défaillance depuis plusieurs années à payer les charges de copropriété est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la SARL ADANA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ADANA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL ADANA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 9 285,56 euros au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2025, appel 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE la SARL ADANA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SARL ADANA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL ADANA aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,