TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EUB5

Minute

Jugement du :

30 JUIN 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 Juin 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 30 Juin 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [U]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Adeline SEGAUD, avocat au barreau des ARDENNES

DEFENDEURS

Monsieur [R] [G]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Monsieur [Z] [G]

demeurant [Adresse 4]

Comparant

Monsieur [W] [U] est propriétaire d’un appartement, situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, Monsieur [W] [U] a conclu un bail à usage d’habitation portant sur ce logement avec Monsieur [R] [G], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360 euros.

Monsieur [Z] [G] s’est porté caution solidaire selon acte signé le 30 janvier 2023.

Le 17 août 2023, Monsieur [W] [U] a fait signifier un commandement de payer les loyers et a dénoncé ce commandement à la caution le 21 août 2023.

Souffrant et devant être hospitalisé pour une durée indéterminée, Monsieur [R] [G] a sollicité une résiliation amiable et immédiate de son contrat de bail et un état des lieux de sortie a été réalisé le 10 octobre 2023 par Maître [O], commissaire de justice. Un procès-verbal a été dressé.

Le congé a pris effet le 22 novembre 2023 en accord avec les parties.

Par courrier recommandé du 25 novembre 2023, Monsieur [U] a mis en demeure le locataire et sa caution d’avoir à régler le solde locatif.

Un constat de carence de la conciliation a été établi par le conciliateur de justice le 29 février 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date du 1er avril 2025 et du 02 avril 2025, Monsieur [W] [U] a fait assigner Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G] à lui payer les sommes suivantes : 4083.00 euros au titre des loyers, provisions sur charges locatives impayés au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 1538.90 euros au titre des réparations locatives, 900 euros au titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement ainsi que de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025.

A cette audience à laquelle l’affaire a été retenue le demandeur est représenté par son conseil et se réfère à ses écritures.

A l’appui de ses demandes, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il expose que Monsieur [G] n’a jamais payé un loyer depuis la date de signature du bail ; que l’état des lieux de sortie est contradictoire et que Monsieur [G] a signé une reconnaissance de dette. Enfin, Monsieur [W] [U] met en avant la nécessité de changer la cabine de douche et ses accessoires et que cette dégradation incombe au locataire. Il ajoute qu’en sa qualité de caution, Monsieur [Z] [G] doit être déclaré solidairement responsable des dettes de Monsieur [R] [G].

En défense Monsieur [Z] [G], indique qu’au minima deux loyers ont été réglés depuis le début de la location et qu’il faut déduire la caution ainsi que les APL du montant de la dette. Il indique qu’il s’est porté caution de son beau-fils mais qu’il n’a lui-même aucun revenu. Enfin, il ajoute que le logement a été rendu en bon état.

Monsieur [R] [G] n’a pas comparu. Il a été assigné à sa personne et la décision est susceptible d’appel. Elle sera réputée contradictoire à l’égard de tous en application de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des loyers et des chargesSelon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est constant, d’une part, que le locataire est obligé de payer le loyer jusqu’au terme du bail et, d’autre part, que la date de restitution des lieux loués est celle de la remise des clés.

En l’espèce, selon acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, Monsieur [W] [U] a donné en location un appartement à Monsieur [R] [G] et un commandement de payer lui a été signifié le 17 août 2023 pour la somme de 2038.00 euros.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur produit aux débats un contrat de location objet du litige, un acte de résiliation amiable du bail au 22 novembre 2023 et de reconnaissance de dette signé entre le bailleur et le commissaire de justice représentant Monsieur [R] [G] sans mandat de représentation et un décompte des sommes dues au titre des loyers pour un montant de 4083.00 euros comprenant :

Les loyers de février à octobre 2023 : 3240 euros,Le prorata de loyer de novembre 2023 : 264 euros,Le prorata de TOM 2023 : 109 euros,Le prorata de consommation d’eau : 70 euros,Les frais d’huissier : 400 euros soit un total de 4083.00 euros.Monsieur [R] [G], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester les sommes demandées.

Il est établi, selon décompte présenté par le bailleur, que les loyers n’ont jamais été payés, ni même la retenue de garantie et qu’aucun droit à APL ne semble avoir été ouvert.

L’acte de résiliation amiable du bail et de reconnaissance de dette est daté du 22 novembre 2023 et les clés ont été restituées au bailleur à cette date.

Monsieur [R] [G] sera condamné au paiement de la somme de 3504.00 euros représentant les loyers impayés du 1er février 2023 au 22 novembre 2023.

Sur la demande de paiement de la taxe d’ordures ménagèresEn l’espèce, Monsieur [W] [U] sollicite le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023. Cette taxe s’élève à un montant de 109 euros annuel.

Monsieur [W] [U] ne produit aucun document à l’appui de sa demande et ne rapporte pas la preuve du montant et du calcul de cette taxe, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande formulée à ce titre.

Sur la demande de paiement de la facture d’eauConformément aux articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 il est prévu que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires. Il est précisé également que le bailleur a l’obligation de tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives durant un mois, avant la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, durée passée à 6 mois depuis ladite loi, après l’envoi du décompte.

En outre, il résulte du décret n°82-955 du 9 novembre 1982, modifié par le décret n°87-713 du 26 août 1987 que les charges récupérables par le bailleur sont limitativement énumérées.

Enfin aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, Monsieur [W] [U] sollicite le paiement d’une facture de consommation d’eau pour l’année 2023 d’un montant de 70 euros.

Le bail ne prévoyait pas le versement de provisions et Monsieur [W] [U] ne produit aucun document à l’appui de sa demande et ne rapporte pas la preuve du montant de cette facture, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande formulée à ce titre.

IV- Sur la demande formée au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitations prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, l’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.

Aucun état des lieux d’entrée n’est joint au dossier, de sorte qu’il y a lieu de présumer que le logement loué à Monsieur [G] se trouvait en bon état de réparations locatives.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par un huissier de justice à la requête de la mère du locataire le 10 octobre 2023.

Lors de l’état des lieux, Madame [N] [L], mère d'[R] [G] était présente, Monsieur [U] n’était pas présent. L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice et les constatations effectuées par cet officier public et ministériel ont force probante

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu en bon état et nettoyé par les soins de Madame [L].

Pour justifier du coût des travaux nécessaire à la remise en état des lieux loués, Monsieur [U] verse aux débats une facture du 17 mars 2024 de l’entreprise MALHERBE pour le remplacement de la cabine de douche d’un montant de 1538.90 euros.

Cependant, le procès-verbal de constat ne fait pas mention de la dégradation de la cabine de douche et stipule que la salle de douche a été nettoyée par Madame [L] et que l’ensemble est propre.

De plus, la facture date du 17 mars 2024 alors que les lieux loués ont été rendus le 22 novembre 2023.

Il y a lieu de rejeter la demande formulée au titre des réparations locatives.

V- Sur les frais d’huissier

Selon l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été établi par un huissier de justice le 10 octobre 2023 sur demande amiable de Madame [L], mère d'[R] [G] et en présence de cette dernière.

Il est justifié du coût du constat d’huissier ainsi que des honoraires de résolution amiable pour un montant de 519.91 €. Cependant, il est produit aux débats, un courrier du 20 novembre 2023 de Maitre [O], huissier de justice, indiquant que Madame [L] a réglé le 17 novembre 2023, les honoraires de rédaction d’une résiliation amiable ainsi que le coût de l’état des lieux.

Dès lors, aucune somme supplémentaire ne peut être réclamée au locataire.

Monsieur [W] [U] sera débouté de sa demande de ce chef.

VI- Sur la demande en paiement formée contre Monsieur [Z] [G] :

Aux termes de l’article 22-1 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction manuscrite de l’avant dernier alinéa du présent article « lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». La caution doit apposer la mention prévue à l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 30 janvier 2023, Monsieur [Z] [G] s’est porté caution solidaire de Monsieur [R] [G] pour une durée illimitée pour le paiement du loyer, des charges des indemnités d’occupation et réparations locatives résultant du contrat de bail du 30 janvier 2023.

L’acte de caution respecte le formalisme exigé à peine de nullité par l’article 22-1 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 applicable au 1er janvier 2022.

Monsieur [Z] [G] conteste une partie de la dette mais ne fournit aucun élément à l’appui de ses dires.

Dès lors, Monsieur [Z] [G] sera condamné solidairement avec Monsieur [R] [G] au paiement de la somme de 3504.00 euros au titre des loyers impayés.

VII- Sur la demande en dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La résistance abusive est caractérisée lorsque le demandeur a été contraint d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’un refus abusif du défendeur d’exécuter des engagements non équivoques. La simple résistance à une action en justice ne peut constituer une résistance abusive.

En l’espèce, Monsieur [W] [U] ne rapporte pas la preuve ni d’une volonté délibérée de Monsieur [R] [G] et de Monsieur [Z] [G] d’échapper aux conséquences de leur responsabilité, ni d’un refus abusif de s’exécuter, la seule défense à la présente action en justice ne pouvant suffire à qualifier une résistance abusive.

En conséquence, Monsieur [W] [U] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts de ce chef.

VIII-Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G], parties qui succombent au litige, seront condamnés, in solidum, aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G], à payer in solidum, la somme de 400€ au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G], solidairement, à payer à Monsieur [W] [U] la somme de 3504.00 euros au titre des loyers impayés de février 2023 au 22 novembre 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [U] du surplus de ses demandes en paiement au titre des charges locatives, réparations locatives et des frais d’huissier ;

DEBOUTE Monsieur [K] [U] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G], in solidum, à payer à Monsieur [K] [U] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Monsieur [Z] [G], in solidum, aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 30 juin 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE