MINUTE N° :

N° RG 24/00347 – N° Portalis DBWU-W-B7I-CNTB

AFFAIRE : S.A.S. [R] [I] IMMOBILIER c/ S.C.I. DE L’ANNEXE DU SICRE

NAC : 57A

COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

PROCEDURE ORALE

JUGEMENT DU 16 MAI 2025

Statuant au Tribunal judiciaire de Foix ;

Sous la Présidence de Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

en présence de Madame Caroline VIEU-BARTHES, Auditrice de justice,

assisté de Madame Stéphanie PITOY, Greffière présente lors des débats et du prononcé de la décision ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. [R] [I] IMMOBILIER

représentée par Monsieur [R] [I], Président, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 39 627 788, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Regis DEGIOANNI, substitué par Maître Anne PONTACQ, membres de la SCPI DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats inscrits au barreau d’ARIEGE

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. DE L’ANNEXE DU SICRE

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 390 022 218, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christine CASTEX de la SAS CABINET CASTEX, substituée par Maître Lydie DELRIEU, avocates inscrites au barreau d’ARIEGE

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Avril 2025 à 14h00, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025 par mise à disposition au Greffe, lequel a été rendu ledit jour par décision contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La SCI DE L’ANNEXE DU SICRE est propriétaire des lots 1 et 2 en nature de locaux commerciaux sis au rez de chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à AX LES THERMES (09110)

Par acte du 6 avril 2023, la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE a confié à la SAS [R] [I] IMMOBILIER un mandat semi-exclusif de rechercher et de lui présenter un acquéreur pour les locaux commerciaux sis à AX LES THERMES, au prix de 140.000 euros. Le même acte prévoit que la rémunération du mandataire, d’un montant de 9.700 euros TTC sera à la charge du mandant.

Le mandat contient une clause pénale rédigée en ces termes :

« Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. En cas de vente à un acquéreur présenté par le mandant, dans les conditions prévues par le présent mandat, la rémunération du mandataire mentionnée ci-dessus à la clause honoraire du mandataire sera réduite de 50%.

En outre, dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés avec un acheteur qui lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire de PACS avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait participation. ( …)

A défaut de respecter l’une ou l’autre de ces deux interdictions, le mandant devra au mandataire une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant égal à celui de sa rémunération toutes taxes comprise, prévue au présent mandat. »

Enfin, le contrat prévoit que le mandat prendra effet le jour de sa signature par l’ensemble des parties pour une durée de 12 mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin, et que passé un délai irrévocable de 3 mois à compter de sa signature, il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce mandat a été conclu à distance, et a été signé par [S] [M] et Monsieur [V] le 06 avril 2023 et par Monsieur [R] [I] le 27 mai 2023, date à laquelle il a pris effet.

La SAS [R] [I] IMMOBILIER a proposé les biens à la vente notamment en publiant l’annonce sur son site internet.

Monsieur [E] [Z] a contacté l’agence téléphoniquement courant août 2023 pour obtenir un certain nombre de renseignements en vue de la création d’une laverie dans un des lots.

La SCI DE L’ANNEXE DU SICRE a résilié le mandat par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 15 novembre 2023, réceptionnée par le mandataire le 17 novembre 2023, faisant courir un délai de préavis de 15 jours.

Dans le même temps le mandataire a appris que le bien était en passe d’être vendu au profit de Monsieur [E] [Z] par un autre intermédiaire, l’agence IAD.

Par courrier recommandé en date du 29 novembre 2023, la SAS [R] [I] IMMOBILIER a mis en demeure la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE d’avoir à respecter la clause de semi-exclusivité prévue au mandat et diriger l’acquéreur vers elle, sauf à être redevable d’une indemnité forfaitaire de 9.700 euros TTC au titre de la clause pénale.

Selon acte de vente en date en date du 11 mars 2025, la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE a vendu à la SCI FRAMAT, dont l’un des gérants est Monsieur [E] [Z], le lot N°1 de l’ensemble immobilier. Un commerce de laverie y est exploité depuis.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SAS [R] [I] IMMOBILIER a fait assigner la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE devant le Tribunal Judiciaire de Foix, et sollicite, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1984 et suivants et 1999 et suivants du code civil :

Condamner la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE à payer à la SAS [R] [I] IMMOBILIER la somme de 9.700 euros outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à complet règlement,Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année et dire qu’ils produiront à leur tour intérêt en application de l’article 1343-2 du code civilCondamner la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE à payer à la SAS [R] [I] IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépensRappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, aux termes de conclusions N°4, la SAS [R] [I] IMMOBILIER maintient ses demandes initiales.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le premier contact entre le vendeur et l’acquéreur a eu lieu par son intermédiaire, et que c’est grâce à son entremise que Monsieur [E] [Z] s’est porté acquéreur.

Elle invoque les dispositions contractuelles du mandat qui prévoient d’une part, une exclusivité au profit de l’agence pendant toute la durée du mandat, et d’autre part, une interdiction de traiter directement ou indirectement avec un acheteur qui lui aurait été présenté par la SAS [R] [I] IMMOBILIER dans les 12 mois suivant la résiliation du mandat, et que la violation de ces dispositions par le mandant est sanctionnée par le règlement de la rémunération du mandataire à titre de clause pénale. Elle ajoute que la clause pénale prévue au contrat sanctionne le fait seul d’engager des négociations et qu’elle s’applique que la vente ait ou non abouti.

En réplique, elle invoque la mauvaise foi et une intention frauduleuse de la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE dont elle soutient qu’elle a, au moyen de manœuvres, mis fin au mandat dans le but de conclure l’affaire avec une autre agence, et d’échapper au règlement des honoraires de la SAS [R] [I] IMMOBILIER.

Elle conclut à la recevabilité de sa demande de capitalisation des intérêts et à son caractère bien fondé.

Aux termes de conclusions récapitulatives N°3, la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE demande de :

Prononcer l’irrecevabilité de la demande de capitalisation de la SAS [R] [I] IMMOBILIER pour ne pas être fondée dans l’acte introductif et constituant une demande nouvelle formée en cours de procédure,Prononcer le mal fondé de toutes les demandes de la SAS [R] [I] IMMOBILIER et l’en débouter,Condamner la SAS [R] [I] IMMOBILIER à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire entrainant des conséquences excessives,Condamner la SAS [R] [I] IMMOBILIER aux entiers dépens et dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maitre [D] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.La SCI DE L’ANNEXE DU SICRE conteste avoir commis un quelconque manquement, ou manœuvres. Elle soutient que le mandat confié à la SAS [R] [I] IMMOBILIER est semi-exclusif, et qu’elle a procédé à sa résiliation par courrier du 15 novembre 2023 en raison de la carence du mandataire, en sorte que le mandat confié à l’agent immobilier a pris fin à son échéance contractuelle à la date du 1er décembre 2023. Elle ajoute que les différents courriers échangés avec le notaire en charge de la vente du bien, et le syndic de copropriété, produits par la SAS [R] [I] IMMOBILIER, sont tous postérieurs à la date de fin du mandat.

Elle invoque sa bonne foi, et indique avoir vendu à une SCI, et qu’en toute hypothèse cette vente a eu lieu plus de 12 mois après la fin du mandat.

Elle fait valoir par ailleurs que la SAS [R] [I] IMMOBILIER n’a pas accompli sa mission, qu’elle a manqué à son obligation d’information et de diligences, qu’elle n’a organisé aucune visite des biens, ni transmis aucun rapport d’activité, et ne démontre pas lui avoir présenté Monsieur [Z], ni même de l’avoir informée de l’intérêt manifesté par ce dernier au sujet du bien en vente pendant la durée du mandat. Tenant l’absence de diligences significatives et de résultats concrets de la part de mandataire, elle soutient que la demande de clause pénale est illégitime et en toute hypothèse disproportionnée.

Elle conclut enfin à l’irrecevabilité de la demande de capitalisation des intérêts en l’absence de fondement juridique mentionné dans l’acte introductif d’instance.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale :Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; et l’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1231-5 du code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge même d’office à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale sanctionne donc l’inexécution d’une obligation. Elle s’applique dès lors que l’inexécution par le débiteur de ses obligations est établie. Elle est susceptible de révision par le juge si elle apparait manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment d’un mail de Monsieur [E] [Z] en date du 17 novembre 2023, que le premier contact entre lui et la SAS [R] [I] IMMOBILIER a eu lieu en août 2023 dans les suites d’une annonce publiée par l’agent immobilier, et qu’une offre de prix a été transmise à cet acquéreur candidat par l’agence, en vue de l’acquisition d’un seul des deux lots en vente pour le prix de 55.000 euros. Le mandat de l’agent immobilier était alors en cours, et il est manifeste au vu de la réponse apportée à Monsieur [E] [Z], que l’agence a alors contacté les propriétaires pour s’enquérir de la possibilité de vendre les lots séparément et déterminer le prix d’un seul des deux lots proposés à la vente.

Il est constant qu’aucune suite n’a été donnée par Monsieur [E] [Z] avec cet agent immobilier au vu du prix annoncé, que l’acquéreur a alors estimé trop élevé.

Néanmoins, il résulte de l’attestation établie par Monsieur [E] [Z] que : « quelques semaines plus tard j’ai pu être en contact avec Monsieur [W] qui avait la charge également de la vente de ce petit local. J’ai ensuite eu à faire avec cette personne pour l’achat de ce local. »

Ainsi, il est établi que Monsieur [E] [Z] a poursuivi et finalisé l’opération d’achat de ce bien par l’entremise de ce nouvel agent immobilier exerçant sous l’enseigne IAD.

Il résulte par ailleurs de l’attestation établie par Monsieur [H] [W] qu’il a bien été contacté par Monsieur [E] [Z] en vue de la recherche d’un local pour y développer une activité de laverie, et que tous deux avaient bien connaissance du fait que ce local était sous mandat semi-exclusif de l’agence SAS [R] [I] IMMOBILIER. Malgré ce, ils ont visité les lieux de manière « non officielle ».

Mieux encore Monsieur [W] précise : » le local correspondait aux critères de Monsieur [Z], mais il ne voulait pas acheter via l‘agence [I] en raison des rapports compliqués avec cette dernière. J’ai donc contacté les propriétaires, Monsieur et Madame [V] pour leur expliquer la situation. Ils m’ont annoncé que l’agence [I] était en charge de la vente mais qu’ils souhaitaient arrêter le mandat, mandat exclusif dont les 3 mois d’irrévocabilité étaient passés. J’ai donc attendu la résiliation du mandat pour établir un mandat avec les propriétaires et lancer la procédure de vente avec Monsieur [Z]. »

Et il résulte de la notification de transfert de propriété adressée au syndic de la copropriété, dont les fonctions sont également exercées par les structures de [I] IMMOBILIER, que la vente du lot N°1 a été consentie par acte en date du 11 mars 2025 au profit de la SCI FRAMAT, dont l’un des gérants est Monsieur [E] [Z], et qu’une laverie y est désormais exploitée.

Si le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à la condition qu’il ait rempli la mission stipulée au mandat et que la transaction immobilière soit parfaite entre le vendeur et l’acquéreur, ce principe contractuel ne prive cependant pas l’agent immobilier qui a le premier présenté l’acheteur à ses mandants du droit à prétendre à des dommages et intérêts lorsqu’il démontre qu’une faute a été commise par son cocontractant qui, compte tenu des diligences accomplies l’a privé de la réalisation de la vente.

En l’espèce, il résulte des éléments ci-dessus, l’existence d’une entente frauduleuse entre les parties, qui se sont entendues pour évincer la SAS [R] [I] IMMOBILIER.

Dans ce contexte, même si le mandat était résilié au moment de la passation de l’acte définitif de vente, il est établi un comportement déloyal des vendeurs, qui n’ignoraient pas que le premier contact avait eu lieu par l’entremise de la SAS [R] [I] IMMOBILIER et qu’ils ont accepté d’agir en fraude des droits de cet agent immobilier, en mettant fin au mandat pour passer la vente par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, et éliminer la SAS [R] [I] IMMOBILIER. Il est également relevé que les vendeurs ont reçu mise en demeure dès le 29 novembre 2023, alors que le mandat était encore en vigueur, d’avoir à en respecter les termes et poursuivre l’affaire engagée avec Monsieur [E] [Z] par l’entremise de la SAS [R] [I] IMMOBILIER, qu’ils ont volontairement ignorée. La SCI DE L’ANNEXE DU SICRE ne peut dans ce contexte exciper d’une quelconque bonne foi.

Par conséquent, la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE a commis des fautes contractuelles qui engagent sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SAS [R] [I] IMMOBILIER.

La SAS [R] [I] IMMOBILIER sollicite l’application de la clause pénale prévue au mandat d’un montant de 9.700 euros.

Toutefois elle n’explicite, ni ne justifie en rien son préjudice, sauf à affirmer que « la clause pénale est due ».

De la même manière, les parties ne communiquent aucun élément sur le prix de la vente du lot 1, ni sur le sort du lot N°2.

Par conséquent, au regard des éléments versées aux débats et des seules diligences effectuées par la SAS [R] [I] IMMOBILIER, qui ont consisté à effectuer des publications d’annonces et entretiens téléphoniques, et tenant le fait qu’un seul des 2 lots objets du mandat a effectivement été vendu, la somme contractuellement fixée 9.700 euros apparait manifestement excessive et sera par conséquent réduite à la somme de 3.000 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts :La SCI DE L’ANNEXE DU SICRE soulève l’irrecevabilité de la demande de capitalisation des intérêts au motif qu’aucun fondement juridique ne figure dans l’acte introductif d’instance, et que le fondement indiqué par la suite dans les conclusions au fond du demandeur, serait une demande nouvelle proscrite au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Dans le cadre d’une procédure orale, aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles ont formulé par écrit.

En l’espèce, le demandeur a fondé juridiquement la demande formée au titre de la capitalisation des intérêts dans ses conclusions postérieures à l’assignation, sans que cette mention du fondement juridique puisse être considérée comme une demande nouvelle, puisqu’elle était déjà mentionnée dans l’acte introductif d’instance.

La demande de capitalisation des intérêts est donc déclarée recevable.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

En l’espèce, la somme accordée au titre de la clause pénale porte intérêts au taux légal à compter de ce jour, et rien ne s’oppose par ailleurs à la capitalisation des intérêts dès qu’ils seront dus pour une année entière.

Sur les frais du procès :La SCI qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la parte perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens.

Comte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SAS [R] [I] IMMOBILIER, la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE sera condamnée à lui verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

4.Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en disposent autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE à verser à la SAS [R] [I] IMMOBILIER la somme de 3.000 euros TTC au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la SAS [R] [I] IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

Déclare recevable la demande de la SAS [R] [I] IMMOBILIER au titre de la capitalisation des intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dès qu’ils seront dus pour une année entière ;

Condamne la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE à verser à la SAS [R] [I] IMMOBILIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE aux dépens de l’instance ;

Déboute la SCI DE L’ANNEXE DU SICRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des dépens ;

Rappelle qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne permet de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé le 16 mai 2025.

En application de l’article 450 du Code de Procédure Civile, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date de ce jour.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et la greffière visée ci-dessus.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT