TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/51310 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62UY

N° : 9

Assignation du :

27 Janvier 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

SELECTIRENTE, Société en Commandite par Actions, représentée par SELECTIRENTE Gestion, Société par Actions Simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Gaetan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant), et Maître Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS – #E1859 (avocat postulant)

DEFENDERESSE

S.A.S. AFM GROUP

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice signifié le 19 juillet 2021, la société S.A.S. AFM GROUP a sollicité le renouvellement du bail commercial consenti par la société S.C.A. SELECTIRENTE portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9].

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, à la société S.A.S. AFM GROUP, pour une somme de 7.775,56 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 5 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la S.C.A. SELECTIRENTE a fait assigner la société S.A.S. AFM GROUP devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :

«  Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 696, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu le Bail commercial en date du 12 juillet 2010 et l’Acte de cession de fonds de commerce en date du 31 mars 2016

Vu le commandement de payer délivré le 12 juin 2024

Vu les pièces versées au débat

Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de PARIS, pour les causes et raisons sus-énoncées de :

— DECLARER la société SELECTIRENTE recevable et bien fondée en ses demandes ;

— CONSTATER l’acquisition au profit de la société SELECTIRENTE de la clause résolutoire contenue dans le Bail commercial signé entre la société SELECTIRENTE et la société AFM GROUP le 12 juillet 2010 par application des dispositions du Bail et de l’article L145-1 du Code de commerce ;

En conséquence :

— CONSTATER que le Bail commercial signé le 12 juillet 2010 s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 juillet 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société AFM GROUP des locaux objets du Bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la [Localité 7] publique et d’un serrurier, des lieux loués situés [Adresse 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfaitement délaissement ;

— SE RESERVER la faculté de liquider l’astreinte ;

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société AFM GROUP qui disposera d’un délai de quinze jours pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— JUGER que la somme remise à titre de dépôt de garantie est acquise à la société SELECTIRENTE conformément aux dispositions de l’article 19 du Bail commercial ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 12 juillet 2024 à la somme journalière de 78,75 euros ;

— JUGER que cette indemnité d’occupation sera due au fur et à mesure de son exigibilité et jusqu’à la date du départ effectif, outre charges et taxes ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société AFM GROUP à payer à la société SELECTIRENTE :

o La somme de 16 463,23 euros correspondant aux loyers et accessoires, arrêtée au 5 octobre 2024, majorés des intérêts au taux légal à compter du commandement ;

o La somme de 11.103,75 euros due, au 30 novembre 2024, au titre de l’indemnité d’occupation, correspondant à une indemnité journalière de 78,80 euros ayant commencé à courir le 12 juillet 2024, en sus de toutes les charges ;

o A compter du 1er décembre 2024, 78,75 euros par jour jusqu’à la libération effective des locaux en sus de toutes les charges et taxes ;

o La somme de 1.555,12 euros en application de la clause pénale prévue à l’article 21.2 du Bail ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du Code civil ;

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où le Preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires :

— REJETER toute demande de délais de paiement en considération de la situation du Preneur ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société AFM GROUP à payer à la société SELECTIRENTE la somme provisionnelle de 3.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société AFM GROUP en tous les dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC, et notamment la somme de 166,02 euros au titre du commandement de payer et le coût de la présente assignation, y compris l’intégralité des frais, émoluments, et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’Huissier de Justice, et en particuliers tous les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu à l’article X (sic) du décret;

— RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire par provision. ".

Par actes de commissaire de justice en date des 17 et 29 février 2025, l’assignation précitée a été dénoncée aux créanciers inscrits sur l’état des privilèges et nantissements.

L’affaire a été entendue à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, la S.C.A. SELECTIRENTE soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

La société S.A.S. AFM GROUP n’est pas représentée à l’audience, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial en date du 12 juillet 2010, lequel a été renouvelé pour une durée de 9 années, prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer qui est resté infructueux. La société bailleresse produit notamment le compte de sa locataire ouvert en ses livres pour l’année 2024 et les années antérieures.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 12 juin 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 7.775,56 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 12 juillet 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort de ses meubles.

Aucun élément, à ce stade, ne permet de notamment démontrer une attitude récalcitrante de la société défenderesse qui justifierait le prononcé d’une astreinte à l’expulsion présentement ordonnée. Par suite, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société S.C.A. SELECTIRENTE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel indexé, outre les charges, taxes et accessoires. A toutes fins utiles, il sera relevé que le montant de l’indemnité d’occupation suit le sort des sommes trimestriellement dues au titre des loyers, charges, taxes et accessoires. En effet, elle ne saurait être fixée à un montant journalier comme le sollicite la S.C.A. SELECTIRENTE, dès lors qu’en adoptant ce mode de calcul, la société défenderesse serait redevable de sommes supérieures, en raison de la prise en compte des mois à 30 jours et des mois à 31 jours, à celles dues à ce titre si le contrat de bail s’était poursuivi.

Toute demande formée à ce titre ou plus ample sera rejetée.

En l’espèce, au vu du décompte en date du 4 décembre 2024 tel que produit par la S.C.A. SELECTIRENTE et des factures impayées jointes, l’obligation de paiement de la société S.A.S. AFM GROUP au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 16.629,25 euros arrêtée au 4 décembre 2024. La société S.C.A. SELECTIRENTE ne justifiant pas les raisons pour lesquelles la somme de 292,97 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie lui serait dû, elle sera, à ce stade, rejetée.

Au vu des versements effectués par la société AFM GROUP les 2 juillet et 13 novembre 2024 pour un montant total de 6.500 euros, il convient de préciser que concernant les intérêts moratoires, ils courront, à compter du commandement de payer en date du 12 juin 2024 sur la somme de 1.275,56 euros et sur la somme de 15.353,69 euros à compter de l’ordonnance. La capitalisation des intérêts dus sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, s’agissant de la conservation du dépôt de garantie en vertu des stipulations du contrat de bail commercial, il sera relevé que cette clause s’analyse en une clause pénale, laquelle par nature est susceptible de modération par le seul juge du fond. Cette demande sera rejetée ; tout comme celle, et pour les mêmes motifs, qui est formée au titre de l’indemnité forfaitaire de 20% qui serait due en application de la clause pénale du bail commercial précité.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société AFM GROUP, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 ainsi qu’au coût de signification de l’assignation.

Ces dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoient le sort des frais d’exécution forcée, en sorte qu’il convient de rejeter la demande tendant à les intégrer dans les dépens de la présente instance, dès lors qu’au surplus et à ce stade, ils sont purement hypothétiques.

La, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société SELECTIRENTE au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 juillet 2024 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société S.A.S. AFM GROUP et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. AFM GROUP à payer à la société S.C.A. SELECTIRENTE une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. AFM GROUP à payer à la S.C.A. SELECTIRENTE la somme de 16.629,25 euros à valoir sur les arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2024, et ce, avec intérêts légaux à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 1.275,56 euros et pour le surplus de la somme due à compter de l’ordonnance ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société S.A.S. AFM GROUP à payer à la S.C.A. SELECTIRENTE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.S. AFM GROUP aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 et le coût de l’assignation en date du 27 janvier 2025 ;

Disons que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de la société S.C.A. SELECTIRENTE en ce y compris celles formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 16 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI