JUGEMENT DU : 11 septembre 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/01660 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXOH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 11 septembre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

E.U.R.L. HÔTEL REGINA

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 391 986 163, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie RONCHARD, avocat au barreau de Lyon (T. 1739)

DÉFENDERESSE

S.C.I. CO ET CA REGINA

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 504 590 092, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas LANFRAY, avocat au barreau de Lyon (T. 1235)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : à l’audience publique du 12 juin 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 2 décembre 2006 par Maître [Y] [C], notaire associé à [Localité 4] (Ain), Monsieur [K] [Z] a consenti à la société Hôtel Regina un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2] (Ain), à usage d’hôtel café restaurant, pour une durée de neuf années, du 15 décembre 2005 au 14 décembre 2014, moyennant un loyer annuel de 32 560 euros, payable d’avance en douze termes égaux, le 1er de chaque mois, avec indexation.

Le bien immobilier a été acquis par la société Co & Ca Regina par acte du 4 juin 2008.

Par acte d’huissier de justice du 7 janvier 2016, la société Hôtel Regina a fait signifier à la société Co & Ca Regina une demande de renouvellement du bail commercial. Le bailleur n’a pas fait connaître ses intentions dans le délai légal.

Un litige est né entre les parties au sujet de la prise en charge des travaux sollicités par le preneur.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la société Hôtel Regina a fait assigner la société Co & Ca Regina devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de condamnation du bailleur à réaliser des travaux de réparation et de mise aux normes sous astreinte.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 1) notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, la société Hôtel Regina a demandé à la juridiction de :

“Vu de décret 2014-1317 du 3 novembre 2014,

Vu l’article R145-35 du Code de commerce,

Vu l’article 606 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

DIRE ET JUGER que la demande de la société HOTEL REGINA à l’encontre de la SCI CO & CA REGINA est recevable et bien fondée ;

Et, en conséquence,

CONDAMNER la SCI CO & CA REGINA à réaliser les travaux de reprise des désordres constatés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 26 janvier 2024 et dans le rapport d’expertise du 25 mars 2024, à savoir :

— la reprise des fissures constatées, sous contrôle d’un expert en structure bâtiment,

— la mise hors d’eau, hors d’air, de l’immeuble,

— la reprise des désordres liées à l’humidité et aux infiltrations.

CONDAMNER la SCI CO & CA REGINA à réaliser les travaux de mise en conformité de son local avec la règlementation, à savoir :

— création d’une issue de secours dans la salle des petits déjeuners ou au versement de la somme de 6.220 € TTC,

— séparation des eaux pluviales et des eaux usées.

ASSORTIR l’intégralité de ces condamnations d’une condamnation de la SCI CO & CA REGINA au paiement, à la société HOTEL REGINA, d’une astreinte à hauteur de 400 € / jour à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à la signature du procès-verbal de réception de l’intégralité des travaux sans réserve.

DIRE ET JUGER qu’à défaut de commencement des travaux dans les 6 mois après la signification de la décision à venir, la société HOTEL REGINA pourra faire réaliser les travaux elle-même et sera alors exemptée de procéder au paiement des loyers à la SCI CO & CA REGINA durant toute la période d’exécution des travaux.

CONDAMNER la SCI CO & CA REGINA à régler, à la société HOTEL REGINA, la somme de 400 € / jour à titre de dommages et intérêts, à compter de la signification de la décision à venir et jusqu’à la signature du procès-verbal de réception de l’intégralité des travaux sans réserve.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI CO & CA REGINA au paiement à la société HOTEL REGINA, de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

Au visa de l’article 8 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2024, de l’article R. 145-35 du code de commerce, de l’article 606 du code civil et de l’article R. 111-2 II du code de la construction et de l’habitation, la demanderesse fait essentiellement valoir que le procès-verbal de constat du 26 janvier 2024 et le rapport d’expertise de Monsieur [B] du 25 mars 2024 ont permis de constater que l’hôtel n’est pas hors d’air et hors d’eau et fait l’objet d’infiltrations dans l’entrée, dans la partie bureau, dans les chambres numéros 110 et 111 ainsi que 26, qu’il existe des fissures au niveau des fenêtres, balcons et de la chambre numéro 233, que les sols et planchers s’affaissent dans plusieurs chambres, qu’il s’agit de grosses réparations qui sont à la charge du bailleur, que les deux pièces versées aux débats peuvent parfaitement fonder la condamnation de la défenderesse à réaliser les travaux, s’agissant de documents réalisés par des professionnels de manière impartiale et objective, qu’elle est également fondée à demander la réalisation par la société Co & Ca Regina des travaux de mise aux normes de l’hôtel, comme le prévoit le bail signé en 2008, à savoir la création d’une sortie de secours dans la salle des petits-déjeuners et la réalisation d’une installation de séparation des eaux usées et pluviales, sous astreinte de 400 euros par jour de retard.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions en réponse n° 2) notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la société Co & Ca Regina a sollicité de voir :

“Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 605 et 606 du Code civil,

Vu les articles 9 et 16 du Code procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal de Judiciaire de Bourg-en-Bresse de :

DIRE ET JUGER que les demandes de la société « HOTEL LE REGINA » à l’encontre de la société "SCI CO & CA REGINA" ne sont pas fondées,

Et en conséquence,

DEBOUTER intégralement la société « HOTEL LE REGINA » de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société "SCI CO & CA REGINA",

CONDAMNER la société « HOTEL LE REGINA » à payer à la société "SCI CO & CA REGINA" la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société « HOTEL LE REGINA » aux entiers dépens de l’instance,”.

La défenderesse conclut au rejet des demandes adverses, considérant principalement que la société Hôtel Regina avait à sa charge les travaux d’entretien, de réparation et de mise aux normes, y compris ceux relevant de l’article 606 du code civil, jusqu’au 31 mars 2016, qu’elle n’a manifestement pas respecté ses obligations, ce qui explique les désordres constatés, que les non-conformités sont signalées depuis 2013, qu’elle conteste que les travaux demandés relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, que les conclusions du rapport produit en demande sont sommaires et relèvent de supputations, qu’il est de jurisprudence constante que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une partie, qu’en pareille matière, seule une expertise judiciaire contradictoire pourrait être une preuve recevable et que les pièces produites par la société Hôtel Regina ne sauraient constituer une preuve d’un quelconque désordre puisqu’elles n’ont pas été établies de manière contradictoire.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

1 – Sur les demandes de condamnation à effectuer des travaux :

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause s’agissant d’un contrat renouvelé avant le 1er octobre 2016, “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.”

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 2 décembre 2006, renouvelé aux mêmes conditions à la suite de la demande de renouvellement formulée par acte du 7 janvier 2016, stipule que :

“- ENTRETIEN – REPARATIONS. Le “Preneur” entretiendra les lieux loués en bon état de réparations, grosses ou menues, en ce compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code Civil, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations.

(…)

— MISES AUX NORMES – Par dérogation à l’article 1719 du Code civil, le “Preneur” aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, et même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture.

Le “Preneur” exécutera ces travaux dès l’entrée en vigueur de la réglementation concernée, sans attendre un contrôle ou injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives.

(…)

— TRAVAUX. – Sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le “Preneur” souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait quarante jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure.

Le “Preneur” ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou de réduction des services collectifs tels que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et le chauffage.

Toutefois, cette clause deviendrait inapplicable dès lors que les travaux empêcheraient purement et simplement la délivrance des lieux loués que l’article 1719 du Code civil impose au propriétaire.”

Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, “Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

(…)”

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er avril 2016.

Par application des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, les dépenses relatives aux grosses réparations et les dépenses relatives aux travaux de mise en conformité incombent au bailleur à compter du 1er avril 2016.

La modification de la charge des travaux de grosses réparations et de mise en conformité avec la réglementation à la suite du renouvellement du bail commercial impose de rechercher à quelle date sont apparus les désordres litigieux et à quelle date ont été notifiées au preneur les demandes de mise en conformité. Les nouvelles dispositions réglementaires ne sont en effet pas déclarées rétroactives.

— Sur la demande relative aux travaux de grosses réparations :

Ni le procès-verbal de constat dressé le 26 janvier 2024 par Maître [S] [U], commissaire de justice associée à [Localité 5], ni le rapport d’expertise amiable établi le 25 mars 2024 par Monsieur [J] [B] ne permettent de déterminer la date d’apparition des désordres affectant les locaux pris à bail. Les photographies figurant dans les deux documents font apparaître certains désordres manifestement anciens, sans qu’il soit possible de les dater précisément.

En l’état, la société Hôtel Regina ne démontre pas que les désordres qu’elle dénonce sont apparus postérieurement au 1er avril 2016, date à compter de laquelle la prise en charge des réparations incombe au bailleur et non plus au preneur, alors que ce point est expressément contesté par la défenderesse.

En outre, les pièces produites par la demanderesse ne permettent pas de déterminer l’origine des désordres, à savoir la vétusté, comme le soutient la société Hôtel Regina, ou le défaut d’entretien, comme le soutient la société Co & Ca Regina.

La demande de condamnation du bailleur à prendre en charge les travaux de reprise des fissures, de mise hors d’eau et hors d’air et de reprise des désordres liés à l’humidité et aux infiltrations sera donc rejetée.

— Sur la demande relative aux travaux de mise en conformité :

S’agissant des travaux de création d’une sortie de secours dans la salle des petits-déjeuners, la demanderesse se réfère au courrier de la commune d'[Localité 2] du 1er septembre 2023 (pièce numéro 11). La commune y mentionne que la préfecture l’a informée du maintien de l’avis défavorable malgré la levée des prescriptions de la partie hôtelière et que la sous-commission du SDIS reste en attente du dossier de travaux à réaliser avec un échéancier.

Cette pièce unique ne permet pas de déterminer la nature des travaux qui sont exigés, ni la date à laquelle a été édictée la réglementation applicable.

En l’état, la demanderesse ne prouve pas que l’administration a exigé d’elle la création d’une sortie de secours dans la salle des petits-déjeuners, et ce postérieurement au 1er avril 2016.

— Sur la demande relative à l’installation de séparation des eaux usées et des eaux pluviales :

La société Hôtel Regina verse aux débats un courrier de la communauté de communes Dombes Saône Vallée du 4 novembre 2019, relatif à un projet de “mise en séparatif des réseaux d’assainissement de la route départementale 904”, avec réalisation d’un diagnostic (pièce numéro 9), et un second courrier de la communauté de communes du 17 décembre 2021 informant l’hôtelier de la réalisation des travaux de séparation et lui demandant de faire réaliser les travaux de séparation des eaux pluviales du réseau des eaux usées, pour ne pas surcharger ce réseau lors des fortes pluies (pièce numéro 10).

Au vu de ces deux pièces, il est établi que l’administration a exigé la mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux de l’hôtel postérieurement au 1er avril 2016.

Ces travaux de mise en conformité incombent effectivement au propriétaire des lieux, à savoir la société Co & Ca Regina.

Il convient de condamner la société Co & Ca Regina à effectuer les travaux de séparation des eaux pluviales des eaux usées, conformément à la demande présentée par la communauté de communes Dombes Saône Vallée dans son courrier du 17 décembre 2021, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

2 – Sur la demande d’astreinte :

Il n’apparaît pas nécessaire, à ce stade, d’assortir l’obligation impartie à la société Co & Ca Regina d’une astreinte.

3 – Sur la demande d’autorisation du preneur à effectuer lui-même les travaux et la demande d’exemption de loyers :

Quand bien même les parties ne sont pas parvenues à un accord jusqu’à présent, rien ne permet de présumer que le bailleur va se soustraire à son obligation de réaliser les travaux de séparation des eaux pluviales des eaux usées.

La demande d’autorisation donnée au preneur d’effectuer les travaux en lieu et place du bailleur et la demande d’exemption de loyers pendant la durée des travaux seront rejetées.

4 – Sur la demande de dommages-intérêts :

La société Hôtel Regina présente une demande de dommages-intérêts d’un montant de 400 euros par jour à compter de la signification du jugement jusqu’à la signature du procès-verbal de réception des travaux sans réserve.

La demanderesse ne précise pas le fondement juridique de sa demande, n’explique pas quelle faute est reprochée au bailleur et ne fournit aucune précision sur la nature du préjudice subi et sur les modalités de chiffrage de celui-ci.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’absence de preuve d’une faute commise par la société Co & Ca Regina et de preuve d’un préjudice en résultant, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

5 – Sur les frais et dépens :

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens exposés lors de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Co & Ca Regina à effectuer les travaux de séparation des eaux pluviales des eaux usées du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (Ain), conformément à la demande présentée par la communauté de communes Dombes Saône Vallée dans son courrier du 17 décembre 2021, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement,

Déboute la société Hôtel Regina de toutes ses autres demandes,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Emilie RONCHARD

M^e Nicolas LANFRAY