N° RG 25/00981 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/00981 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKNB

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Monsieur [F] [B]

Monsieur [M] [U]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [B]

né le 06 Juin 1966 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2023, Monsieur [F] [B] a consenti à Monsieur [M] [U] la location d’un logement sis [Adresse 8] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 800.00 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [F] [B] a fait signifier à Monsieur [M] [U] deux commandements de payer en date des 24 juin 2024 et 25 octobre 2024 visant la clause résolutoire pour une somme respective en principal de 2500.00 euros réglée en juin et juillet 2024 et de 1800.00 euros et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance.

Par acte d’huissier de justice du 16 janvier 2025, Monsieur [F] [B] a fait assigner Monsieur [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [F] [B] a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant le montant de la dette locative, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Condamner Monsieur [M] [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7800.00 euros, échéance de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231.6 du code civil,

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, outre revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

— Condamner Monsieur [M] [U] au paiement de cette jusqu’à la libération effective des lieux,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 2197.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [M] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [F] [B] précise que Monsieur [M] [U] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du dernier commandement de payer. Il précise que la dette locative s’élève à la somme de 7800.00 euros, échéance de mai 2025 comprise et que le défendeur n’a pas repris le règlement des loyers courants. Il soutient que cette situation le pénalise car il n’arrive plus à financer les études de sa fille.

Monsieur [M] [U] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il déclare percevoir un salaire de 1300.00 euros et avoir deux enfants à charge pour lesquels il paie une contribution à leur entretien et leur éducation d’un montant mensuel de 434.00 euros. Il précise avoir saisi le juge aux affaires familiales suite à la diminution de ses revenus. Il se plaint de factures importantes d’électricité faisant valoir un problème d’isolation du logement donné à bail. Il s’engage à solder la dette locative par chèque de banque le lendemain de l’audience et soutient que sa fratrie va l’aider à régler le loyer.

Lecture a été donnée de l’enquête sociale.

Les parties ont été autorisées à adresser une note en délibéré relative au règlement allégué du solde de la dette locative au plus tard le 30 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 25 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1800.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] a produit à l’audience un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [M] [U] reste redevable de la somme de 7800.00 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, et comprenant l’échéance du mois de mai 2025.

Monsieur [M] [U] ne conteste la dette locative.

En conséquence, Monsieur [M] [U] sera condamné à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 7800.00 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1800.00 à compter de la signification du commandement de payer du 6 décembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et la demande de délais

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le règlement des loyers courants n’a pas repris et que le dernier règlement partiel d’un montant de 700.00 euros date de novembre 2024.

Monsieur [M] [U] ne justifie pas non plus d’une solvabilité suffisante pour faire face au paiement du loyer courant ainsi que de l’arriéré locatif dans la mesure où il déclare percevoir un salaire mensuel de 1300.00 euros comme ressort du rapport d’enquête sociale, le total de ses charges, y compris le montant d’une contribution à l’entretien et à l’éducation due pour ses enfants, étant supérieur à ses revenus.

Monsieur [F] [B] s’oppose par ailleurs à tout demande de délais expliquant être en difficulté du fait de la situation d’impayés.

Il n’a pas non plus été justifié dans le cadre du délibéré du règlement allégué par chèque de banque du solde de la dette locative.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [M] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [M] [U] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [M] [U] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 6 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi ; Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [M] [U] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7800.00 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 6 décembre 2024.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [M] [U] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [M] [U], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Tenu aux dépens, Monsieur [M] [U] sera condamné à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [F] [B] à l’encontre de Monsieur [M] [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er décembre 2023 ainsi que la location de la place de stationnement entre Monsieur [F] [B], et Monsieur [M] [U] concernant le logement situé [Adresse 8] à [Localité 4] à la date du 6 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 7800.00 euros (sept mille huit cent euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1800.00 à compter de la signification du commandement de payer du 6 décembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [M] [U] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement et de la place de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 4] ;

ORDONNE à Monsieur [M] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [U] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [F] [B] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [F] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale à celui du loyer est des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 6 décembre 2024, outre actualisation conformément au bail , cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 7800.00 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [M] [U] est déjà condamné par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 6 décembre 2024 et la date de la présente décision ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [M] [U] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER