TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 1234

Références : R.G N° N° RG 25/00213 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QWCW

JUGEMENT

DU : 25 Août 2025

Mme [H] [I] [P] épouse [E]

C/

Mme [R] [Z]

M. [G] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Août 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [H] [I] [P] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Jacques MOURNAUD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [R] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [G] [S]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MOURNAUD

+ 1CCC aux défendeurs

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2023 à effet du 1er décembre 2023, Mme [H] [P] épouse [E] a consenti un bail meublé d’habitation à M. [G] [S] et Mme [R] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9].

Par actes de commissaire de justice du 8 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1180 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de mars 2024 inclus dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] et Mme [R] [Z] le 10 avril 2024.

Par assignations du 22 octobre 2024, Mme [H] [P] épouse [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et Mme [R] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1840 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 3 juin 2025, Mme [H] [P] épouse [E] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juin 2025, s’élève désormais à 2115 euros. Mme [H] [P] épouse [E] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [S] et Mme [R] [Z] contestent le montant des sommes réclamées et le montant du loyer retenu par le bailleur et estiment devoir 1055 euros. Ils soutiennent que la bailleresse a inclus le montant du loyer du garage alors qu’il a été convenu que l’occupation du garage soit effectuée à titre gratuit et contestent ne pas avoir réglé les charges. Ils ajoutent que la réduction de loyer les 3 premiers mois n’a pas été appliquée par le bailleur. Ils n’ont pas contesté occuper le garage. Ils exposent rencontrer des difficultés financières, qu’une demande de RSA couple a été effectuée et sont dans l’attente d’une réponse à la suite d’une demande de logement social. Ils sollicitent les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [H] [P] épouse [E] a indiqué être opposée à l’octroi des délais de paiement sollicités et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [S] et Mme [R] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et en paiement des loyers

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [H] [P] épouse [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 8 avril 2024.

Toutefois, les locataires contestent le montant du loyer appelé de 960 euros soutenant que la bailleresse y inclus le loyer d’un garage de 50 euros dont il était convenu que l’occupation se ferait à titre gratuit.

Il est nécessaire de trancher cette contestation sur le montant du loyer afin de pouvoir apprécier si les effets de la clause résolutoire sont acquis.

L’article 1103 du même code prévoit, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du bail du 20 novembre 2023 que le bien loué est une maison individuelle et il est précisé

« garage possible avec un supplément de 50 euros par mois ».

L’article IV du contrat « conditions financières » prévoit que le loyer a été fixé de la manière suivante : «  le loyer mensuel est fixé à 900 euros sans les charges (…) Exceptionnellement pour les trois premiers mois ( décembre 2023, janvier 2024 et février 2024) le loyer sera de 800 euros avec les charges réduites à 100 euros (…) à partir de mars, les locataires paieront les charges selon consommation ».

S’agissant des charges récupérables, le bail prévoit que « les charges d’électricité et gaz seront payés par les locataires après les trois premiers mois ; l’eau sera payée par le bailleur (dans un forfait de 50 euros par mois) comme l’entretien de la chaudière (…) Les locataires s’engagent à payer la différence en case d’excès de consommation».

Il est précisé à l’article « B- modalités de paiement » que le montant total dû pour un mois de location est de 900 euros, détaillé comme suit : «le loyer sans garage : 900 euros – le loyer avec garage 950 euros ».

Enfin, l’article « C exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, montant à la hausse du loyer : 910 euros par mois à partir de janvier 2024 »

Il ressort des décomptes produits par le bailleur, qu’un loyer charges incluses de 950 euros a été appelé pour le terme de décembre 2023, puis il a été fait application d’un loyer mensuel charges incluses de 960 euros à compter de janvier 2024.

Or, les dispositions du contrat de bail stipulent que le loyer hors garage a été contractuellement fixé à 900 euros hors charges. Le contrat prévoit expressément une réduction de loyer pour les mois de décembre 2023, janvier 2024 et février 2024 qui a été fixé à 800 euros outre 100 euros de charges soit une échéance mensuelle de 900 euros ( article IV).

S’agissant du garage, le loyer est fixé à 50 euros par mois. Les preneurs n’ont pas contesté à l’audience l’occupation du garage et n’ont apporté aucun élément à l’appui de leurs dires démontrant qu’il a été convenu entre les parties une occupation à titre gratuit.

Dès lors, les preneurs sont tenus au paiement du loyer mensuel de 50 euros contractuellement prévu.

Par ailleurs, si le bail prévoit une clause d’indexation du loyer basée sur l’indice de référence des loyers, le bailleur ne justifie pas avoir appliqué la formule de calcul pour les loyers appelés dès janvier 2024. Il a uniquement augmenté les loyers de 10 euros dès janvier 2024 faisant application de l’article « C exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, montant à la hausse du loyer : 910 euros par mois à partir de janvier 2024 ». Le bailleur ne justifie toutefois d’aucun élément démontrant la sous évaluation du loyer condition fixée au contrat pour fonder cette augmentation. En conséquence, il ne pouvait valablement faire application de cette augmentation mensuelle.

En application des dispositions contractuelles, le montant du loyer garage inclus s’établit donc de la manière suivante :

Décembre 2023 à février 2024 : 900 euros par mois ( 800 + 100)A compter de mars 2024 : 950 euros par mois (900 +50)

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié aux locataires le 8 avril 2024 porte sur la somme en principal de 1180 euros.

Or, d’après l’historique des versements, il apparait que dans le délai de 2 mois à l’issus du commandement de payer du 8 avril 2024, les locataires ont versé la somme de 1550 euros (600 euros le 06 mai 2024, 450 euros le 06 mai 2024 et 500 euros le 4 juin 2024) En conséquence, la clause résolutoire n’a pu valablement jouer les causes du commandement ayant été apurée dans le délais de deux mois..

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formée par Mme [H] [P] épouse [E] sera en conséquence rejetée.

A titre subsidaire, Mme [H] [P] épouse [E] sollicite la résiliation judiciaire du contrat au motif que les preneurs n’ont pas régulièrement réglé les loyers.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 8 avril 2024, M. [G] [S] et Mme [R] [Z] n’ont manifestement pas réglé la dette locative.

Mme [H] [P] épouse [E] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025 terme de mai inclus, M. [G] [S] et Mme [R] [Z] ont versé depuis décembre 2023 la somme totale de 15145 euros pour un montant total de loyers dus s’élevant à 16 950 euros selon le loyer applicable tel qu’il a été arrêté précédemment.

En conséquence, les locataires lui sont redevables de la somme de 1805 euros étant observé que cette somme correspond aux loyers du garage qui ne sont pas réglés, outre des mensualités partiellement payées.

M. [G] [S] et Mme [R] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [G] [S] et Mme [R] [Z] et leur expulsion.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [G] [S] et Mme [R] [Z] composé du RSA ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 950 euros sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

L’indemnité d’occupation sera dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [H] [P] épouse [E] ou à son mandataire.

2 . Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S] et Mme [R] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [H] [P] épouse [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 novembre 2023 entre Mme [H] [P] épouse [E], d’une part, et M. [G] [S] et Mme [R] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 2 juin 2025,

ORDONNE à M. [G] [S] et Mme [R] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixe égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 950 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [R] [Z] à payer à Mme [H] [P] épouse [E] la somme de 1805 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025 terme de mais inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [S] et Mme [R] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [R] [Z] à payer à Mme [H] [P] épouse [E] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [R] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 avril 2024 et celui des assignations du 22 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge