TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01098 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RB4H

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

S.C.I. BACOUR IMMO

C/

M. [I] [P]

Mme [T] [M]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.C.I. BACOUR IMMO

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M. [L] [R] et M. [N] [J], es qualités de Gérants.

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 27 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : SCI BACOUR

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte du 2/04/2022 et avenant du 15/09/2023, M. [I] [P] et Mme [T] [M] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à Corbeil-Essonnes (91100), et appartenant à la SCI BACOUR IMMO.

Par acte du 5/12/2024, la SCI BACOUR IMMO a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.280 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 30/11/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 580 euros par mois.

Par acte en date du 11/02/2025, la SCI BACOUR IMMO a fait assigner M. [I] [P] et Mme [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ordonner l’expulsion des locataires,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4.292,39 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 850 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience du 27/11/2025, la SCI BACOUR IMMO, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 9.345 euros, au titre des loyers échus, terme de novembre/2025 inclus. Elle précise que les lieux ne seraient plus occupés par les locataires eux-mêmes.

Cités par actes délivrés à étude, M. [I] [P] et Mme [T] [M] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/01/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au mois de novembre 2025 inclus, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la SCI BACOUR IMMO verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies que la dette s’élève à la somme de 9.230 euros, déduction faite de la TEOM 2024 pour un montant de 115 euros qui n’est justifiée par aucune pièce, au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la SCI BACOUR IMMO sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 12/02/2025 et ce plus de six semaines avant l’audience du 27/11/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 6/12/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 5/12/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5/02/2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que de tous occupants de leur chef ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [I] [P] et Mme [T] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] [P] et Mme [T] [M] doivent être condamnés à payer à la SCI BACOUR IMMO qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [I] [P] et Mme [T] [M] à verser à la SCI BACOUR IMMO la somme de 9.230 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5/12/2024 pour la somme de 2.280 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Constate la résiliation à compter du 5/02/2025 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [T] [M] , faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne in solidum M. [I] [P] et Mme [T] [M] à verser à la SCI BACOUR IMMO une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/12/2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Déboute la SCI BACOUR IMMO de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne in solidum M. [I] [P] et Mme [T] [M] à verser à la SCI BACOUR IMMO la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [I] [P] et Mme [T] [M] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,