TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/00429 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QUHV

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION, SAS au capital de 92 000 euros, dont le siège sociale est [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 632 018 503

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [P] [D] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] sont propriétaires des lots numéros 485, 678, 702 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [E], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION SAS, a fait assigner M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de:

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 13.703,33 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 2 décembre 2024 ;

— Les condamner de même solidairement au paiement de la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.

Au soutien, il explique que les époux [R] ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité de Longjumeau le 29 août 2024 et que les charges postérieures ne sont toujours pas réglées.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 mars 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [E] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, 1er appel de fonds et appel de fonds travaux alur 01/01/2025 effarouchement corneilles et pigeons n°1, rénovation cage escalier 24 appel n°3, vannes de pied de colonnes esc 24 appel 2/3 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 13 703,33 euros frais de recouvrement compris,

— les appels de fonds sur la période ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 7 juin 2022, 12 juin 2023, 13 juin 2024,

— le contrat de syndic

— un extrait du règlement de copropriété

— le jugement du tribunal de proximité du 29 août 2024

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [H] [E] peut prétendre au 1er janvier 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel de fonds et appel de fonds travaux alur 01/01/2025, effarouchement corneilles et pigeons n°1, rénovation cage escalier 24 appel n°3, vannes de pied de colonnes esc 24 appel 2/3 inclus, s’élève à la somme de 11 473,73 euros. En effet, la somme de 2 229,60 euros doit être déduite de la créance réclamée, celle-ci correspondant à des frais de recouvrement et non à des charges, qui eux doivent être sollicités par ventilation dans les demandes et dans le dispositif.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2024 sur la somme de 11 332,78 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropiétaires produit le règlement de copropriété prévoyant la solidarité dans le paiement des charges des copropriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas des époux [R].

En conséquence, M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R], seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 473,73 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les défendeurs ont déjà été condamnés au paiement des charges de copropriété par jugement du tribunal de proximité de Longjumeau du 29 août 2024.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R], seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [E] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] à payer au Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [E], [Adresse 6] la somme de 11 473,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er janvier 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier appel de fonds et appel de fonds travaux alur 01/01/2025, effarouchement corneilles et pigeons n°1, rénovation cage escalier 24 appel n°3, vannes de pied de colonnes esc 24 appel 2/3 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 332,78 euros à compter du 2 décembre 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 18 janvier 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] à payer au Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [E], [Adresse 6] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] à payer au Syndicat des copropriétaires du DOMAINE [E], [Adresse 6] la somme de la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [G] [R] et Mme [P] [D] épouse [R] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,