AUDIENCE DU 04 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00073 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DLWG

MINUTE : 25/00258

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Madame [K] [V]

née le 29 Juillet 1957 à MARSEILLE, demeurant 3, allée des Roses – 11000 CARCASSONNE

représentée par la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

Madame [X] [D] épouse [S]

née le 11 Mars 1988 à CARCASSONNE, demeurant 131 Route de Berriac – 11000 CARCASSONNE

représentée par M^e Stéphane CABEE, avocat au barreau de CARCASSONNE

Monsieur [M] [S]

né le 12 Mai 1981 à MAROC, demeurant 131 Route de Berriac – 11000 CARCASSONNE

représenté par M^e Stéphane CABEE, avocat au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 20 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 02 Octobre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 26 novembre 2020, Mme [K] [V] a acquis auprès de M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] une maison à usage d’habitation sise 3 allée des Roses à Carcassonne, cadastrée section AD n°88, au prix de 175.000 €.

Se plaignant de divers désordres affectant l’immeuble, notamment de remontées d’humidité affectant les murs, et après avoir fait intervenir la société STRICTOS en janvier 2021 pour en déterminer l’origine, Mme [V] a assigné M. et Mme [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Carcassonne, par actes du 15 avril 2021, pour obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [P].

Le rapport d’expertise a été déposé le 5 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2024, Mme [K] [V] a assigné M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] en lecture du rapport d’expertise devant le tribunal judiciaire de Carcassonne.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, Mme [V] sollicite, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, 1792 et suivants du code civil, et 1112-1 du code civil, de :

A titre principal,

Juger que la vente conclue le 6 novembre 2020 entre les consorts [S] et Mme [V] est entachée de vices cachés,Juger que les consorts [S] doivent garantie en sa qualité de vendeur professionnel constructeur au titre des vices cachés,Juger que les consorts [S] avaient parfaite connaissance des désordres affectant l’immeuble litigieux et qu’ils se sont abstenus d’en informer Mme [V],A titre subsidiaire,

Juger que les consorts [S] ont engagé leur responsabilité décennale en leur qualité de constructeur ;A titre infiniment subsidiaire,

Juger que les consorts [S] ont manqué à leur devoir précontractuel d’information a l’égard de Mme [V] en n’informant pas cette dernière des vices affectant le bien immobilier, vices dont Monsieur [S] ne pouvait ignorer au regard de sa qualité de professionnel du bâtiment,En tout état de cause,

Condamner solidairement les époux [S] à payer à Mme [V] une somme de 32.247,94 € TTC au titre de l’action estimatoire correspondant aux travaux de reprise des vices retenus par l’expert judiciaire et affectant l’immeuble objet du contrat de vente,

Condamner solidairement les époux [S] à payer à Mme [V] une somme de de 2.701,55€ € au titre de la reprise des désordres affectant le toit terrasse de son salon et apparus postérieurement au dépôt du rapport de l’expert judiciaire.Condamner solidairement les époux [S] à payer à Mme [V] une somme de 1.660,30 € TTC au titre des frais des constats d’huissiers réalisés,Condamner solidairement les époux [S] à payer à Mme [V] une somme de 3.716,99 € TTC au titre de la recherche d‘humidité réalisée par la société STRICTOS,Condamner solidairement les époux [S] à payer à Mme [V] une somme de 4.641,12 € en réparation de son préjudice de jouissance subi de novembre 2020 jusqu’à ce jour, somme à parfaire au jour du jugement,Condamner solidairement les époux [S] à payer à Mme [V] une somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement les époux [S] aux entiers dépens de l’instance de référé et de l’instance au fond, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [P].

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, les époux [S] demandent de :

Débouter Mme [K] [V] de l’intégralité de ses demandes,Condamner reconventionnellement Mme [V] à leur payer une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [V] aux entiers dépens.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 mai 2025, la procédure a été clôturée de manière différée le 22 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 2 octobre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la responsabilité des vendeurs

Mme [V] se plaint des désordres suivants :

présence anormale d’humidité au sein de l’immeuble, avec présence de remontées capillaires en façades ainsi qu’au niveau des murs et des cloisons intérieures,non conformité de l’alimentation par l’eau du puits et absence de système de déconnexion des réseaux,traces de coulure sur la faïence de la salle de bain,défaut d’étanchéité de la toiture terrasse du garage,défaut de fermeture de la porte-fenêtre donnant sur le jardin,défaut d’étanchéité du toit terrasse du salon, survenu après le dépôt du rapport d’expertise.

Elle recherche la responsabilité de ses vendeurs à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire sur le fondement de leur responsabilité décennale, à titre infiniment subsidiaire, sur le manquement à leur devoir précontractuel d’information.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

l’immeuble présente des traces d’humidités anormales en façade à deux endroits, au niveau de la salle de bain et en façade sud, autour de la porte-fenêtre de la chambre principale, ainsi qu’un décollement du papier peint et des plinthes en plusieurs endroits en raison de l’humidité présente dans les murs et cloisons. L’expert relève toutefois qu’il n’est pas en mesure de déterminer l’origine de cette humidité, Mme [V] n’ayant pas procédé à la consignation complémentaire demandée. Il estime, au vu des conclusions de la société Resilians intervenue le 27 janvier 2022, à la demande de Mme [V], pour rechercher d’éventuelles fuites, que la présence d’humidité en pied de cloisons intérieures tend à établir qu’elle provient de fuites dans les réseaux plutôt que de remontées capillaires.l’alimentation par l’eau du puits n’est pas conforme, dès lors qu’il manque un clapet anti retour pour séparer les deux réseaux, étant rappelé que la réglementation interdit l’alimentation en eau par un puits sauf pour les chasses d’eau et les machines à laver le linge et la vaisselle. L’expert note qu’il n’est cependant pas en mesure de confirmer que le chauffe-eau est toujours alimenté par le puits.des traces de coulure sont visibles sur la faïence sous la colonne de douche à l’italienne, l’expert se référant aux conclusions de la société Resilians aux termes desquelles le raccord d’évacuation de la douche a été placé dans le mauvais sens.la toiture terrasse du garage n’est pas étanche : l’expert indique avoir observé une trace d’infiltration dans la plaque de plâtre du faux plafond collé en sous-face de la dalle, que la couverture de la toiture terrasse n’est pas isolée, la descente d’eaux pluviales du toit de la maison se déverse directement sur la toiture terrasse et le revêtement présente des défauts. L’expert note que l’étanchéité de la toiture a été reprise par la société Resilians, à la demande de Mme [V], sans qu’il n’en soit informé, ce qui fait obstacle au constat de désordres complémentaires.la porte-fenêtre donnant sur le jardin ne peut être correctement fermée du fait d’un mauvais réglage des taquets de fermeture, empêchant son verrouillage.

— sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il appartient à Mme [V] à qui incombe la charge de la preuve de démontrer l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente, et de nature à rendre le bien vendu impropre à son usage.

Concernant la présence anormale d’humidité au sein de l’immeuble, si l’expert ne conteste pas la réalité des désordres, il n’a pas été en mesure d’en identifier précisément l’origine, puisque Mme [V] n’a pas consigné les frais supplémentaires réclamés par l’expert pour recourir à un sapiteur. Même le compte-rendu de recherche de fuites réalisé par la société Résilians, à la demande de Mme [V], qui ne constitue pas un document contradictoire, ne permet pas d’identifier l’origine de ces désordres, le rapport concluant à l’existence de plusieurs causes possibles et l’expert judiciaire retenant plutôt l’existence de fuites sur les réseaux au vu des éléments dont il dispose.

Dès lors, en l’absence d’éléments établissant avec certitude l’origine de ces désordres, il n’est pas démontré que ce vice est antérieur à la vente, ni que les vendeurs en avaient connaissance. En tout état de cause, à supposer que ces vices portent sur les canalisations, comme le suppute l’expert, le seul fait que M. [S] soit artisan ne suffit pas à établir qu’il se serait comporté sur ce point en maître d’œuvre, de sorte que les vendeurs sont fondés à se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente.

Les traces de coulure sur la faïence de la salle de bain, ainsi que l’impossibilité de fermer la porte-fenêtre ne constituent pas des vices cachés dans la mesure où aucun élément en procédure n’établit que ces vices n’étaient pas visibles même pour un acquéreur profane, ni qu’ils seraient d’une telle ampleur qu’il rendraient le bien impropre à son usage ou en diminueraient tellement l’usage que l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien ou en aurait donné un prix moindre.

S’agissant du défaut d’étanchéité du toit terrasse du salon, survenu après le dépôt du rapport d’expertise, aucun élément en procédure ne permet d’établir quelle est l’origine de ce vice, de sorte que la garantie des vices cachés sera écartée.

En ce qui concerne la non-conformité de l’alimentation de la maison par l’eau du puits, il s’agit d’un vice nécessairement antérieur à la vente, qui présente un caractère caché, et dont l’ampleur est telle que nécessairement l’acquéreur en aurait donné un prix moindre compte tenu des travaux de reprise à réaliser pour le remettre en conformité.

Les époux [S], qui ont déclaré dans l’acte authentique de vente avoir réalisé eux-mêmes la rénovation intérieure totale de l’immeuble, ne pouvaient donc pas ne pas savoir que cette alimentation en eau n’est pas conforme, l’expert ayant relevé l’absence de clapet anti-retour pour séparer les réseaux et étant rappelé que M. [S] est un artisan du bâtiment.

Les vendeurs ne peuvent donc se prévaloir de la clause exonérative de responsabilité stipulée dans l’acte de vente et seront donc condamnés à supporter le coût des travaux de reprise.

Enfin, s’agissant du défaut d’étanchéité du toit, compte tenu des observations faites par l’expert, à savoir un défaut d’isolation de la couverture, ainsi que dans le revêtement à proximité de la naissance des eaux pluviales, qui se déversent directement sur la toiture terrasse, il est établi qu’il s’agit d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, le seul fait que Mme [V] ait fait procéder à des travaux de reprise par la société Resilians sans que l’expert n’en soit informé et sans avoir réalisé de mise en eau de la toiture de la terrasse ne remettant pas en cause les premières analyses de l’expert mais faisant obstacle à la réalisation de constatations complémentaires

Les époux [S] ne peuvent se prévaloir de la clause exonérative de responsabilité figurant dans l’acte de vente, dès lors qu’ils se sont comportés en maîtres d’œuvre et que M. [S] exerce la profession d’artisan dans le bâtiment. Ils seront donc tenus au coût des travaux de reprise.

— Sur la responsabilité décennale

L’article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de l’article 1792-1, la personne qui vend, après avoir rénové des biens immobiliers est réputée constructeur et engage à ce titre sa responsabilité décennale, lorsque les travaux de rénovation réalisés peuvent recevoir la qualification d’ouvrage.

Il résulte de ces textes que l’acquéreur, pour engager la responsabilité décennale de son vendeur à raison de travaux qu’il a réalisés ou fait réaliser sur l’immeuble vendu, doit rapporter la preuve:

que les désordres qu’ils allèguent, portent sur un ouvrage au sens de l’article 1792-1 2°du code civil, réalisé par son vendeur ou pour son compte,que ces désordres sont de nature à compromettre la solidité de cet ouvrage ou à l’affecter dans l’un de ses éléments constitutifs ou dans l’un de ses éléments d’équipement le rendant impropre à sa destination.

Au cas présent, il est constant que les époux [S] ont procédé à la rénovation intégrale de l’intérieur de la maison.

Toutefois, en ce qui concerne le surplus des désordres qui ne relèvent pas de la garantie des vices cachés, ils ne relèvent pas davantage de la responsabilité décennale du vendeur, dès lors que :

s’agissant de l’humidité, aucun élément en procédure ne permet de connaître l’origine de ces désordres, de sorte que rien ne permet d’établir qu’ils proviennent des travaux que les époux [S] ont réalisé ou fait réaliser.En ce qui concerne les traces de coulure sous la colonne de douche ainsi que le défaut de fermeture de la porte-vitrée, force est de constater que ces désordres ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ni à l’affecter dans l’un de ses éléments constitutifs ou dans l’un de ses éléments d’équipement le rendant impropre à sa destination.Enfin, s’agissant des désordres affectant le toit-terrasse du salon, Mme [V] ne démontre pas quelle en est l’origine, étant rappelé que ce désordre est survenu postérieurement aux opérations d’expertise. Il n’est donc pas possible de retenir qu’il présente une nature décennale.

— sur le manquement des vendeurs à leur obligation d’information pré-contractuelle

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre, doit l’en informer dès lors que, légitiment, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Bien que Mme [V] reproche à M. et Mme [S] d’avoir volontairement passé sous silence les désordres qui affectent l’immeuble, force est de constater qu’elle ne démontre pas l’origine des désordres concernant l’humidité des murs ainsi que le toit-terrasse du salon, de sorte qu’aucune faute des époux [S] n’est rapportée. Enfin, s’agissant du défaut de fermeture de la baie-vitrée et des traces de coulure sous la colonne de douche, Mme [V] ne démontre pas en quoi cette information était déterminante de son consentement.

Ce moyen ne saurait donc prospérer.

Tenant ce qui précède et au vu du coût des travaux de reprise retenus par l’expert, les époux [S] seront condamnés in solidum à payer à Mme [V] les sommes suivantes :

8.285 €HT pour la reprise de la toiture terrasse au-dessus du garage,250 € HT pour la reprise de l’alimentation en eau de la maison,500 € en réparation de son préjudice de jouissance, pendant les travaux de reprise ci-dessus énoncés.

Mme [V] sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, dégénère en abus s’il constitue un acte de malice, de mauvaise foi, une erreur grave équipollente au dol ou une faute légère si un préjudice en résulte.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que les époux [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé qui avaient été réservés ainsi que le coût de l’expertise.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] l’intégralité des frais avancés par elle et non compris dans les dépens, de sorte que les époux [S] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.500 €, qui a vocation également à couvrir les frais de procès-verbaux de constat d’huissier.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] à payer à Mme [K] [V] la somme de 8.285 € HT pour la reprise de la toiture terrasse au-dessus du garage, et de 250 € HT pour la reprise de l’alimentation en eau de la maison,

Dit que ces sommes seront majorées de la TVA en vigueur au jour du jugement,

Condamne in solidum M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] à payer à Mme [K] [V] la somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute Mme [K] [V] du surplus de ses demandes,

Déboute M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] à payer à Mme [K] [V] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [M] [S] et Mme [X] [D] épouse [S] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Ainsi jugé et prononcé le QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Copie M^e Stéphane CABEE, la SELARL LAMBERT & CROCHET