TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/02120 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWJA

NAC : 72I

Jugement Rendu le 15 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, SAS au capital de 184.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 672 020 187, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [Z] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pagoundé KABORE, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 03 Avril 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Décembre 2025 et mise en délibéré au 15 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [Z] [F] est propriétaire des lots numéros 1131, 1153 au sein de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LOISELET ET DAIGREMONT PARIS EST, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M. [J] [Z] [F] devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES, aux fins de le condamner à payer à lui payer la somme de 10 400,79 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, arrété au 4ème trimestre 2025 avec intérets de droit à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2025 inclus, 3000 euros à titre de dommage et intérets, 339,36 euros sur le fondement de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965, 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions en réplique n°1, il sollicite de :

— Débouter Monsieur [J] [Z] [F] de l’ensemble des demandes

— Condamner Monsieur [J] [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] les sommes de :

—  8.939,25 € au titre des charges arrêtées au 4 ème trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 3 avril 2025

-540,96 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,

-1.500,00 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner le défendeur en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC.

Au soutien, il explique que M. [Z] [F] a déjà fait l’objet d’une condamnation le 8 juin 2022 pour non paiement de ses charges, dette qui n’est toujours pas apurée. Il ajoute qu’une procédure de saisie immobilière a été entreprise et la vente forcée a été ordonnée par jugement du 11 juin 2025. Les causes de la saisie ont été soldées et la vente forcée n’a pas été finalement requise. M. [J] [Z] [F] reste devoir pour les créances postérieures la somme de 8 939,23 euros.

Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire et son budget.

Par conclusions signifiées le 30 novembre 2025, M. [J] [Z] [F] sollicite

— Le rejet de l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT PARIS EST ;

— Subsidiairement limiter à la somme de 39,50 euros le montant de la condamnation en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Ordonner qu’il a payé la somme de 10 293,06 euros ;

— Ordonner qu’il dispose d’un délai de six mois pour apurer sa dette par des paiements en parts égales pendant les cinq premiers mois qui suivront le prononcé de la décision et le solde le sixième mois ;

— La condamnation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT PARIS EST, à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil

Au soutien, il explique qu’il a effectué des versements pour 10 293, 06 euros si bien qu’il ne doit plus rien si ce n’est des frais de recouvrement pour 39,50 euros. Il s’oppose à la demande de dommage et intérets et aux frais de recouvrement ceux-ci nétant pas justifiés. Il sollicite des délais de paiement.

A l’audience du 11 décembre 2025, le syndicat a maintenu ses demandes. Le défendeur, absent et non représenté a fait parvenir son dossier de plaidoirie ce dont le demandeur a été averti et à quoi il ne s’oppose pas.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la lettre de mise en demeure datée du 6 janvier 2025 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [J] [Z] [F], dont l’avis de réception a été signé le 20 janvier 2025.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de défendeur, qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un extrait de compte du syndic au 18 novembre 2025 sur la période du 1er juillet 2019 au 8 novembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 11 274,09 euros, frais de recouvrement inclus,

— un extrait de compte du syndic au 18 novembre 2025 sur la période du 1er avril 2022 au 8 novembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 8 939,23 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 18 juin 2021, 30 juin 2022,10 octobre 2023,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée (avril 2022/ novembre 2025),

— le contrat de syndic,

— le jugement du 8 juin 2022 du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge

— Les jugements du juge de l’exécution du 25 octobre 2023, du 11 juin 2025 et du 8 octobre 2025

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

Tous les versements justifiés par le défendeur ont été imputés par le syndicat des copropriétaires pour une partie sur les condamnations et les frais de saisie relatifs à la précédente procédure (et notamment sur la créance retenue par le juge de l’exécution) et pour le surplus à compter de l’assignation. Seuls deux versements justifiés par le défendeur ne sont pas déduits à savoir les deux derniers du mois de novembre 2025(200 + 80 euros) puisque le décompte du demandeur s’arrête avant soit le 8 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires revendique aujourd’hui pour la période du 1er avril 2022 (postérieure à celle des condamnations du jugement du 8 juin 2022) au 8 novembre 2025 la somme de 8 939,23 euros.

A l’examen des pièces, il apparait que la créance à laquelle peut prétendre le Syndicat des copropriétaires, s’élève bien à la somme de 8 939,23 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [J] [Z] [F], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où il effectue des règlements réguliers pour apurer sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

M. [J] [Z] [F] explique qu’il est au chômage, a deux enfants et sollicite un délai de 6 mois pour régler sa dette.

Il produit à l’appui de sa demande son relevé de paiement par pôle emploi sur la période de juillet à novembre 2025 avec en moyenne des revenus mensuels de 818 euros. Il produit également des extraits de naissance pour justifier de l’existence de ses deux enfants à charge.

Ces élements apparaissent cependant insuffisants pour démontrer sa capacité à apurer sa dette en 6 mois comme il le demande.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, en l’espèce, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais intitulés “frais ouverture contentieux” qui correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature, et peuvent être couverts au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de profils france ne sont pas des frais nécessaires et ne sont pas prévus par le contrat de syndic.

Seuls frais de la mise en demeure du 6 janvier 2025 mais ramenés à la somme de 46,26 euros (conformément au contrat de syndic) apparaissent bien fondés, les autres mises en demeure ou relances n’étant pas justifiées par leurs modalités d’envoi.

M. [J] [Z] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 46,26 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [J] [Z] [F] , qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 8 939,23 euros au titre des charges de copropriété arrétées au 8 novembre 2025, appel n°4 exercice 2025 réajustement fonds travaux/ versements de 150 euros et 266 euros du 8 novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 3 avril 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [J] [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 46,26 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE M. [J] [Z] [F] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNE M. [J] [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [Z] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,