TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/07419 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RNOI

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 €, dont le siège social est situé à [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [A] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 17 Décembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 08 Janvier 2026 et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[A] [X] est propriétaire des lots numéros 4, 72 et 155, au sein de la résidence en copropriété de l’immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 4] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à GRIGNY LE VIEUX MOULIN DE GRIGNY [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M.[A] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— CONDAMNER M.[A] [X] à lui payer les sommes suivantes :

4 647,80 euros, au titre des charges de copropriété, et appels travaux arriérés arrétés au 25 septembre 2025, appels du 4ème trimestre 2025 inclus, augmenté des intérets au taux légal courus çà compter du 29 août 2025, date de la mise en demeure ;

3 018,21 euros (3x754,56 €+ 754,53 €) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1/01/2026 au 31/12/2026 approuvé à l’assemblée du 11 mars 2025 (résolution n°9) non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

146,80 euros (4x 36,70 €) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base des cotisations au fonds travaux pour la période allant du 1/01/2026 au 31/12/2026 approuvé à l’assemblée du 11 mars 2025 (résolution n°11) non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

2 500 euros à titre de dommages et intérets en application de l’article 1231 du code civil;

1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,- CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile M.[A] [X] aux entiers dépens de l’instance

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

Au soutien, il explique que M.[A] [X] s’est abstenu de payer régulièrement ses charges durant ces dernières années. Il souligne qu’il a déjà diligenté une procédure à son encontre.

Il ajoute que cela cause d’importantes difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ce qui lui cause un préjudice distinct du simple retard de paiement.

A l’audience du 8 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [Localité 5] a comparu par avocat et maintenu les termes de son assignation.

M.[A] [X] bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu, ni n’a constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 29 août 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[A] [X], dont l’avis de réception a été signé le 1er septembre 2025, aux termes de laquelle il sollicite le paiement de la provision du 3ème trimestre 2025, d’un montant de 755,72 euros et rappelle les dispositions de l’article 19-2.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 9 juin 2022, 19 septembre 2022, 17 avril 2023, 29 avril 2024, 11 mars 2025, et les attestations de non recours s’y rapportant,

— un extrait de compte du syndic au 1er octobre 2025 sur la période du 17 avril 2023 au 1er octobre 2025, faisant apparaître un compte débiteur de 4157, 80 euros,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— le contrat de syndic,

— un jugement du 14 septembre 2023 du tribunal judiciaire d’Evry

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR arriérés arrêtés au 1er octobre 2025 :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits de la créance réclamée la somme de 490 euros correspondant à des frais de recouvrement et non à des charges de copropriété.

Il est rappelé que les frais de recouvrement doivent être ventilés à part dans les demandes et dans le dispositif.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés au 1er octobre 2025, sur la période du 17 avril 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et fonds de travaux loi ALUR du 01/10/2025 inclus, s’élève à la somme de 4 157,80 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 755,72 euros à compter du 29 août 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 21 novembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 11 mars 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2026), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] peut prétendre, s’agissant des provisions non échues au titre du budget prévisionnel 2026, devenues exigibles, s’élève bien à la somme de 3 018,21 euros.

S’agissant des provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°11 du PV de l’assemblée générale du 11 mars 2025 approuvant le taux de cotisation fonds travaux), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] peut prétendre, s’agissant des provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux 2026, devenues exigibles, s’élève bien à la somme de 146,80 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le défendeur a été condamné par jugement du 14 septembre 2023 par le tribunal de céans. Il n’a versé depuis cette condamnation que la somme de 750 euros.

Les manquements répétés de M.[A] [X] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient donc de condamner M.[A] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 6] [Adresse 7] [Localité 7] [Adresse 8] une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[A] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M.[A] [X] sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[A] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 9], [Adresse 4] la somme de 4 157,80 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus, au 1er octobre 2025, sur la période du 17 avril 2023 au 1er octobre 2025, appel du 01/10/2025 au 31/12/2025 et fonds de travaux loi ALUR du 01/10/2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 755,72 euros à compter du 29 août 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 21 novembre 2025 ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[A] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4] [Adresse 9] la somme 3 018, 21 euros au titre des charges de copropriété, devenues exigibles, sur la période du 1er trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[A] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4] [Adresse 9] la somme 146,80 euros au titre des fonds travaux alur, devenues exigibles, sur la période du 1er trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[A] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 10] [Localité 11] [Adresse 11] la somme de 400, 00 euros à titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M.[A] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8] [Localité 12][Adresse 12] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M.[A] [X] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,