TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/02847 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPQG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [Y] [U], Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [V] est propriétaire des lots numéros 290, 449 et 451 au sein de la résidence en copropriété [Localité 3] 49 sise [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 22 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par la SELARL [Y] [U], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, a fait assigner M. [K] [V] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal:

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 6 798,57 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2014, APPEL DE FONDS [Immatriculation 1] et FONDS TRAVAUX ALUR [Immatriculation 1] inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 300 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [K] [V], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 19 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété impayées arrêté au 1er avril 2024, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de fonds [Immatriculation 1] et fonds travaux ALUR [Immatriculation 1] inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 798,57 euros,

— un extrait de compte consolidé au 26 juin 2024,

— les ordonnances des 4 avril 2024 et du 1er avril 2025 prolongeant la mission de la SELARL [Y] [U] en la personne de Maître [G] [Z], en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, désignée à cette fonction par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’EVRY du 21 avril 2016,

— les 74ème et 77ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 21 décembre 2022 et 16 novembre 2023,

— les appels trimestriels de fonds des 1er octobre 2021, des années 2022 et 2023 et des 1er janvier et 1er avril 2024,

— les relevés individuels de charges pour les exercices du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— le jugement du tribunal d’instance de JUVISY SUR ORGE du 19 avril 2013,

— l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 5], Pôle 4 – Chambre 2, du 22 octobre 2014,

— et le jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 19 mai 2022, au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2021 inclus.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L’examen des pièces produites permet d’établir qu’il convient de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

— les sommes de 37,99 euros et 41,10 euros mentionnées dans l’arrêté de compte arrêté au 1er avril 2024 au titre des fonds travaux ALUR pour le 4ème trimestre 2021 et les 4 trimestres 2022, ces sommes n’étant pas justifiées, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal de décisions prises par l’administrateur provisoire justifiant de la fixation du taux de cotisation annuelle pour les exercices 2021 et 2022.

— les sommes de 8,49 euros et 15,98 euros mentionnées sur les appels de fonds du 1er janvier 2022, du 1er janvier 2023 et du 1er janvier 2024 au titre de “PLAN D’APUREMENT DES DETTES ET CE CONFORMEMENT A L’ORDONNANCE DU 20/05/2019", ces sommes n’étant pas justifiées, à défaut de versement aux débats de l’ordonnance du 20 mai 2019.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de fonds [Immatriculation 1] et fonds travaux ALUR [Immatriculation 1] inclus, s’élève à la somme de 6 522,77 euros (=6 798,57€-37,99€€-41,10€-41,10€-41,10€-41,10€-8,49€-15,98€-8,49€-15,98€-8,49€-15,98€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [K] [V] a déjà été condamné par un arrêt de la Cour d’Appel de PARIS, Pôle 4 – Chambre 2, du 22 octobre 2014, infirmant un jugement du tribunal d’instance de JUVISY SUR ORGE du 19 avril 2013, et par un jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 19 mai 2022, au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2021 inclus.

Sa défaillance quant au règlement des charges de copropriété, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [K] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 6 522,77 euros euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2024, sur la période du du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel de fonds [Immatriculation 1] et fonds travaux ALUR [Immatriculation 1] inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE M. [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE M. [K] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [K] [V] aux entiers dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,