TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

N° jgt : 26/00041

N° RG 22/00341 – N° Portalis DBZC-W-B7G-DQRF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

DEMANDEUR(S)

Monsieur [H] [Z]

né le 22 Septembre 1989 à

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Gaëlle PETITJEAN, avocat au barreau de LAVAL, M^e Marie DESSEIN, avocat au barreau de NANTES

Madame [J] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Gaëlle PETITJEAN, avocat au barreau de LAVAL, M^e Marie DESSEIN, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEUR(S)

S.A. SOCIÉTÉ AXA FRANCE IARD Es-qualité d’assureur du syndicat de copropriété [Localité 3] au titre d’un contrat Multirisque Habitation n2847166504

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-aude MORICE, avocat au barreau de LAVAL, M^e Caroline RIEFFEL, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [R] [F]

né le 18 Février 1961 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuel-françois DOREAU, avocat au barreau de LAVAL

Madame [A] [M] épouse [F]

née le 01 Septembre 1962 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel-françois DOREAU, avocat au barreau de LAVAL

Madame [Q] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] représenté par son syndic le Cabinet IMMO DE France OUEST

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

S.A.R.L. [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Stephane BOUDET, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)

Assesseur :Amélie HERPIN

Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER

Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 05 Janvier 2026 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 Mars 2026.

JUGEMENT du 02 Mars 2026

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à :

— M^e PETITJEAN

— M^e DOREAU

— M^e BELLESSORT

— M^e LECHARTRE

— M^e BOUDET

— M^e MORICE

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 14 juin 2019, monsieur [R] [F] et madame [A] [M] épouse [F] ont vendu à monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] un appartement sur deux niveaux ainsi que deux emplacements de stationnement dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] soumis à la copropriété, situé à [Localité 10], [Adresse 1]. La vente avait été précédée d’un compromis de vente du 21 mars 2019, établi par la SARL Maison Blanche Services Immobiliers.

Exposant avoir découvert, à l’occasion de travaux d’aménagement intérieur, des désordres liés à une présence importante d’humidité et aux canalisations, monsieur [H] [Z] et Madame [J] [S] ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Laval qui, par ordonnance du 10 juillet 2020, a ordonné une mesure d’expertise, confiée à madame [Y] [N].

Par ordonnance de référé en date du 3 février 2021, les opérations d’expertise ont été étendues à madame [K], voisine de l’immeuble, ainsi qu’à son assureur, la SA AXA Assurances IARD Mutuelles.

Par ordonnance en date du 22 juillet 2022, elles ont été étendues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et à la SARL L’Agence L'[Adresse 9].

Par acte en date des 5, 6 et 7 juillet 2022, monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] ont assigné monsieur et madame [F], madame [Q] [K], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et la SARL L’Agence L’Adresse Maison-Blanche devant le Tribunal judiciaire de Laval aux fins notamment d’être indemnisés pour les travaux de réparation des désordres.

Par ordonnance en date du 06 avril 2023, le juge de la mise en état, saisi par monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] d’un incident, a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Madame [Y] [N] a établi son rapport le 23 juin 2023.

*

* *

Dans le dernier état de leurs écritures, notifiées par RPVA le 03 décembre 2025, monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] demandent au Tribunal, au visa des articles 1641,1643, 544, 1130, 1137, 1240 et suivants du Code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 15, 16, 700, 802 et 803 du Code de procédure civile, de :

1°) Sur les désordres d’humidité et d’infiltrations,

— condamner in solidum les époux [F] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à leur verser la somme de 19.066,33 euros TTC correspondant aux travaux de réparation des désordres, selon le rapport d’expertise judiciaire :

— à l’encontre des époux [F], sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre principal et du dol à titre subsidiaire ;

— à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du Code civil;

A défaut de condamnation in solidum,

— condamner chacun des défendeurs à proportion de la responsabilité que le Tribunal retiendra, et, à défaut de répartition expresse dans le rapport d’expertise ;

2°) Sur la vérification des réseaux,

— condamner les époux [F] à leur verser la somme de 132 euros au titre du coût de la vérification d’eau froide et d’eaux usées, selon l’expertise judiciaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

3°) Sur les désordres liés aux gouttières,

— condamner in solidum les époux [F] sur le fondement du défaut de délivrance conforme et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du Code civil à leur verser la somme de de 2.309,99 euros au titre de la reprise de la gouttière arrière ;

A défaut de condamnation in solidum,

— condamner chacun des défendeurs à proportion de la responsabilité que le Tribunal retiendra, et, à défaut de répartition expresse dans le rapport d’expertise ;

4°) Sur les travaux de mise aux normes EP/[Localité 12],

— condamner in solidum les époux [F] sur le fondement du défaut de délivrance conforme et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du Code civil à leur verser la somme de 7.635,40 euros TTC au titre des travaux de mises aux normes des évacuations EP/[Localité 12],

A défaut de condamnation in solidum,

— condamner chacun des défendeurs à proportion de la responsabilité que le Tribunal retiendra, et, à défaut de répartition expresse dans le rapport d’expertise ;

Subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à réaliser les travaux préconisés par la société RIDEREAU TP, conformément aux prescriptions de l’expert judiciaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

5°) Sur le défaut de conseil de l’agence L’ADRESSE [Adresse 11],

— condamner l’agence «L’ADRESSE» à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du défaut de conseil ;

6°).Sur leurs préjudices de jouissance,

— condamner in solidum les époux [F], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et l’agence «L’ADRESSE» [Adresse 11] à leur verser :

— la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement des canalisations, aux infiltrations et de l’humidité ;

— la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance lié à l’escalier menaçant de s’effondrer puis à son absence pendant deux ans ;

A défaut de condamnation in solidum,

— condamner chacun des défendeurs à proportion de la responsabilité que le Tribunal retiendra, et, à défaut de répartition expresse dans le rapport d’expertise ;

7°)

— débouter madame [K] de l’ensemble de ses demandes, et la mettre hors de cause ;

— débouter monsieur et madame [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes;

— débouter la société AXA France IARD de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter la SARL [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes;

8°)

— condamner la société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de l’immeuble [Adresse 10], en exécution du contrat d’assurance n°847 716 650 4, à relever et garantir son assuré de toutes les condamnations mises à la charge de ce dernier ;

9 °)

— condamner in solidum les époux [F], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11], la société AXA France IARD en sa qualité d’assureur de l’immeuble [Localité 11] et l’agence « L’ADRESSE » [Adresse 11] à leur verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

À défaut de condamnation in solidum,

— condamner chacune des parties concernées selon la responsabilité retenue par le Tribunal ;

— condamner les mêmes parties aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et le coût du procès-verbal de constat du 19 juin 2020, dont distraction au profit de maître Marie DESSEIN, avocat.

10°)

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Sur la responsabilité des vendeurs, ils agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés, en application des articles 1641 et suivants du Code civil. Ils affirment que les désordres d’infiltrations et d’humidité qu’ils ont dénoncés étaient connus des vendeurs, lesquels en ont été informés en 2009 puis en 2016, mais se sont contentés de faire des travaux de reprise sommaires, non confiés à des professionnels du bâtiment. Ils font valoir que les désordres ont persisté après ces travaux, ce dont les locataires qui occupaient alors les lieux les ont avisés.

Ils affirment que les désordres qu’ils ont dénoncés sont bien les mêmes que ceux qui avaient été signalés par les locataires en 2009 et 2016, et dont les vendeurs ne leur ont jamais fait part avant la vente.

Ils soutiennent que les vices étaient bien cachés dès lors qu’ils ne les ont détectés qu’après avoir déposé le placo, et qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination, ainsi que l’a retenu l’expert.

Ils font état de désordres liés aux canalisations: odeurs d’égouts et eau marron, qui selon eux préexistaient à leur acquisition, et dont les vendeurs avaient nécessairement connaissance.

A titre subsidiaire, ils agissent sur le fondement du dol, en application des articles 1130, 1137 mais aussi 1240 du Code civil. Ils font état du silence gardé par les vendeurs, pourtant alertés par leurs locataires, et de la dissimulation de la problématique d’humidité. Ils soulignent que le délai de 15 jours pendant lequel ils ont pu s’installer dans les lieux avant la signature de l’acte de vente était beaucoup trop court pour qu’ils constatent les vices affectant l’immeubles, et indiquent que dès lors que les locataires ont signalé des marques d’humidité, notamment la présence de salpêtre, celles-ci ont nécessairement été dissimulées puisqu’elles n’étaient pas visibles lors de la vente.

En tout état de cause, ils se prévalent d’un défaut de délivrance conforme relatif au réseau [Localité 12]/EP, monté de telle façon que les eaux usées et les eaux de pluie se déversent dans le même regard. Ils affirment que dans l’acte authentique de vente, les époux [F] ont indiqué que l’immeuble était raccordé au réseau collectif d’assainissement public, et que le PLUi de la Ville de [Localité 10] impose le recueil séparé des eaux pluviales et des eaux usées. Ils soutiennent que leur préjudice provient de la nécessité de se mettre en conformité par rapport à la réglementation d’urbanisme.

Sur la responsabilité de l’agence L’Adresse, ils se fondent sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, et soutiennent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. Ils affirment que l’agence L’Adresse connaissait la problématique d’humidité et aurait dû les en avertir avant la vente.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriétaires, ils se fondent sur les articles 1240 et suivants du Code civil, ainsi que sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que le syndicat de copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Ils font valoir que l’expert a identifié plusieurs causes aux infiltrations, provenant des parties communes.

Ils font état d’une faute du syndicat, qui avait connaissance de l’état du réseau EP/[Localité 12] mais n’y a pas remédié. Ils affirment que cela se rapporte aux parties communes, et que la problématique est commune à plusieurs bâtiments de la copropriété.

Ils précisent qu’aucun diagnostic assainissement ne leur a été remis.

Sur la demande de mise hors de cause de madame [K], ils visent l’article 1240 du Code civil, et précisent que c’est l’expert qui, à l’issue de la première réunion d’expertise, a souhaité qu’elle soit entendue pour déterminer d’où provenaient les infiltrations. Ils ajoutent qu’après l’avoir assignée en référé aux fins de lui voir étendre les opérations d’expertise, ils l’ont assignée au fond le 06 juillet 2022 pour préserver leurs recours dans l’attente du dépôt du rapport, et que ce n’est que le 18 novembre 2022 que l’expert a considéré qu’elle n’était pas en cause. Ils considèrent qu’elle n’avait pas à conclure au fond comme elle l’a fait.

Sur la garantie due par la SA AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], ils se fondent sur les articles 1240 et suivants du Code civil et soutiennent que c’est bien la garantie responsabilité civile propriétaire, et non la garantie dégât des eaux qui est mobilisable. Ils soutiennent que les dommages qu’ils subissent résultent directement du défaut d’entretien de l’immeuble dont le syndicat doit pourtant assurer la conservation et l’amélioration. Ils contestent être “tiers”, comme le prétend l’assureur, puisque s’ils sont bien copropriétaires, le syndicat de copropriétaires est une entité juridique distincte des copropriétaires.

Selon leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, monsieur [R] [F] et madame [A] [M] épouse [F] s’opposent aux demandes dirigées contre eux. Ils demandent au Tribunal d’écarter l’exécution provisoire, et de condamner les demandeurs au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils contestent l’existence des vices cachés allégués, et en avoir eu connaissance. Ils exposent qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier, qu’ils ont acquis en 2005 l’immeuble litigieux en confiance auprès d’une SCI dont l’un des associés, monsieur [L], était un ami, sans l’avoir visité au préalable, et que si des désordres ont été signalés à deux reprises par les locataires, en 2009 et 2016, ils ont fait effectuer les travaux préconisés sans qu’aucune difficulté ne soit évoquée postérieurement. Ils précisent n’avoir jamais habité l’immeuble, et avoir mandaté monsieur [L] pour gérer les désordres.

Ils font état de leur bonne foi, soulignant qu’ils ont accepté que les acquéreurs entrent dans les lieux 15 jours avant la signature de l’acte authentique. Ils ajoutent que ces derniers n’ont détecté les vices allégués qu’après avoir réalisé des travaux, impliquant notamment le démontage des plaques de placo.

Ils contestent avoir caché le moindre désordre, et affirment que certains des désordres invoqués, tels qu’un trou en haut du mur à l’extérieur ou une fissure eu pied du mur situé contre la terrasse du voisin, étaient parfaitement visibles.

Ils font valoir que l’acte de vente comporte une clause d’exonération des vices cachés.

Ils estiment que le simple fait que l’expert ne soit pas parvenu à identifier les causes des désordres suffit à conclure que son rapport est inexploitable.

Ils relèvent que les infiltrations imputables à la copropriété ne les concernent pas, et estiment qu’il appartenait aux demandeurs de demander à cette dernière la prise en charge des travaux nécessaires.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 19 juin 2025, madame [Q] [K] demande au Tribunal de :

— constater qu’il n’existe aucun lien entre son immeuble et les désordres dénoncés par les demandeurs,

— débouter les demandeurs de leurs demandes,

— la mettre hors de cause,

— condamner solidairement, in solidum, ou l’un à défaut de l’autre les demandeurs à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des tracas générés par les procédures judiciaires,

— condamner solidairement, in solidum, ou l’un à défaut de l’autre les demandeurs ou toutes parties succombantes à lui payer une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle s’oppose à toute demande dirigée contre elle.

Elle conteste toute responsabilité, soulignant que l’expert n’a retenu aucun désordre en provenance de sa propriété. Elle fait valoir que la procédure engagée contre elle, alors qu’elle est âgée et n’avait jamais été confrontée à une procédure judiciaire, a été pour elle inquiétante et traumatisante.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 04 septembre 2024, la SARL [Adresse 12] s’oppose aux demandes de monsieur [Z] et de madame [S] à son encontre.

Elle sollicite la condamnation de tour succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Elle conteste toute responsabilité, faisant valoir que ni les désordres d’infiltrations eux-mêmes ni leurs causes n’étaient visibles au moment de la vente, et qu’elle en ignorait tout. Elle souligne qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction, et qu’il a fallu sept réunions d’expertise à madame [N] pour déterminer les causes des désordres.

Elle expose que c’est par l’intermédiaire de madame [I], à laquelle les demandeurs ont confié un mandat de rechercher un bien immobilier à acquérir, que la vente s’est réalisée.

Selon ses dernières écritures (numéro 4), notifiées par RPVA le 03 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE OUEST, demande au Tribunal de :

— enjoindre à monsieur [Z] et madame [S] de produire le diagnostic d’assainissement remis par le notaire,

— débouter monsieur [Z] et madame [S] de toutes leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 1.000 euros ainsi qu’aux dépens,

— subsidiairement, s’il était accordé un dédommagement aux demandeurs, le limiter à 84,20 % puisqu’ils sont eux-mêmes copropriétaires à hauteur de 15,20 %.

Il soutient que les demandeurs ne peuvent pas agir contre lui sur le fondement des vices cachés ou le dol, à défaut de lien contractuel.

Il estime que l’expert n’a pas été en capacité de définir précisément les causes des désordres allégués.

Il indique qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en lien avec l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, et considère que seul le gestionnaire du réseau d’assainissement public des réseaux de la ville de [Localité 10] aurait intérêt à agir pour critiquer le réseau mis en place. Il conteste être responsable du mauvais raccordement, qui est privatif. Il précise qu’aucune difficulté ne lui a jamais été signalée.

Il souligne que la maison acquise est ancienne, et située en contrebas par rapport aux autres maisons de la copropriété, ce que les demandeurs ne pouvaient que constater.

Il indique que ces derniers ont dû recevoir lors de leur acquisition le diagnostic d’assainissement, obligatoire pour les ventes de maisons.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, la SA AXA FRANCE IARD, intervenant volontairement en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], demande au Tribunal de :

— prendre acte de son intervention volontaire en qualité d’assureur du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] ;

A titre principal,

— débouter monsieur [H] [Z] et madame [J] [S], et toutes autres parties, de toutes leurs demandes à l’encontre du Syndicat de Copropriété de l’immeuble [Adresse 8] ;

— débouter en tout état de cause toutes parties de toutes leurs demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— juger qu’elle ne doit pas sa garantie :

— au titre des dommages provenant d’infiltrations à travers les façades, qui ne relèvent pas des évènements garantis au contrat d’assurance,

— au titre des dommages provenant d’infiltrations ne présentant pas de caractère accidentel, et qui ne relèvent donc pas, non plus, des évènements garantis au contrat d’assurance,

— au titre des frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre, exclus du périmètre de la garantie ;

— débouter par conséquent monsieur [Z] et madame [S], et toutes autres parties, notamment sous couvert d’une demande en garantie, de toutes leurs demandes à son encontre à ces différents titres ;

— débouter monsieur [Z] et madame [S], et toutes autres parties, notamment sous couvert d’une demande en garantie, de toute demande à son encontre au titre du coût de remplacement du poste de relevage ;

— réduire à de plus justes proportions les sommes réclamées par monsieur [Z] et madame [S], notamment au titre du coût des travaux de reprise, en excluant le coût des travaux à effectuer sur les parties communes ainsi que le coût de réfection de l’escalier, et au titre du préjudice de jouissance allégué ;

— juger que monsieur [Z] et madame [S] ne sont que partiellement tiers au contrat d’assurance souscrit auprès d’elle, et ce eu égard à leur qualité de copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier ;

— juger donc que l’indemnisation qu’ils revendiquent, à la supposer fondée et à supposer qu’elle relève bien des garanties telles que prévues au contrat multirisque immeuble souscrit auprès d’elle, ne pourra être prise en charge par cette dernière que déduction faite de la proportion de leurs tantièmes dans les parties communes lesquels s’élèvent à 158/1000 tantièmes correspondant donc à 15,80 %, soit donc dans une proportion n’excédant pas 84,20 % ;

— débouter par conséquent Monsieur [Z] et Madame [S], et toutes autres parties, de toutes demandes plus amples et contraires à l’encontre de la société AXA France IARD ;

— débouter monsieur [Z] et madame [S], et toutes autres parties, de toute demande plus ample et contraire à son encontre;

Vu l’article 1240 du Code civil,

— condamner monsieur [R] [F], in solidum avec madame [A] [M] épouse [F], la SARL [Adresse 5], ou les uns à défaut des autres, à la garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, tant en principal qu’en intérêts et frais de toutes sortes, y compris au titre des frais irrépétibles et au titre des dépens ;

En tout état de cause,

— condamner monsieur [H] [Z], in solidum avec madame [J] [S], ou tout succombant, à lui régler une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

— juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire ;

— écarter par conséquent l’exécution provisoire ;

A titre infiniment subsidiaire, si l’exécution provisoire était ordonnée,

Vu l’article 514-5 du Code de procédure civile,

— ordonner que l’exécution provisoire soit subordonnée à la constitution par tout bénéficiaire d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations.

Elle s’associe aux moyens de défense développés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], en particulier sur le caractère inopérant des demandes fondées sur l’action en garantie des vices cachés et sur le dol.

Sur l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, elle considère, à l’instar de son assuré, que la preuve d’un dommage réel imputable à la copropriété, n’est pas rapportée.

S’agissant du respect des normes en matière d’évacuation des eaux, elle souligne que si le problème affecte comme les demandeurs le soutiennent, les parties communes, ils ne sont pas fondés à solliciter une indemnisation sans justifier d’aucun dommage personnel.

S’agissant du poste de relevage des eaux usées, elle observe que le devis produit n’a pas été soumis à l’expert, laquelle n’a pas fait état de la nécessité d’un remplacement, et ajoute que de tels travaux sont à la charge du copropriétaire s’ils concernent les parties privées, ou la copropriété s’ils affectent les parties communes, mais en aucun cas l’assureur de cette dernière.

Elle réitère son argumentation sur l’absence de dommage personnel.

Elle fait valoir qu’à supposer que sa garantie soit mobilisable, il ne relève pas de sa garantie responsabilité civile de prendre en charge le coût des travaux destinés à remédier à la cause du sinistre, mais uniquement les dommages.

Sur l’étendue de sa garantie responsabilité civile propriétaire, elle soutient que sont exclus les dommages provenant d’un dégât des eaux dans les biens assurés, lesquels relèvent de la garantie dégât des eaux, dont les conditions d’application ne permettent pas de retenir sa garantie, au regard des causes retenues par l’expert.

Elle fait valoir que les demandeurs n’ont pas tout à fait la qualité de tiers au contrat d’assurance souscrit auprès d’elle dans la mesure où ils sont propriétaires de tantièmes de parties communes.

A l’appui de ses recours en garantie, elle affirme que les vendeurs étaient informés des désordres et non seulement ne les ont pas dénoncés, mais n’ont pas veillé à les résoudre pleinement. Elle indique que l’agence immobilière était également a priori informée de la situation, et n’en a pas informé les acquéreurs.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées.

*

* *

Après une première ordonnance de clôture rabattue le 06 octobre 2025, l’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 décembre 2025, et fixée pour être plaidée à l’audience du 05 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS de la DÉCISION :

Sur la demande de mise hors de cause de madame [K]

Si demande n’est formée contre madame [Q] [K], celle-ci en revanche forme à titre reconventionnel une demande de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause.

Sur le rapport d’expertise

Aux termes de son rapport d’expertise, madame [N] a conclu que les désordres d’infiltration d’eau étaient “bien réels :

— infiltrations multiples rendant le mur du séjour [Z] humide et l’isolant moisi.

— évacuation des EV et des EP hors norme

— l’eau froide arrivant couleur marron dans la salle de bain aux dires de M [Z] ( n’a pu être constaté en réunion d’expertise)

La présence d’humidité rend l’immeuble impropre à son usage et à terme affectera sa solidité.”

(…)

Les désordres ne pouvaient pas être vus lors de la visite avant l’achat par M [Z]

La date de découverte par les anciens locataires est 2016, donc également par les propriétaires [F], alors que ce n’est qu’en juillet 2019 pour M. [H] [Z], lors du démontage du placôplatre.

(…) Les « travaux » effectués ( peinture des plafonds et pose de la grille de ventilation sur une cloison) n’ont eu, bien évidemment aucune efficacité, il n’y a pas eu de recherche de fuite et aucun travaux n’a été prévu en toiture de 2013 à 2016.

(…)

Suite aux deux rapports des techniciens et aux examens lors des sept réunions d’expertise judiciaire, les infiltrations d’eau sont réelles et proviennent de la gouttière en contre-pente, du trou en haut du mur (à l’extérieur) de la fissure en pied du mur contre la terrasse du voisin ( courette), d’un raccord du tuyau amiante ciment et PVC non étanche parce que posé à l’envers, d’une évacuation d’eau de pluie de plusieurs toitures de la copropriété, dont celle de M [Z] dans le même conduit que certaines eaux usées.

Il sera nécessaire de vérifier le réseau d’alimentation d’eau froide de la salle de bain, la couleur brune de l’eau, même épisodiquement, n’a pas lieu d’être.

Tous ces désordres devaient exister depuis longtemps et avant la vente de la maison à M [Z], vue la quantité d’eau arrivée en deux ans d’expertise dans l’isolation thermique du mur du séjour, paroi refaite à neuf par M [Z].

Les désordres proviennent des travaux « bricolés » suivant le besoin , sur les évacuations d’eau de pluie et autres, travaux non mis en oeuvre par des professionnels du bâtiment.

Tant la fissure en pied de mur que la gouttière, le trou dans le haut du mur pour évacuer l’eau de pluie, avec passage d’un ancien tuyau d’EP sous le carrelage du séjour, que les évacuations groupées de l’eau de pluie de plusieurs toits avec des eaux usées, tous ces désordres ont permis à l’eau de s’infiltrer en permanence dans les murs du séjour, de la cuisine et contre l’escalier de la maison devenus très humides et rendant l’isolant complètement moisi sur toute sa surface.

J’ajoute que les moisissures ont un effet néfaste sur la santé ( pollution grave des poumons et des voies respiratoires) des occupants, qui plus est, sur les poumons d’un bébé.

La visite deux fois l’an par le syndic de copropriété, aurait dû rectifier ces vices de construction et ces désordres, à condition d’en chercher les origines avant la réparation.

(…)

Le syndic des copropriétaires connaît obligatoirement le réseau des EP et ses montages incorrects : le technicien venu à ma demande lors de l’expertise, a découvert que des [Localité 12] et des EP arrivaient dans le même regard.

Les autres sources d’humidité sont la conséquence d’un manque évident d’entretien de ces différents réseaux appartenants à la copropriété.

Les propriétaires [F], avertis par leurs locataires, savaient qu’il y avait de l’humidité dans leur maison mais n’en ont pas recherché l’origine afin d’en effectuer des réparations efficaces et pérennes.

Il a été dit en réunion qu’à la demande de M [F], c’est M [L], le responsable des réparations pour la copropriété qui s’est occupé de faire venir Arch’aménagement pour reprise de la peinture après l’avertissement d’humidité par les locataires de 2016.

Donc la copropriété était obligatoirement au courant de ces désordres depuis 2016 .

L’agence immobilière Adresse [Adresse 11], savait qu’il existait des problèmes d’humidité, mais n’a pas averti les futurs acheteurs lors de la visite des lieux, alors que d’autres visiteurs de l’immeuble étaient au courant des problèmes.”

Elle a ensuite décrit les travaux propres à remédier aux désordres, et les a chiffrés à 22.117,86 euros TTC. Elle a précisé que la réparation de la gouttière avait été effectuée et payée d’avance par monsieur [Z]. Elle a estimé le temps de réalisation de l’ensemble des travaux à six mois.

Elle a proposé une évaluation des préjudices en raison des désordres depuis mi-2019 jusqu’à mi-2024, soit l’estimation de la date de fin de la présente procédure et la fin des travaux de réparation à 5.000 euros.

Sur l’action en garantie des vices cachés dirigée contre monsieur et madame [F]

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Par ailleurs, en application de l’article 1643 du code civil, “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

Enfin, en application des articles 1644 et 1645 du Code civil, “dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”

“Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.”

L’acte de vente du 14 juin 2019 comporte une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, ce qui implique qu’il revient à monsieur [Z] et madame [S] de rapporter la preuve de l’existence non seulement du vice caché et de son antériorité à la vente, mais aussi, si cette preuve est rapportée, de sa connaissance par le vendeur.

La démonstration de cette connaissance est par ailleurs doublement requise, dès lors que l’action en garantie des vices cachés ne constitue pas une action en responsabilité, mais permet à l’acquéreur, lorsqu’elle est accueillie, de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), conformément à l’article 1644 du Code civil précédemment rappelé. Elle ne donne lieu à des dommages et intérêts que s’il est démontré que le vendeur connaissait les vices de la chose, par application de l’article 1645 du Code civil.

Or, monsieur [Z] et madame [S] ne demandent ni la résolution de la vente immobilière ni la restitution d’une partie du prix, comme les y invite l’article 1644 du code civil, mais uniquement des dommages et intérêts.

Ils se fondent sur d’une part la présence d’humidité et d’infiltrations dans la pièce principale du logement et dans la cage d’escalier, d’autre part les désordres liés aux canalisations (odeurs d’égouts/eau marron).

Sur la présence d’humidité et d’infiltrations dans la pièce principale du logement et dans la cage d’escalier

Ainsi qu’il vient d’être exposé, madame [N] a conclu que la présence d’humidité dans l’immeuble, antérieure à la vente, rendait l’immeuble impropre à son usage et affecterait à terme sa solidité. Ce point n’est pas contesté. Il est par ailleurs constant que le vice n’était pas visible lors de la vente. Le vice d’infiltration dénoncé est donc caché, et présente bien les critères de gravité et d’antériorité requis par l’article 1641 du Code civil.

Pour faire échec à la clause d’exonération et démontrer la connaissance qu’en auraient eue les époux [F], les demandeurs tirent argument de ce qu’à deux reprises, en 2009 et 2016, ils ont été alertés sur un problème de même nature, et qu’ils ont alors fait réaliser de modestes travaux qui n’ont pas permis d’y mettre fin.

Ils versent à cet effet deux factures de l’entreprise ARCHES Aménagement respectivement datées du 1er avril 2010 (379,80 euros) et du 05 février 2016 (502,50 euros), portant sur des réfections effectuées suite à des problèmes d’humidité et d’infiltration (remplacement de placo et reprise des embellissements en 2010, reprise des embellissements et pose d’une grille d’aération en 2016), ainsi que des mails qu’avaient adressés les locataires de monsieur et madame [F] à monsieur [L], qui gérait la location, en juin 2016, trois mois après leur emménagement, et le 17 octobre 2016.

Dans un courrier daté du 19 septembre 2019 que les demandeurs produisent en pièce 4, monsieur et madame [F] ont répondu à ces derniers qu’effectivement, les locataires leur avaient parlé de la persistance de problèmes d’humidité en juin et octobre 2016 (traces de salpêtre notamment) malgré les travaux effectués en début d’année, mais qu’ils avaient pensé qu’il pouvait s’agir de l’évacuation de l’humidité objet des réparations, et qu’ils avaient été confortés dans cette analyse par l’absence de nouvelle demande après le mois d’octobre 2016.

Il n’est effectivement pas allégué de signalement postérieur à octobre 2016 alors que les locataires n’ont quitté les lieux qu’en novembre 2018, selon le courrier précité du 19 septembre 2019, non contesté sur ce point. Deux ans et demi se sont donc écoulés entre ce dernier signalement et la signature du compromis de vente, et les parties s’accordent à dire qu’il n’existait pas de traces d’humidité visibles ni lors des visites, ni même pendant les 15 jours qui ont précédé la signature de l’acte authentique, période pendant laquelle les demandeurs ont pu occuper en avance le bien litigieux.

Si les demandeurs affirment qu’une nouvelle mise en peinture a parfaitement pu être réalisée à nouveau après le départ des locataires et avant la mise en vente, ils ne versent aucun élément de nature à étayer cette affirmation purement hypothétique.

Il est patent, à la lecture du rapport d’expertise, et parce que la dépose de placos a permis de mesurer l’étendue des désordres, que des investigations auraient certainement dû être menées en 2016 et même dès 2009 pour connaître les causes des infiltrations, afin que des solutions autres que la pose d’une grille d’aération soient mises en oeuvre. Il doit toutefois être relevé qu’en 2009 une plaque de placo avait déjà été remplacée, mais qu’il est peu probable que les désordres aient pu alors apparaître aux époux [F] comme étant structurels, sans quoi ils ne se seraient pas contentés des travaux de reprise effectués : ils étaient en effet encore en mesure d’agir contre leur vendeur en responsabilité décennale, pour avoir acquis le bien en 2005 après une rénovation d’ampleur.

Surtout, il ne peut être déduit de l’absence de recherche en 2009 et en 2016 la connaissance qu’auraient eue les vendeurs, qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier ou de la construction et qui, vivant en Gironde, n’ont pas géré directement le désordre, du caractère non pérenne des réparations effectuées, et partant, leur connaissance de la persistance – ou même d’un risque sérieux de persistance – d’un problème d’humidité et d’infiltration au jour de la vente, a fortiori au regard du temps écoulé entre la date de réalisation desdits travaux et la mise en vente du bien. La bonne foi est en effet présumée, et le Tribunal ne peut fonder sa décision sur des conjectures.

Les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve de la connaissance par les époux [F] du vice d’infiltrations dont ils se prévalent.

Sur les désordres liés aux canalisations (odeurs d’égouts / eau marron)

Les demandeurs sollicitent, sur le fondement de la garantie des vices cachés, le paiement du coût de vérification des réseaux, dont la nécessité est selon l’expert liée au fait que l’eau froide arriverait de couleur marron dans la salle de bain. Elle a toutefois précisé que c’était monsieur [Z] qui en avait fait état, mais qu’elle n’avait pas elle-même constaté le désordre allégué lors des opérations d’expertise.

Les demandeurs se prévalent par ailleurs d’odeurs d’égouts que l’expert n’a pas davantage constatées.

Si en 2016, les locataires avaient signalé une difficulté à cet égard, il n’est versé aucun élément pour en établir la persistance.

La réalité du vice n’est donc pas démontré.

Il convient au surplus de relaver que le montant de la prestation de vérification, de 132 euros, suffit à écarter le critère de gravité de l’article 1641 du Code civil.

Sur le dol

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du Code civil, “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Il ressort de ce qui précède que la preuve de la volonté des époux [F] de dissimuler des désordres dont ils auraient eu connaissance n’est pas établie.

Les demandeurs doivent dès lors être déboutés de leur demande de ce chef.

Sur le défaut de délivrance conforme relatif au réseau [Localité 12]/EP

Monsieur [Z] et madame [S] se prévalent du défaut de délivrance conforme relatif au réseau [Localité 12]/EP, et sollicitent la somme de 2.309,99 euros au titre de la reprise de la gouttière arrière, et la somme de 7.635,30 euros au titre de la remise aux normes des évacuations.

En se prévalant du défaut de délivrance conforme, monsieur [Z] et madame [S] ont nécessairement entendu se fonder sur les dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil en vertu desquelles le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente.

Il leur appartient de démontrer la non-conformité avec la chose convenue, ce qui suppose de rechercher au préalable ce qui a été convenu entre les parties.

Aux termes de l’acte de vente, il a été stipulé, concernant l’assainissement et les eaux usées:

“Concernant l’évacuation des eaux usées, le propriétaire déclare :

— que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement public, sans toutefois pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte,

— n’avoir rencontré aucun problème particulier avec cette installation qui, à sa connaissance, ne nécessite aucun entretien,

— qu’à la suite de ce raccordement au réseau public et en application de l’article L.1331-5 du Code de la santé publique, les installations antérieures ont été mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir.

Il est ici rappelé qu’en vertu des dispositions des articles L. 1331-1 et suivants du Code de la santé publique, la commune peut procéder au contrôle de la conformité des installations de raccordement au réseau public d’assainissement et si nécessaire, ordonner leur mise en conformité voire même procéder d’office et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables.

L’acquéreur reconnaît être informé de cette législation et vouloir, le cas échéant, faire son affaire personnelle d’une éventuelle non-conformité, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet.

En outre, il est précisé que l’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, de façon à ne pas les faire verser sur les fonds voisins et que le règlement sanitaire départemental ou le règlement d’assainissement de la commune peut imposer un système d’écoulement des eaux pluviales distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées.”

L’expert a constaté que le réseau d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées n’était pas correct, que toutes les eaux arrivaient dans le même regard, et que la gouttière était à contre-pente.

Cependant, si monsieur [Z] et madame [S] soulèvent à juste titre que le PLUi de la ville de [Localité 10] prévoit bien qu’à l’intérieur d’une même propriété, les eaux pluviales et les eaux usées doivent être recueillies séparément, ils ne peuvent, au regard de ces stipulations de l’acte de vente, soutenir que les vendeurs se sont engagés sur la conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, ou sur celle de la gouttière, laquelle n’est même pas évoquée dans l’acte de vente.

Ils doivent dès lors être déboutés de leur demande dirigée contre les vendeurs en ce qu’elle est fondée sur le défaut de délivrance.

Sur la responsabilité de la SARL [Adresse 12]

Monsieur [Z] et madame [S] fondent leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SARL MAISON BLANCHE IMMOBILIERS sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil en vertu desquelles “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Ils affirment qu’elle connaissait la problématique dénoncée, et considèrent qu’elle aurait dû les en avertir avant la signature du compromis de vente.

L’expert a indiqué dans son rapport : “j’apprends qu’une autre agence avait averti des désordres d’humidité, des amis de monsieur [Z] qui, eux aussi, avaient visité ce bien.”

Elle n’a pas précisé qui lui aurait donné cette information, dont la véracité peut d’autant moins être tenue pour acquise qu’elle n’est étayée par aucune attestation ou tout autre élément que ce soit.

Les parties s’accordent à considérer que les problèmes d’humidité n’étaient pas détectables avant la vente, et qu’ils n’ont été mis à jour qu’après démontage de plaques de placo. Dans ces conditions, il ne peut être fait grief à l’agence immobilière de ne pas les avoir elle-même repérés et signalés.

Il ne peut davantage lui être reproché de ne pas avoir compris que les différentes causes de ces problèmes identifiées par l’expert après sept réunions d’expertise, telles que la gouttière en contre-pente, l’existence d’un trou en haut du mur ou d’une fissure en pied de mur contre la terrasse du voisin, nécessitaient des investigations.

Monsieur [Z] et madame [S] ne démontrent pas la faute dont ils se prévalent à l’encontre de l’agence immobilière, et doivent être déboutés de leurs demandes à son encontre.

Sur les demandes dirigées contre le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 13]

Sur les demandes au titre des désordres d’humidité et d’infiltrations

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, “la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

(…)

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Ainsi qu’il a été rappelé, l’expert a conclu que les infiltrations d’eau provenaient de plusieurs causes cumulées :

— la gouttière en contre-pente,

— du trou en haut du mur à l’extérieur qui n’a pas été obturé correctement,

— de la fissure au pied du mur contre la terrasse du voisin ( courette),

— d’un raccord de tuyau amiante ciment et PVC non étanche parce que posé à l’envers,

— d’une évacuation d’eau de pluie de plusieurs toitures de la copropriété, dont celle des demandeurs dans le même conduit que certaines eaux usées.

Les défendeurs critiquent le rapport d’expertise, sans toutefois verser aucun élément technique permettant de remettre en cause l’analyse de l’expert des causes des infiltrations, laquelle doit dès lors être entérinée.

Aux termes du règlement de copropriété de la [Adresse 7] du 26 novembre 2024, sont communs tous les branchements et canalisations qui ne sont pas propres à un bâtiment, les gros murs de façades, la couverture (chapitre II – I Définition des parties communes article 6). Sont privatifs “les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées à l’usage exclusif du local pour la distribution de l’eau (…) pour l’évacuation des eaux usées, etc… et cela depuis leur branchement sur les canalisations communes, ainsi que les appareils et accessoires en dépendant (…)”. (chapitre II – II Définition des parties privatives article 9)

La gouttière, accessoire de la toiture, relève des parties communes. De même, les murs extérieurs présentant un trou et une fissure relèvent des parties communes.

S’agissant de l’évacuation d’eaux de pluie, dès lors qu’elle concerne les eaux pluviales de plusieurs toitures de la copropriété, les parties communes sont bien en cause.

En conséquence, et bien qu’aucune précision ne soit apportée quant à la localisation et surtout au caractère privatif ou commun du tuyau amiante ciment et PVC “non étanche parce que posé à l’envers”, il est démontré que les infiltrations trouvent leur source dans les parties communes, ce qui entraîne la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriétaires.

Toutefois, dès lors que l’entretien des parties communes incombe au syndicat de copropriétaires, les dommages visés par l’article 14 ne peuvent être le coût des travaux à effectuer pour remédier à la cause du sinistre, mais seulement les dommages qui en résultent, ainsi que le fait valoir la SA AXA FRANCE IARD. Il convient de préciser que les dispositions des articles 1240 et suivants cumulativement visées par les demandeurs ne leur permettent pas davantage d’obtenir des dommages et intérêts correspondant au coût de travaux incombant à la copropriété.

Or, les 19.066,33 euros réclamés par les demandeurs comprennent les frais de bouchage du mur (200 euros) et de reprise de la fissure (687,50 euros), qui correspondent à des travaux que devra faire effectuer le syndicat de copropriétaires, mais qui ne constituent pas un dommage subi par les demandeurs.

Ils comprennent également les frais d’aspiration de l’eau dans le tuyau sous le carrelage du séjour, avec bouchage définitif du regard devant la façade (1.496 euros). L’expert a indiqué en page 23 de son rapport, en réponse à un dire du syndicat de copropriétaires que la canalisation sous le carrelage était privative, et qu’il n’avait jamais été question de dire qu’elle était à l’origine de l’humidité de la maison. Outre le fait que le rebouchage du regard en façade relève des travaux incombant à la copropriété et ne constitue pas un dommage, il n’est pas établi que la présence d’eau dans le tuyau constitue davantage un dommage subi par les demandeurs, qui ne peuvent se fonder sur l’article 14 précité pour en demander le paiement.

En revanche, si l’expert a également tenu compte dans son chiffrage de la reprise de la gouttière, qui constitue elle aussi l’une des causes des infiltrations, dès lors que les demandeurs ont d’ores et déjà effectué les travaux de reprise, et en donc supporté le coût, ils subissent bien à cet égard un dommage donnant lieu à réparation.

Le montant des dommages de monsieur [Z] et de madame [S] en rapport avec les infiltrations doit donc être évalué à la somme de 18.992,82 euros TTC ( 8.651,50 euros au titre du placo-plâtre, selon devis [D], 4.263,83 euros au titre de l’escalier, selon devis [X], 3.767,50 euros au titre de la réfection de la cage d’escalier selon devis [D], 2.309,99 euros au titre de la reprise de la gouttière).

Il n’y a pas lieu d’appliquer à cette condamnation un pourcentage de 84,20 % comme le demande le syndicat de copropriétaires, dès lors que les demandeurs devront, comme les autres copropriétaires, assumer cette condamnation en fonction de leur quote-part de tantièmes.

Sur la demande au titre de la gouttière

Monsieur et madame [Z] et madame [S] ont dissocié dans leurs différentes demandes le poste “désordres d’humidité et d’infiltrations” du poste “désordres liés aux gouttières”, alors qu’ainsi qu’il vient d’être exposé, les infiltrations proviennent en partie de la gouttière en contre-pente. Il vient d’être statué sur leur demande indemnitaire à ce titre.

Sur les travaux de mise aux normes des évacuations EP/[Localité 12]

Monsieur et madame [Z] et madame [S] réclament par ailleurs la somme de 7.635,40 euros au titre des travaux de mise aux normes des évacuations EP/[Localité 12].

La discussion sur la distinction parties communes parties privatives est sans incidence à cet égard, dès lors que pour les motifs venant d’être exposés, s’agissant de la partie branchements et canalisations qui ne sont pas propres à un bâtiment, ils ne sont pas fondés à solliciter le coût d’une prestation qui doit être prise en charge par le syndicat de copropriétaires. Par ailleurs, s’agissant des tuyaux et canalisations affectés à leur usage exclusif, c’est à eux que revient la charge de supporter les frais de mise aux normes. Ils doivent dès lors être déboutés de leur demande indemnitaire.

Ils forment toutefois une demande subsidiaire tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à “réaliser les travaux préconisés par la société RIDEREAU TP, conformément aux prescriptions de l’expert judiciaire.”

Ledit devis, établi le 06 juillet 2025 soit postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, n’a donc pas été soumis à l’expert, et les demandeurs ne démontrent pas qu’il ne porte pas sur les parties privatives, au moins en partie. Il ne peut servir de base à une condamnation à exécuter des travaux.

Par conséquent, il convient seulement de dire, sans prononcer de condamnation ni d’astreinte, et sans reprise au dispositif de la présente décision, qu’il incombe au syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] de faire procéder à des travaux de mise aux normes du circuit d’évacuation des eaux pluviales et eaux usées relevant des parties communes.

Sur les demandes au titre d’un préjudice de jouissance

Les demandeurs sollicitent une première indemnité de 5.000 euros au titre du dysfonctionnement des canalisations, des infiltrations et de l’humidité, et une seconde indemnité en réparation du préjudice de jouissance lié à l’escalier menaçant de s’effondrer puis à son absence pendant deux ans.

L’attestation de monsieur [G] [S], père de la demanderesse, décrit les conséquences de l’humidité qui imprégnait la laine de verre sous les plaques de placo, avec notamment la moitié inférieure de l’escalier qui était vermoulue, le rendant dangereux et même inutilisable. Il est constant que l’escalier a ensuite été déposé.

Les demandeurs ont subi du fait des infiltrations un trouble dans leurs conditions d’habitation, qui justifie l’allocation de la somme de 5.000 euros, au regard du temps écoulé jusqu’à ce jour. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] doit être condamnée à leur verser cette somme.

Sur l’intervention de la SA AXA FRANCE IARD

Les demandeurs ne sollicitent pas la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à les indemniser, mais sa condamnation à relever et garantir son assuré de toutes les condamnations mises à la charge de ce dernier.

Le syndicat de copropriétaires ne forme pas quant à lui de demande contre son assureur.

En vertu du principe nul ne plaide par procureur, la demande de monsieur [Z] et de madame [S] doit être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], qui succombe au litige, doit en supporter les dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Il n’est justifié d’aucune circonstance permettant qu’il soit fait exception à l’alinéa 2 de ce texte, de sorte que monsieur [Z] et madame [S] doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] doit être condamné à verser aux demandeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile une indemnité qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Il devra par ailleurs verser à la SARL [Adresse 14] la somme de 1.000 euros sur ce même fondement.

Les demandeurs, qui succombent en leurs demandes contre les autres défendeurs, doivent être condamnés à verser à madame [K] la somme de 1.000 euros et aux époux [F] la somme de 1.500 euros

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de ce chef présentée par la SA AXA FRANCE IARD, en équité.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Il n’existe aucun motif de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

— DEBOUTE monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] de toutes leurs demandes contre monsieur [R] [F] et madame [A] [M] épouse [F],

— DEBOUTE monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] de toutes leurs demandes contre la SARL [Adresse 12],

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à verser à monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] la somme de 18.992,82 euros TTC à titre de dommages et intérêts, en réparation des dommages matériels causés par les infiltrations,

— DEBOUTE monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] de leur demande indemnitaire au titre des travaux de mise aux normes des évacuations EP/[Localité 12],

— DEBOUTE monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] de leur demande tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à réaliser les travaux préconisés par la société RIDEREAU TP,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à verser à monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice de jouissance,

— REJETTE la demande de monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] tendant à la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7],

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à verser à monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à verser à la SARL [Adresse 12] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] à verser à madame [Q] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE monsieur [H] [Z] et madame [J] [S] à verser à monsieur [R] [F] et madame [A] [M] épouse [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTE la SA AXA FRANCE IARD de sa demande d’indemnité sur ce fondement,

Ainsi jugé le 02 mars 2026

Le Greffier Le Président