TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01424 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RC6E

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

Syndic. de copro. [7] représenté par son syndic en exercice, la SA GSA IMMOBILIER,

C/

S.C.I. JUST FOR US

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 15 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. [7] représenté par son syndic en exercice, la SA GSA IMMOBILIER,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jennifer POIRRET, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDERESSE:

S.C.I. JUST FOR US

Immeuble [7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e POIRRET

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JUST FOR US est propriétaire de divers lots de copropriété situés au sein de l’immeuble [7] [Adresse 9] – [Adresse 8] à [Localité 6].

Le 1er août 2025, le syndicat des copropriétaires [7], représenté par son syndic, la SA GSA IMMOBILIER, a fait assigner la SCI JUST FOR US devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner la SCI JUST FOR US à lui payer la somme de 5951.64 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 3ème trimestre 2025 et ADF REPARATION POUTRES PKG inclus,condamner la SCI JUST FOR US à lui payer la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI JUST FOR US à lui payer la somme de 217.17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, condamner la SCI JUST FOR US à lui payer la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JUST FOR US ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à étude, la SCI JUST FOR US ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [7] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI JUST FOR US est propriétaire des lots 138-139-140-141-146-16-344-71 et 76 situés au sein de l’immeuble [7] [Adresse 9] – [Adresse 8] à [Localité 6].,

le contrat de syndic,

un décompte de la créance daté du 1er juillet 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 22 mai 2024, 23 mai 2024 et 05 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à la SCI JUST FOR US arrêté au 1er juillet 2025 , fait apparaître un solde débiteur de 5951,64 euros .

La sommation de payer la somme de 2908.40 euros délivrée le 24 janvier 2025 et l’assignation du 1er août 2025, sont demeurées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI JUST FOR US n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5951.64 euros (hors frais).

La SCI JUST FOR US n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifiant notamment pas de ce qu’elle aurait procédé à des paiements ni figurant pas sur les décomptes produits, il convient, en conséquence, de condamner la SCI JUST FOR US au paiement de la somme de 5951.64 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 et ADF REPARATION POUTRES PKG incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [7] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 217.17 euros.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires [7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI JUST FOR US seule, la somme de 175.17 euros ( 18 euro au titre de la mise en demeure du 18 novembre 2024 et 157.17 euros au titre de la sommation de payer délivrée le 24 janvier 2025, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI JUST FOR US sera condamnéeà payer la somme de 175.17 euros au syndicat des copropriétaires [7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par la SCI JUST FOR US que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété, et que la SCI JUST FOR US s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la SCI JUST FOR USqui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires [7] la somme de 900 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI JUST FOR US à verser au syndicat des copropriétaires[7], représenté par son syndic, la SA GSA IMMOBILIER, la somme de 5951.64 euros au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre 2025 et ADF REPARATION POUTRES PKG inclus, ainsi que la somme de 175.17 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025. ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI JUST FOR US à verser au syndicat des copropriétaires [7], représenté par son syndic, la SA GSA IMMOBILIER, la somme de 900 euros au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [7], représenté par son syndic, la SA GSA IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI JUST FOR US à verser au syndicat des copropriétaires[7], représenté par son syndic, la SA GSA IMMOBILIER, la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JUST FOR US aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le ju