TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 22/01067 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OL32

NAC : 72A

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], situé [Adresse 1], représenté par la SCIC COOPEXIA, inscrite au RCS d’EVRY sous le numéro 882 761 190, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 novembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [Y] était propriétaire des lots numéros 39, 163, 164 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 février 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Coopexia, a fait assigner M. [G] [Y] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et fonds travaux impayés, majorés des intérêts au taux légal, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

Par acte authentique reçu le 30 novembre 2023 par Maître [T] [A], notaire à [Localité 2], M. [G] [Y] a vendu les lots 39, 163 et 164 à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France moyennant un montant de 61.599,60 euros.

Le 05 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait signifier au notaire une opposition au paiement du prix de vente d’un lot de copropriété pour un montant de 37.075,35 euros.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réplique et récapitulatives, notifiées par voie électronique Rpva le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande au tribunal de:

— JUGER recevable et bien fondée l’action du LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190 venant aux droits de la société GEXIO, prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration domicilié ès qualité audit siège.

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [Y] à payer au LE SYNDICAT DESCOPROPRIETAIRES [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d°Evry sous le n° B882 761 190 venant aux droits de la société GEXIO, prise en la personne de son Président du Conseil d°Administration domicilié ès qualité audit siège les sommes suivantes :

—  35.286,46 € arrêtée au 11.07.2023 à parfaire et se décomposant comme suit :

— La somme de 32.403,01€ au titre des charges communes générales ; (article 10 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965) à parfaire.

— La somme de 2.495,24 € au titre des charges dues au titre des travaux et avances travaux

— La somme de 388,20 € au titre des frais de recouvrement. (Article 10-1 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965)

Majorée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure demeurée infructueuse, à savoir le 25.03.2020, et ce, jusqu’à parfait paiement. (Pièce N° 8)

La différence de 53.51 € avec le décompte produit correspond aux frais de commissaire de justice pour la délivrance de l’assignation et devant être pris en charge au titre des dépens.

— CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts et ce par application de l’article 1240 du Code Civil et de sa résistance abusive systématique.

— CONDAMNER Monsieur [Y] a verser au LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190 venant aux droits de la société GEXIO, prise en la personne de son Président du Conseil d”Administration domicilié ès qualité audit siège, la somme de 1.573,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Au titre de ses dernières conclusions en réponse n°3, notifiées par Rpva le 11 septembre 2024, M. [G] [Y] demande au tribunal de:

— Dire et juger Monsieur [Y] recevable et bien fondé en ses demandes, fins etconclusions,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société Coopérative d’Intérêt collectif COOPEXIA au moins partiellement de ses demandes, fins et conclusions

— Ramener la somme due au titre des charges de copropriété dues au 19 janvier 2022 à la somme de 13.364,96 euros

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société Coopérative d’Intérêt collectif COOPEXIA de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société Coopérative d’Intérêt collectif COOPEXIA de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société Coopérative d”Intérêt collectif COOPEXIA de sa demande en paiement de la somme de 1.573 euros au titre de 1'article 700 du Code de Procédure Civile

— A titre subsidiaire, ramener la demande d’article 700 du Code de Procédure Civile à de plus justes proportions

— Débouter Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice la Société Coopérative d’lntérêt collectif COOPEXIA de sa demande de condamnation aux dépens

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 13 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, M. [G] [Y] ne remet pas en cause le principe de la dette au titre des charges de copropriété mais conteste le montant réclamé qu’il demande à être ramené à la somme de 13.364,96 euros après déduction des sommes réclamées au titre des reprises de solde qui ne sont pas justifiées et qui sont couvertes par la prescription quinquennale et des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] soutient que la dette réclamée est fondée en son principe et en son montant en expliquant que la prescrption, qui aurait du être soulevé devant le juge de la mise en état, n’est pas acquise et que le détail des livres comptables versés aux débats justifie des reprises de solde réclamées.

Sur ce

Il ressort du décompte versé en pièce 61 par le demandeur qu’à la date du 31/12/2018 les sommes de 12.761,72 euros, 343,52 euros, 74,05 euros ont été portées au débit au titre d’une reprise AN Convergence. A la date du 30/06/2019 les sommes de 1.561,88 euros, 294,32 euros et 401,07 euros ont été portées au débit aux motifs de AN Convergence charges, travaux, avances.

Il est ainsi réclamé au défendeur à la date du 30/06/2019 une somme de 15.436,56 euros au titre de plusieurs reprises de soldes de l’ancien syndic.

Contrairement à soutenu par le syndicat des copropriétaires, le seul versement aux débats (pièces 12, 54 à 58 du demandeur) d’extraits du grand livre qui ne se rapportent qu’aux périodes du 01/01/2018 au 31/12/2018 et du 01/01/2019 au 19/07/2019 et qui reprennent de manière non circonstanciée d’importantes reprises de solde ne permet pas d’obtenir le détail des charges de copropriété réclamées au titre des reprises de solde de l’ancien syndic antérieure au 30/06/2019.

Au vu de ces éléments, la contestation du défendeur sur la somme de 15.436,56 euros apparait bien fondée.

Il ressort également du décompte en pièce 61, et dans la limite des moyens soulevés par le défendeur, que des sommes correspondant à des frais de recouvrement ont été comptabilisées dans le dette réclamée au titre des charges de copropriété comme suit:

-25/03/2020: frais de 2ème relance 37,20 euros

-09/06/2020: frais de mise en demeure: 60 euros

-23/03/2021: frais de 2ème relance 45 euros

-01/04/2021: provision mission avocat 14,48 euros

-03/08/2021: remise dossier avocat 186 euros

-27/09/2021: frais de mise en demeure 60 euros

de sorte que la contestation du défendeur sur la somme de 402,68 euros apparaît également bien fondée.

Au vu de ces éléments, il convient de dire que la créance à la laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété, travaux exceptionnels et appels de fonds travaux loi ALUR arriérés, sur la période du 31/12/2018 au 01/07/2023 Prov.Cha courante et cotisation Fonds travaux 01/07/2023 inclus s’élève à la somme de 19.447,22 euros (35.286,46 – 15.436,56 – 402,68).

La lettre de mise en demeure du 25/03/2020 et ses modalités d’envoi ayant été justifiées, il convient de dire, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, que la dette de charges de copropriété produira intérêt au taux légal à compter du 25/03/2020 jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’a versé aux débats aucun décompte spécifique à l’appui de la demande présentée au titre des frais de recouvrement de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de comprendre et d’apprécier le bien fondé de la demande présentée de ce chef.

Au vu de ces éléments, la demande présentée au titre des frais de recouvrement n’apparaît pas bien fondée et le syndicat des copropriétaires ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié à la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi du défendeur, laquelle ne se présume pas.

En effet, le retard de paiement ne peut suffire à démontrer la mauvaise foi.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [G] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît équitable de condamner M. [G] [Y] à payer une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 19.447,22 euros au titre des charges de copropriété, travaux exceptionnels et appels de fonds travaux loi ALUR arriérés, sur la période du 31/12/2018 au 01/07/2023 Prov.Cha courante et cotisation Fonds travaux 01/07/2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25/03/2020, et ce jusqu’à parfait paiement;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [G] [Y] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,