TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01474 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHUQ

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [O] [P] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M. [N] [M], régulièrement muni d’un pouvoir.

DEFENDERESSE:

Madame [O] [P] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 27 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 octobre 2023, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Madame [O] [P] [R], un immeuble à usage d’habitation (appt n°0331) sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 412,78 €, outre provisions sur charges, montant depuis lors actualisé à la somme de 441,15 €, outre provisions sur charges.

Le 29 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Madame [O] [P] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 697,02 € selon décompte arrêté au 17 octobre 2024.

Par courrier du 18 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à personne le 16 janvier 2025, la société ESSONNE HABITAT a attrait Madame [O] [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ESSONNE HABITAT sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;

d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] [R] ainsi que de tous occupants de son chef,

de condamner Madame [O] [P] [R] au paiement des sommes suivantes :

1 568,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, outre intérêts à compter du 29 octobre 2024;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignation

d’ordonner l’exécution provisoire

Le 17 janvier 2025, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 27 novembre 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, valablement représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 890,20 €, frais déduits.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [O] [P] [R].

Citée par acte délivré à personne, Madame [O] [P] [R] n’a pas comparu à l’instance.

Le demandeur déclare de ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et sollicite la suspension de la clause résolutoire. Il propose d’accorder des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 50,00 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 14 novembre 2025, que la locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 14 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 890,20 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [P] [R] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1 890,20 € actualisée au 14 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 697,02 € à compter du 29 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT demande au juge d’accorder des délais de paiement à Madame [O] [P] [R].

Il ressort des débats que Madame [O] [P] [R] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Il ressort en outre du décompte que Madame [O] [P] [R] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il convient d’accorder à Madame [O] [P] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 18 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, disposition favorable à la locataire qui sera donc retenue.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [O] [P] [R] le 29 octobre 2024, pour un montant principal de 1 697,02 €. Il ressort du décompte de loyers et charges que les causes du commandement ont été apurées dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies. La société ESSONNE HABITAT sera déboutée de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

En l’espèce, Madame [O] [P] [R] ne conteste aucunement le montant des sommes réclamées. Il apparaît que ses versements sont irréguliers et partiels.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Sur la suspension des effets de la résiliation

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la Société ESSONNE HABITAT sollicite la suspension de la résiliation du bail.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais joué, mais à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer courant dû que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra son plein et entier effet.

Dans ce cas, il sera procédé à l’expulsion de Madame [O] [P] [R] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation judiciaire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation des locaux donnés à bail.

À compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande d’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transporter et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire. Les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [P] [R] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Madame [O] [P] [R] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [O] [P] [R] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 1 890,20 € actualisée au 14 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 1 697,02 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [O] [P] [R] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société ESSONNE HABITAT ;

DEBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

A défaut du respect de l’échéancier :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail à compter de la présente décision ;

DIT que :

Madame [O] [P] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ESSONNE HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à compter de la présente décision ;

Madame [O] [P] [R] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [O] [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [O] [P] [R] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [P] [R] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [O] [P] [R] à verser à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

En tout état de cause :

CONDAMNE Madame [O] [P] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE