TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00962 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFXS

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2026

S.D.C. BOIS SAUVAGE

C/

M. [K] [P]

Mme [H] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

S.D.C. BOIS SAUVAGE

rep par son syndic la société COOPEXIA

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Virginie MAROT, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [H] [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e William HABA, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MAROT

+ 1CCC à M^e HABA

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [P] et Mme [H] [T] sont propriétaires des lots n° 603 et 914 consistant en un appartement et un parking dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Par acte en date du 14/06/2024, le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE a fait assigner M. [K] [P] et Mme [H] [T] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY aux fins de voir:

— condamner M. [K] [P] et Mme [H] [T] à lui payer la somme de 5.722,70 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28/05/2024, appel de charges du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3/08/2022,

— condamner M. [K] [P] et Mme [H] [T] à lui payer la somme de 679 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner M. [K] [P] et Mme [H] [T] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [K] [P] et Mme [H] [T] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.573 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4/11/2024, le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Cités par acte délivré à domicile, M. [K] [P] et Mme [H] [T] n’ont pas comparu à l’audience.

Le délibéré a été fixé au 7/01/2025.

En cours de délibéré, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5/05/2025 pour clarification du décompte de charges.

A l’audience du 3/11/2025, et après plusieurs reports d’audience à la demande des parties, le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE, représenté par son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, réactualise sa créance principale à la somme de de 7.979,99 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27/10/2025, appel de charges du 4ème trimestre 2025 inclus.

M. [K] [P] et Mme [H] [T], représentés par leur conseil, et M. [D] [P], leur fils, intervenant volontairement à l’instance, et assisté du même conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, demandent de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, subsidiairement de leur accorder des délais de paiement à raison de 250 euros par mois et le solde le 24ème mois, outre le prononcé d’une condamnation du syndicat au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2.000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de leurs moyens de défense, et s’ils ne contestent pas le quantum de la dette appelée, M. [D] [P] fait état de la conclusion avec ses parents d’un commodat immobilier signé le 10/02/2019 le rendant titulaire des charges de copropriété et indique que la dette de charges a fait l’objet d’un effacement par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne par décision du 12/09/2024.

Par notes en délibéré autorisées, d’une part, les consorts [P] invoquent la prescription triennale de la demande en paiement des charges de copropriété et, d’autre part, le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE réplique que, la prescription en la matière étant de cinq ans, sa demande de condamnation est recevable pour la totalité du montant appelé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures dûment échangées entre les parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 9/01/2026 par mise à disposition au greffe.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Attendu qu’il y a lieu de constater l’intervention volontaire de M. [D] [P], de la déclarer recevable et régulière ;

Sur la prescription

Attendu qu’entrée en vigueur depuis le 1/06/2020, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoyait antérieurement une prescription décennale, dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription de cinq ans et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ;

Que l’article 2241 du même code prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ;

Attendu qu’en l’espèce, le délai quinquennal s’est trouvé interrompu par l’assignation en date du 14/06/2024 ; qu’il s’ensuit qu’une demande en paiement des charges de copropriété dues depuis le 14/06/2019 est recevable, étant précisé qu’une demande au titre des appels de charges antérieurs au 1/06/2020, date d’entrée en vigueur du nouvel article 42 précité, faisait l’objet d’une prescription décennale et ne serait donc pas davantage prescrite ;

Qu’il est constaté que l’appel de charges le plus ancien dont le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE poursuit le paiement date du 1/04/2020 ; que la prescription de la demande du syndicat n’est pas encourue ;

Qu’en conséquence, le moyen tiré de la prescription soulevé par les consorts [P] sera rejeté ;

Sur le contrat de prêt à usage ou commodat immobilier

Attendu que l’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties contractantes ;

Attendu enfin que l’article 1342-1 prévoit que le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier ;

Attendu qu’en l’espèce, M. [K] [P] et Mme [H] [T], d’une part, et M. [D] [P], d’autre part, ont conclu un contrat de prêt à usage par acte sous seing privé du 10/02/2019 par lequel les premiers ont accordé au second l’usage d’habitation ou professionnel des biens immobiliers sis [Adresse 4] à [Localité 8] ; qu’il était prévu que l’emprunteur acquitterait pendant la durée du prêt à usage, fixé à 10 ans, les contributions, impôts et charges de copropriété afférents aux biens prêtés et que les charges de copropriété calculées par la copropriété elle-même seraient à acquitter mensuellement directement au syndic de copropriété ;

Attendu, en premier lieu, que l’article 1877 du code civil précise que le prêteur à usage demeure propriétaire de la chose prêtée ; que le prêt à usage ne confère donc qu’un droit personnel d’user de la chose à l’emprunteur et non un droit réel ; qu’il s’ensuit qu’à l’occasion de la signature du prêt à usage précité, M. [K] [P] et Mme [H] [T] sont demeurés copropriétaires du bien prêté à leur fils, ainsi que débiteurs des charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires conformément aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit que ce sont les co-propriétaires qui sont tenus de participer aux charges de copropriété ;

Qu’en second lieu, si le prêt à usage met à la charge de l’emprunteur, M. [D] [P], le paiement des charges de copropriété, il s’agit d’une obligation souscrite à l’égard de M. [K] [P] et Mme [H] [T] et non à l’égard du syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE qui demeure étranger, aussi bien activement que passivement, au prêt usage en vertu du principe de l’effet relatif des conventions évoqué par l’article 1199 du code civil ; qu’à l’égard du syndicat, le paiement des charges de copropriété par M. [D] [P] directement entre les mains du syndic constitue donc un simple indication de paiement qu’il convient d’analyser en paiement pour autrui au sens de l’article 1342-1 du même code ;

Qu’en conséquence, le moyen tiré de l’existence du prêt à usage précité pour décharger M. [K] [P] et Mme [H] [T] de leur obligation de contribuer aux charges de copropriété sera écarté, sans qu’il soit besoin d’examiner le sort réservé aux dettes de M. [D] [P] par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne, moyen inopérant dans le cadre du présent litige ;

Sur le bien-fondé de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales ou spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Attendu que le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette des défendeurs est née ;

Que le décompte des charges incombant à M. [K] [P] et Mme [H] [T] arrêté au 27/10/2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 7.979,99 euros ; qu’en effet, il apparaît que du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2025, des appels de fonds de charges communes génrales sont intervenus pour un montant total de 14.579,20 euros, que des règlements ont été effectués pour un montant de 5.406,81 euros, ramenant la dette de charges à la somme de 9.172,39 euros, et qu’au cours de la même période, des provisions pour charges au titre de travaux exceptionnels ont été porté au crédit du compte pour un montant de 1.192,40 euros ;

Attendu que les mises en demeure et l’assignation sont demeurés sans effet ;

Attendu qu’au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et son quantum ;

Que M. [K] [P] et Mme [H] [T] seront condamnés au paiement de la somme de 7.979,99 euros, arrêtée au 27/10/2025, appel de charges du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Que ces dispositions étant d’ordre public et les rapports entre les copropriétaires et le syndicat étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de ce contrat importent peu et l’article précité ne permet pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant (CA [Localité 9],Pôle, 2ème ch, 09/10/2013, n°12/09248) ;

Qu’il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment des frais de mise en demeure, de relance et des frais de remise de dossier à avocat ;

Que seul un courrier recommandé par période annuelle était nécessaire et suffisant aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance ; que la transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier ou sa constitution fait partie de la gestion courante du syndic qui n’est lié contractuellement qu’avec le syndicat des copropriétaires et non avec le copropriétaire ; que les honoraires d’huissier et d’avocat de la copropriété peuvent faire l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Que M. [K] [P] et Mme [H] [T] seront condamnés au paiement de la somme de 131 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur les délais de paiement

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Qu’en l’espèce, la situation des débiteurs et leur offre de versement mensuel justifient l’octroi de délais de paiement ;

Que la dette sera apurée par 24 mensualités de 250 euros au plus tard le 10 de chaque mois, la dernière étant constituée du solde de la dette; qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée aux débiteurs par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours ;

Qu’il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, lesquels escomptaient un paiement des charges par leur fils, M. [D] [P], alors que celui-ci s’est trouvé confronté à des difficultés personnelles sérieuses à l’origine des retards de paiement ;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire ;

Attendu que M. [K] [P] et Mme [H] [T] succombent à l’instance, il y a lieu de les condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [D] [P] ;

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [K] [P], Mme [H] [T] et M. [D] [P] ;

CONDAMNE M. [K] [P] et Mme [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE la somme de 7.979,99 euros, arrêtée au 27/10/2025, appel de charges du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [K] [P] et Mme [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE la somme de 131 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE M. [K] [P] et Mme [H] [T] à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités de 250 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires BOIS SAUVAGE de sa demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [P], Mme [H] [T] et M. [D] [P] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président