TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 24/03178 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7RM

NAC : 72A

Jugement Rendu le 02 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée, au capital de 23.486.519,79 euros, immatriculée au RCSde PARIS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [C] [R] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [R] [F] est propriétaire du lot numéro 26 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE- FRANCE, a fait assigner M. [C] [R] [F] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY- COURCOURONNES, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 19 542,36 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réponse, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande au tribunal de:

— Condamner M. [C] [R] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  20 492,07 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [C] [R] [F] aux entiers dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 19 septembre 2024, M. [C] [R] [F] demande au tribunal de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

1. A titre principal

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 4], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

2. Subsidiairement

— Ramener les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 4] à de plus justes proportions,

— Accorder à M. [C] [F] les plus larges délais pour s’acquitter de la dette, d’une durée de deux années,

3. En tout état de cause

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 4] au paiement d’une somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” sis [Adresse 4] aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL SCHAEFFER AVOCATS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 8 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, 4 Ap.CC 01/10/2024-31/12/2024 et fonds travaux Alur art.58 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 20 492,07 euros,

— les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 et de l’année 2024,

— l’appel de fonds travaux rénovation énergétique bâtiment B du 1er novembre 2023,

— le relevé de régularisation des travaux d’élagage,

— les relevés individuels de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— une facture de la société SAPAC en date du 4 juillet 2024 pour dépose de stores,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 8 juin 2022, 21 mars 2023, 27 juin 2023 et 4 juin 2024,

— le jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 5 octobre 2023,

— et les contrats de syndic du 8 juin 2022 et du 4 juin 2024.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

— En réponse à la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, M. [C] [R] [F] souligne que le montant des charges réclamé comprend les frais et, compte tenu du montant hors frais, que l’essentiel, selon lui 93%, des charges dues est constitué de l’appel au titre des travaux de rénovation énergétique. Il en conclut qu’il est pratiquement à jour de ses charges courantes.

Il conteste le montant de 16 544,07euros porté au débit de son compte au titre de ces travaux en ce qu’il fait abstraction de la contribution du fonds travaux et des aides, et affirme que la somme lui incombant est en réalité de 16 097,40 euros.

Il reproche également au demandeur de ne pas avoir produit un décompte plus ancien tenant compte du jugement du 5 octobre 2023 et fait état de l’insuffisance du relevé de propriété versé aux débats.

— En réplique, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] rappelle que le défendeur n’a acquitté ni les sommes auxquelles il était condamné pour non paiement de ses charges par jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 5 octobre 2023 ni les charges courantes depuis le 2ème trimestre 2023.

Quant au montant de l’appel travaux, il fait observer que les fonds travaux et aides mentionnés par le défendeur ont bien été portés au crédit de son compte pour la somme de 446,67 euros, de sorte que le montant de l’appel s’élève bien à 16 097,40 euros.

Enfin, il rappelle que le jugement du 5 octobre 2023 est revêtu de l’autorité de la chose jugée.

— A l’examen du décompte versé aux débats, il apparaît :

— que la somme de 20 492,07 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires inclut le total des frais de 1 681,94 euros, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux et qui doivent donc être déduits,

— et qu’ il n’y a pas lieu de rectifier la somme due en principal par M. [C] [R] [F] au titre des travaux de rénovation énergétique du bâtiment B, ainsi que l’affirme le défendeur.

En effet, à la date du 1er novembre 2023 il a été débité un montant de 16 544,07 euros au titre des travaux de rénovation énergétique du bâtiment B et crédité un montant de 446,67 euros à titre de mobilisation des travaux, de sorte que la somme imputée à M. [C] [R] [F] au titre de ces travaux s’élève bien à 16 097,40 euros (=16 544,07€-446,67€).

Enfin, il est ici rappelé qu’aux termes de l’article 480 du code de procédure civile « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche ».

Le jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU a condamné M.[C] [R] [F] au paiement des charges de copropriété dues au 18 janvier 2023, charges du 1er trimestre 2023 incluses et ce dernier, en réclamant un décompte plus ancien, se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR dus au 1er octobre 2024, sur la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, appel de charges 01/10/2024-31/12/2024 et fonds travaux ALUR 01/10/2024 inclus, s’élève à la somme de 18 810,13 euros (=20 492,07€-1 681,94€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

M. [C] [R] [F] s’oppose au paiement de la somme de 3000,00 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts au motif que les charges courantes sont, selon lui, quasiment intégralement réglées et que l’essentiel de ces charges est constitué de l’appel au titre des travaux de rénovation énergétique, imputé en une seule fois sur son compte, qu’il ne peut régler sans bénéficier de délais de grâce.

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [C] [R] [F] a déjà été condamné par jugement du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 5 octobre 2023 pour non paiement de ses charges de copropriété et le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ce jugement.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il convient d’observer que la dette de M. [C] [R] [F] s’est trouvée augmentée par le financement des travaux de rénovation énergétique à concurrence de 16 097,40 euros, au moyen d’un unique appel de fonds, ce qui représente une très lourde charge, et ce dont il sera tenu compte pour modérer le montant des dommages et intérêts dus.

Compte tenu de ces éléments, M. [C] [R] [F] sera comdamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce

M. [C] [R] [F] sollicite des délais de paiement sur une période de deux années, compte tenu de l’appel travaux de rénovation énergétique qu’il déclare ne pas pouvoir payer en une seule fois.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif qu’il n’a effectué aucun paiement et ne démontre nullement présenter la moindre difficulté financière.

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [C] [R] [F] sollicite des délais de paiement mais n’a produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Sa demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [C] [R] [F] sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [R] [F], qui succombe, sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux entiers dépens et condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 500,00 euros sur le fondement du même article.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 18 810,13 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR dus au 1er octobre 2024, sur la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, appel de charges 01/10/2024-31/12/2024 et fonds travaux ALUR 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNE M. [C] [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE M. [C] [R] [F] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE M. [C] [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [C] [R] [F] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,