TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y]

Madame [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LEMAISTRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WN2

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4],

représenté par son syndic FONCIA [Localité 5] [Adresse 7]

représenté par Maître LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [Z] [Y],

Madame [S] [R],

demeurant [Adresse 1]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04504 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WN2

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [Y] et Mme [S] [R] sont propriétaires du lot n°58 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a assigné M. [E] [Y] et Mme [S] [R] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024 en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts:

—  2680,38 euros au titre des charges de copropriété 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 5 juillet 2024 puis d’un rétablissement. Appelée à l’audience du 3 octobre 2024, elle a fait l’objet de deux renvois.

A l’audience du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement. Il a indiqué que les provisions pour charges avaient été réglées et ne plus avoir de demande à ce titre. Il a sollicité que M. [E] [Y] et Mme [S] [R] soient condamnés solidairement à payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

—  1222,92 au titre des frais nécessaires,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 1775,64 euros à compter de la sommation du 5 septembre 2023 et sur la somme de 2680,38 euros à compter du 6 mars 2024,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que l’assignation avait été nécessaire afin que les défendeurs règlent leurs charges de copropriété. S’agissant des demandes reconventionnelles, il a indiqué que la société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, n’était pas partie à la procédure et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’était pas établie quant aux désordres.

M. [E] [Y] et Mme [S] [R], comparants en personne, ont déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles ils ont demandé de :

— dire et juger que la procédure engagée par le syndic est abusive,

— rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

— ordonner l’effacement des frais de recouvrement indûment affectés sur leur compte pour un montant de 1383,10 euros,

— dire et juger que toute nouvelle tentative de facturation de frais de recouvrement sera considérée comme abusive,

— constater la carence du syndic dans l’entretien des parties communes,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires et le syndic ont manqué à leurs obligations légales,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic à verser aux demandeurs les sommes de 2000 euros au titre du préjudice matériel, 700 euros au titre des troubles de jouissance, 300 euros en réparation du préjudice moral,

— ordonner l’exécution des travaux nécessaires à la réparation des désordres affectant l’appartement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois à l’issu duquel il appartiendra aux demandeurs de saisir le juge de l’exécution,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 3000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont expliqué qu’aucune tentative de conciliation n’avait été faite et qu’ils ont réglé l’ensemble des provisions sur charges avant l’audience. Ils ont précisé que le retard dans le paiement était imputable à des appels exceptionnels dont ils n’avaient pas été informés en amont et ont souligné leur bonne foi. Ils ont contesté devoir payer des frais. Enfin, ils ont fait état de différents désordres dans leur appartement ou les parties communes.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience du 23 mai 2025 pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

A titre liminaire, il sera indiqué que le demandeur justifie d’un constat de carence établi le 23 novembre 2023 par une conciliatrice de justice, la tentative de conciliation étant impossible en raison de l’absence du défendeur.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique que M. [E] [Y] et Mme [S] [R] ont payé l’ensemble des charges dues et que sa demande est ainsi devenue sans objet.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme de 1222,92 euros se décomposant comme suit :

—  126 euros de mises en demeure en date des 11 février 2021, 19 août 2021 et 8 février 2022,

—  99 euros de frais de relances en date des 8 mars 2021, 9 septembre 2021 et 7 mars 2022,

—  1,67 euros d’intérêts,

—  150 euros de constitution dossier huissier

—  131,25 euros de commandement de payer,

—  550 euros de constitution de dossier avocat,

—  165 euros de suivi de dossier.

S’agissant des mises en demeure et relances datant de 2021, elles ne sont justifiées par aucune pièce. La relance du 7 mars 2023 est justifiée par un courrier en procédure, mais son envoi ne l’est pas, s’agissant d’une lettre simple.

S’agissant des frais de constitution et suivi de dossier, il n’est justifié d’aucune diligence particulière de la part du syndic. Concernant les intérêts, ils seront appliqués sur la somme à laquelle les défendeurs seront éventuellement condamnés.

Le demandeur sera ainsi débouté pour ces demandes.

Il est justifié de l’envoi par courrier recommandé avec accusé réception d’une mise en demeure en date du 8 février 2022 et du commandement de payer. S’agissant de la mise en demeure, elle a été envoyée alors que les défendeurs n’étaient redevables que de la somme de 199,30 euros et il n’est ainsi pas justifié que ces frais étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Au contraire, lorsque le commandement de payer a été émis en septembre 2023, il est établi que les défendeurs ne payaient pas leurs charges depuis plusieurs mois. Si M. [E] [Y] et Mme [S] [R] expliquent qu’il s’agissait d’appels de charges exceptionnels dont ils n’avaient pas été avisés, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 30 mars 2023 que les travaux (solives et planchers) ont été votés à l’unanimité des présents, alors que l’un au moins des défendeurs était présent à cette assemblée générale et les a donc votés. Ces travaux ont été qualifiés d’urgents lors de cette assemblée générale. Les défendeurs ne pouvaient ainsi ignorer qu’ils allaient être réalisés rapidement. En outre, ils ne justifient pas avoir expliqué leurs difficultés de paiement temporaires au syndic. Le commandement de payer est ainsi justifié pour un montant de 131,25 euros et les défendeurs seront condamnés à payer cette somme.

Cette condamnation ne sera pas prononcée solidairement, le demandeur ne justifiant pas sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre des défendeurs

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte que M. [E] et Mme [S] [R] ont procédé au paiement de l’ensemble des provisions pour charges. Ils payent désormais leurs charges de façon régulière.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu de les condamner au paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre des intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le demandeur sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 1775,64 euros à compter de la sommation du 5 septembre 2023 et sur la somme de 2680,38 euros à compter du 6 mars 2024.

Il ressort du décompte communiqué par le demandeur qu’au jour du commandement de payer, le montant des provisions pour charges restant dû était de 1560,77 euros, soustraction faite de l’ensemble des frais. Cette somme a été réglée par le paiement en date du 18 mars 2024. Les défendeurs seront ainsi condamnés à payer les intérêts au taux légal portant sur la somme de 1560,77 euros du 5 septembre 2023 au 18 mars 2024.

Les causes de l’assignation du 6 mars 2024 ayant été apurées par le paiement du 18 mars 2024, soustraction faite des frais, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à payer des intérêts à compter de l’assignation sur la somme de 2680,38 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] et Mme [S] [R]

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat (des copropriétaires) est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les défendeurs évoquent des problèmes d’humidité signalés à de nombreuses reprises au syndic sans réaction de sa part, le retrait d’un carreau de faïence sans remise en état et un trou au sol sur leur palier. Ils demandent la condamnation solidaire du syndic et du syndicat des copropriétaires ainsi que la réalisation de travaux sous astreinte.

Sur les demandes à l’encontre du syndic FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE

Aux termes de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent la condamnation du syndic, qui n’est pas partie à la procédure mais seulement représentant en tant que syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, seul demandeur.

Leurs demandes à l’encontre du syndic sont donc irrecevables.

Sur les demandes au titre des préjudices matériel, moral, des troubles de jouissance, et de réalisation de travaux

S’agissant des désordres dus à l’humidité, les défendeurs estiment qu’ils proviennent d’un défaut d’étanchéité d’un mur et d’infiltrations. Toutefois, les seules pièces versées aux débats sont des courriels de leur part adressés au syndic dans lesquels ils affirment l’origine des désordres, sans autre élément accréditant leurs dires. Ils ne produisent donc aucun élément de preuve, comme un procès-verbal de constat ou une expertise. Par ailleurs, il ne ressort pas des procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2021, 24 mars 2022, 30 mars 2023 et 28 mars 2024 que ce point a été porté à l’ordre du jour d’une de ces assemblées générales, notamment par les défendeurs. Le syndicat des copropriétaires communique de son côté un courrier de l’architecte de l’immeuble en date du 15 janvier 2025 évoquant une mauvaise isolation de l’appartement et des problèmes de ventilation. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est ainsi nullement établie.

S’agissant du carreau de faïence manquant dans la salle de bain des défendeurs, ceux-ci expliquent avoir autorisé une intervention depuis leur appartement sur des canalisations, parties communes, suite à un dommage au domicile de leur voisin, et déplorent qu’un carreau de faïence retiré lors de l’intervention n’a pas été remis. Le syndicat des copropriétaires explique de son côté que l’intervention avait pour objet une fuite sur alimentation située entre les parties communes et la salle de bains, avec retrait d’un carreau car le robinet n’avait pas été laissé accessible, sa remise n’ayant pas été prévue et incombant aux propriétaires qui ont condamné un accès aux parties communes. Or, il ressort de l’article 9 loi 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, un copropriétaire peut coffrer l’accès à une partie commune depuis son domicile. Le syndicat des copropriétaires ne communique pas le règlement de copropriété, qui pourrait l’interdire. Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à remettre le carreau de faïence manquant dans la salle de bain des défendeurs. Une astreinte n’apparaît pas nécessaire en l’espèce. Les défendeurs n’expliquent pas la nature de leur préjudice, et cela d’autant moins qu’il est établi qu’ils ne vivent pas dans les lieux et seront déboutés de leur demandes indemnitaires.

S’agissant d’une tomette manquante sur le palier occasionnant un trou, les défendeurs se bornent à indiquer que le syndic reconnaît un désordre depuis 2022. Le demandeur de son côté indique qu’une tomette était manquante devant la porte d’entrée d’accès sur le palier et que l’assemblée générale du 30 mars 2023 a voté la réparation désormais effectuée, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. Il en résulte donc que la réparation a été faite. D’autre part, les défendeurs n’expliquent pas la nature de leur préjudice, et cela d’autant moins qu’il est établi qu’ils ne vivent pas dans les lieux. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

On ne peut reprocher à quiconque le fait, en saisissant la justice, de vouloir faire valoir ses droits, ou qu’il croit tels. Celui qui triomphe, même partiellement, ne peut être condamné au titre d’un abus de droit. En outre, le demandeur a tenté une conciliation.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE que la demande au titre du paiements des charges de copropriété est devenue sans objet,

CONDAMNE M. [E] [Y] et Mme [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, la somme de 131,25 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges,

CONDAMNE M. [E] [Y] et Mme [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, les intérêts au taux légal portant sur la somme de 1560,77 euros du 5 septembre 2023 au 18 mars 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndic des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE de sa demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], à remettre le carreau de faïence manquant dans la salle de bains de l’appartement de M. [E] [Y] et Mme [S] [R],

DEBOUTE M. [E] [Y] et Mme [S] [R] de leurs autres demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera ses dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le greffier La juge