TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00170 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D546

ORDONNANCE DE REFERE N°25/971

DU : 28 Novembre 2025

[X] [K]

[I] [K]

C/

[W] [L]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28/11/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [K], Elisant domicile en l’étude de Me [Y] [J] – 3 Rue du Général de Castelnau – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Madame [I] [K], Elisant domicile en l’étude de Me [Y] [J] – 3 Rue du Général de Castelnau – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [L], demeurant 82 Rue du Maréchal Lyautey – 57180 TERVILLE, comparant en personne

Date des débats : 14 Octobre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2019, ayant pris effet à la même date, Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] ont donné à bail à Madame [W] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé 82 rue du Maréchal Lyautey à Terville (57180), le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 750€ hors charges, outre la somme de 40 € à titre de provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] ont fait signifier à Madame [W] [L] un commandement de payer la somme principale de 3 277,84 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 24 juillet 2025, Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] ont fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel ils demandent, de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail les liant avec Madame [W] [L] à compter du 7 décembre 2024 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [W] [L] et de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter immédiatement et sans délais les lieux ;

— dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique ;

— condamner Madame [W] [L] en vertu de l’article 849 du Code de procédure civile à lui payer la somme de 8 194,60 € correspondant à l’arriéré de loyers et de charges suivant décompte arrêté au 20 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner Madame [W] [L] à leur payer à compter du 21 mars 2025 (1er jour après décompte) une indemnité mensuelle d’occupation de 819,46 €, identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêt à compter de sa date d’exigibilité ;

— condamner Madame [W] [L] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

— condamner Madame [W] [L] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 octobre 2024, l’assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 25 juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 13 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

À l’audience du 14 octobre 2025, Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K], comparants en personne, s’opposent au renvoi de l’affaire, maintiennent leurs demandes et s’en réfèrent aux termes de leur assignation.

Ils précisent que les loyers (à hauteur de 820€ par mois) sont impayés depuis 17 mois, qu’ils avaient fait délivrer un congé en parallèle du commissaire de justice mais que la locataire n’en a pas tenu compte.

Ils ajoutent que la locataire leur avait produit une fiche de salaire aux termes de laquelle elle percevait un revenu mensuel de 2 200€.

Madame [W] [L], comparante en personne, sollicite le renvoi de l’affaire, indiquant qu’elle va déposer un nouveau dossier de surendettement à la Banque de France.

Elle indique exercer une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée et percevoir un revenu mensuel de 1 700€, vivre seule et avoir une saisie sur rémunération comprise entre 400 et 500€, outre une dette locative dont elle est garante à hauteur de 10 000€.

Elle indique rechercher des solutions pour pouvoir s’acquitter de sa dette locative, mais fait état de frais mensuels de 200€ au titre des transports, et reconnaît ne pas être en capacité de payer.

Les demandeurs sont autorisés à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, ce qu’ils ont fait.

En cours de délibéré, il a été sollicité la communication de l’accusé de réception électronique de la notification à la préfecture d’une copie de l’assignation, document transmis par courrier reçu au greffe le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs produisent à l’appui de leurs demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève après déduction des frais de poursuite à la somme de 14 854,28€ suivant décompte arrêté au 16 octobre 2025.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer.

Madame [W] [L] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de 2 mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 7 octobre 2024.

Madame [W] [L] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de 2 mois.

Par ailleurs, elle reconnaît être dans l’incapacité de solder sa dette locative, précise percevoir un revenu mensuel de 1 700€ mais avoir une saisie sur rémunération comprise entre 400 et 500€ ainsi qu’une dette locative de 10 000€ dont elle est garante, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement en application de l’article 24V de la loi susvisée.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 7 décembre 2024.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [W] [L] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du bailleur

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] produisent un décompte aux termes duquel Madame [W] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14 854,28€ à la date du 16 octobre 2025.

Madame [W] [L] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 14 854,28€, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 3 277,84€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [W] [L] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Madame [W] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 819,46 €, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Madame [W] [L] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [W] [L], partie perdante, qui supportera également la charge des dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2019 entre Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] et Madame [W] [L] concernant le bien à usage d’habitation situé 82 rue du Maréchal Lyautey à Terville (57180) sont réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 décembre 2024 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 819,46 € ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K], à titre provisionnel, la somme de 14 854,28€ (décompte arrêté au 16 octobre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 3 277,84€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DISONS que l’indemnité d’occupation ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte ;

DISONS que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [W] [L] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [I] [K] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,