TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01132 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q67D

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.A. LOGIAL COOP

C/

M. [I] [S] [A]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIAL COOP

[Adresse 2]

Agence d'[Localité 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lidia MORELLI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [S] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MORELLI

CCC Me [A]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 juillet 2009, la société LOGIAL COOP, venant aux droits de la société LOGIAL OPH, a donné en location à Monsieur [I] [S] [A] et Madame [J] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 5] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 644,43 €, provisions sur charges comprises.

Par courrier du 2 novembre 2018, Madame [J] [T] a donné congé du logement.

Le 20 novembre 2024, la société LOGIAL COOP a fait délivrer à Monsieur [I] [S] [A] un commandement de payer les loyers échus et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 128,58 € selon décompte arrêté au 30 octobre 2024.

La société LOGIAL COOP a, par courriel reçu le 7 mars 2025, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 4 juin 2025, la société LOGIAL COOP a attrait Monsieur [I] [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société LOGIAL COOP sollicite de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 janvier 2025, et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [I] [S] [A] à ses obligations contractuelles ;

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [I] [S] [A] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner la séquestration du mobilier installé dans les lieux et ce aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [S] [A] ;

condamner Monsieur [I] [S] [A] au paiement des sommes suivantes :

5 402,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025 (échéance de mai 2025 non incluse) ;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, à compter du 1er mai 2025 ;

1 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

juger que dans l’hypothèse où des délais de règlement seraient accordés, la déchéance du terme sera encourue à défaut de règlement d’une seule échéance de l’arriéré, d’une seule échéance des loyers courants ;

sommer Monsieur [I] [A] d’avoir à produire l’attestation d’assurance habitation en cours de validité ;

constater que l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire et n’a donc pas lieu d’être écartée.

Le 5 juin 2025, la société LOGIAL COOP a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société LOGIAL COOP, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 663,91 €. Elle précise que Monsieur [I] [S] [A] n’a pas répondu à la dernière mise en demeure de prendre contact et qu’il n’a toujours pas justifié de l’assurance.

Monsieur [I] [S] [A], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative sous réserve de deux paiements de 300,00 € effectués avant l’audience et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [I] [S] [A] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [S] [A] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

que le logement est assuré ;

qu’il a divorcé en 2017 et que la séparation a été effective fin 2023 début 2024 ;

que sa société a été mise en liquidation en 2023-2024 ;

qu’il a perdu son travail en juillet 2025 et est resté six mois sans percevoir de salaire ;

qu’il perçoit des indemnités de chômage à hauteur de 1 600,00 € par mois ;

qu’il a un enfant de 16 ans en garde alternée ;

qu’il rembourse des crédits à la consommation à hauteur de 500,00 € par mois environ, ainsi qu’une LOA pour sa voiture à hauteur de 200,00 € par mois et 178,00 € pour un autre crédit.

La demanderesse déclare s’opposer aux délais de paiement sollicités.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La société LOGIAL COOP a été autorisée à produire, par note en délibéré avant le 28 février 2026, un décompte actualisé.

Monsieur [I] [S] [A] a été autorisé à produire, par note en délibéré avant le 28 février 2026, le justificatif de son assurance en cours de validité au moment de la délivrance du commandement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 5 février 2026, Monsieur [I] [S] [A] produit trois attestations d’assurances pour les années 2023-2024, 2024-2025 et 2025-2026.

Par courriel du 2 mars 2026, la société LOGIAL COOP produit un décompte arrêté au 24 février 2026 faisant apparaître deux paiements par titre interbancaire de paiement de 300,00 € et 444,00 € enregistrés les 6 et 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société LOGIAL COOP verse aux débats un décompte arrêté au 22 décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 663,91 €, hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LOGIAL COOP est établie tant dans son principe que dans son montant, sous réserve de la déduction des sommes de 300,00 € et 444,00 € qui ont été payées par le défendeur et qui figurent sur le décompte actualisé aux 6 et 19 février 2026 produit en cours de délibéré.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [S] [A] à payer à la société LOGIAL COOP la somme de 6 919,91 € actualisée au 22 décembre 2025, paiements de 300,00 € et 444,00 € des 6 et 19 février 2026 déduits, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [I] [S] [A] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [I] [S] [A] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par la bailleresse par note en délibéré que les paiements évoqués par le locataire à l’audience, effectués par titre interbancaire de paiement, ont été enregistrés les 6 et 19 février 2026 sur le décompte locatif. Ces paiements, de 300,00 € et 444,00 €, couvrent le montant d’une échéance courante avec un supplément de 93,40 €.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [I] [S] [A] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LOGIAL COOP justifie avoir, le 7 mars 2025, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le défendeur a justifié pendant le cours du délibéré de ce que son logement était assuré au moment de la délivrance du commandement de payer et actuellement.

Par ailleurs, le bail conclu entre les parties contient une clause ainsi rédigée : « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer (déduction faite de l’APL), le contrat pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de l’office d’HLM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [S] [A] le 20 novembre 2024, pour un montant principal de 3 128,58 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

De plus, il est également justifié, conformément à la clause résolutoire contractuelle, que la société LOGIAL COOP a proposé à Monsieur [I] [S] [A], par courrier du 19 février 2025 qui lui a été retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », de contacter le service contentieux de LOGIAL afin de convenir d’un rendez-vous.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [S] [A] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [I] [S] [A] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [I] [S] [A] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [I] [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société LOGIAL COOP sera en droit d’exiger de Monsieur [I] [S] [A] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par société LOGIAL COOP.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [S] [A], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société LOGIAL COOP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société LOGIAL COOP ;

CONSTATE que le contrat signé le 15 juillet 2009 entre la société LOGIAL COOP, venant aux droits de la société LOGIAL OPH, et Monsieur [I] [S] [A] concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 4] , s’est trouvé de plein droit résilié le 20 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [A] à payer à société LOGIAL COOP la somme de 6 919,91 € actualisée au 22 décembre 2025, paiements de 300,00 € et 444,00 € des 6 et 19 février 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [S] [A] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Monsieur [I] [S] [A] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LOGIAL COOP, la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 janvier 2025;

Monsieur [I] [S] [A] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Monsieur [I] [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société LOGIAL COOP sera en droit d’exiger de Monsieur [I] [S] [A] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [S] [A] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Monsieur [I] [S] [A] à payer à la société LOGIAL COOP ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la société LOGIAL COOP ;

CONDAMNE Monsieur [I] [S] [A] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024 ;

DEBOUTE la société LOGIAL COOP de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,