N° RG 25/00277 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYOF

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [E] [L], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Août 2025. Le délibéré a été prorogé au 18 Septembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Mme [E] [L]

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00277. Jugement du 18 Septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, à effet au 2 mai 2022, madame [E] [L] a donné à bail à monsieur [K] [U] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 360 €, outre la somme de 10 € à titre de provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, madame [E] [L] a fait notifier à monsieur [K] [U] un premier commandement de payer la somme de 1480,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, madame [E] [L] a fait notifier à monsieur [K] [U] un second commandement de payer, pour la somme actualisée de 1850,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, madame [E] [L] a fait assigner monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] auquel il est demandé de :

• CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, subsidiairement, de PRONONCER la résiliation judiciaire du bail liant Madame [E] [L] à Monsieur [K] [U] ;

• DIRE que Monsieur [K] [U] occupe sans droit ni titre le logement appartenant à Madame [E] [L] situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

• ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] [U] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

• DIRE explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu par l’article L412-1 du Code des Procédure Civiles sera supprimé, au regard de l’antériorité de la dette, subsidiairement, réduit dans la mesure qu’il plaira au tribunal ;

• CONDAMNER Monsieur [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer,soit 370 EUR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux avec remise des clefs au bailleur ou à tout autre mandataire de son choix désigné par lui ;

• DIRE que l’indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

• CONDAMNER Monsieur [K] [U] à payer au requérant la somme de 2960 EUR au titre de l’arriéré locatif à la date du 28 février 2025 sauf à parfaire ou à diminuer selon le décompte qui sera fourni lors des débats ;

• DIRE que la condamnation au titre de l’arriéré locatif sera majorée d’intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 date du commandement de payer visant la clause résolutoire sur un principal de 1480 EUR et à compter de la date d’assignation ;

• CONDAMNER Monsieur [K] [U] à payer au requérant la somme de 600 EUR au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER Monsieur [K] [U] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le cout des commandements de payer du 26 février 2024 et 12 novembre 2025, de l’assignation, des dénoncés par voie électronique et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières ;

• ORDONNER l’exécution provisoire du jugement.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 17 mars 2025.

R.G. N° 25/00277. Jugement du 18 Septembre 2025

À l’audience du 15 mai 2025,

Le juge des contentieux et de la protection a indiqué que l’évaluation sociale n’avait pu être établie, faute pour monsieur [K] [U] de s’être présenté aux rendez-vous.

Madame [E] [L] s’est présentée afin de maintenir ses demandes et fournir un décompte actualisé conformément à ce qui était demandé dans l’assignation du 14 mars 2025. La dette locative s’élève à 7770 €.

Madame [E] [L] indique que monsieur [K] [U] est toujours présent dans les lieux et ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement à son égard.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du Commissaire de Justice, monsieur [K] [U] n’a ni comparu, ni manifesté son intention de se faire représenter.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025, le délibéré a été prorogé au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

R.G. N° 25/00277. Jugement du 18 Septembre 2025

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…)

Madame [E] [L] justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihan le 27 février 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail incluant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 12 novembre 2024, délivré postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées.

Il est délivré sous le régime des nouvelles dispositions qui prévoient un délai de six semaines pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire, mais s’agissant d’un ordre public de protection en matière de dispositions visant à protéger le locataire, le contrat des parties peut valablement prévoir un délai de deux mois qui lui est plus favorable, cette contradiction de délais ne venant pas entacher d’irrégularité le commandement délivré.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [K] [U] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Les bailleurs demandent la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du CPCE.

Il convient de relever qu’il n’est pas justifié que le défendeur dispose d’une solution de relogement, qu’il a manqué à l’obligation d’usage paisible du logement.

Dès lors cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [U] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à madame [E] [L] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à 370,00 €.

Cette indemnité sera due, à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Comme indiqué ci-avant, madame [E] [L] sollicite la condamnation de monsieur [K] [U] à lui payer la somme totale de 2960,00 € selon décompte arrêté au 28 février 2025 ;

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, monsieur [K] [U] n’a pas comparu pour contester les loyers impayés, de sorte qu’au vu du bail, des règlements antérieurs et du décompte produit, les prétentions de la bailleresse apparaissent fondées en leur quantum.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [K] [U] à verser à madame [E] [L] la somme de 2960,00 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 28 février 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 1850,00 €, et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les autres demandes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de madame [E] [L] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [K] [U], partie perdante sera condamné aux dépens.

R.G. N° 25/00277. Jugement du 18 Septembre 2025

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025,

AUTORISE le bailleur, à défaut pour monsieur [K] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 370,00 €, et ce, à compter du 13 janvier 2025,

CONDAMNE monsieur [K] [U] à verser à madame [E] [L] la somme de 2 960,00 € au titre des loyers, charges et inemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 1850,00 € et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE monsieur [K] [U] à payer à madame [E] [L] ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 28 février 2025, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du

Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de monsieur [K] [U] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement monsieur [K] [U] à verser à madame [E] [L] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [K] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer, de l’assignation et des dénonciations,

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT