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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/00376 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CSVO

AFFAIRE : [J] [Z], [P] [G] épouse [Z] C/ [A] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Monsieur [J] [N], [U] [Z]

né le 24 Mars 1953 à [Localité 12], demeurant Domicilié chez Mme [O] [F] – [Adresse 1]

Madame [P] [G] épouse [Z]

née le 21 Août 1959 à [Localité 10], demeurant Domiciliée chez M et Mme [O] [F] – [Adresse 1]

Ayant tous deux pour avoat postulant Maître Stéphanie BIDEAUD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE-MALLARD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas CERTIN, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [W], [V] [M]

né le 08 Août 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat la SELARL CNTD représentée par Maître David DURAND, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Nicolas PAUTRAT, Vice-Président

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 09 Septembre 2025

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 04 Novembre 2025

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2016, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] ont conclu un compromis de vente avec monsieur [A] [M], acheteur, portant sur un terrain de loisir de 1500 m² à borner comportant un mobil-home situé au lieu-dit « [Adresse 5] [Localité 9] sur la commune de [Localité 13], cadastré ZA parcelle n°[Cadastre 2], moyennant un prix de vente de 18.000,00 € et ce par l’intermédiaire de l’Agence [D] IMMOBILIER.

Le compromis de vente a été conclu sous les conditions suspensives suivantes :

• Droit de préemption de la mairie et de la SAFER ;

• État hypothécaire ;

• Urbanisme.

La vente devait être réitérée devant notaire à une date prévue le 30 mai 2017.

En accord avec les vendeurs, monsieur [A] [M] a pris possession des lieux le 14 juin 2017 et a, en trois règlements, payé la somme totale de 12000 euros les 14 et 23 juin 2017.

Le 14 juin 2017, acheteur et vendeurs ont signé un document mentionnant que le compromis proposé par l’agence [D] était caduque, qu’il n’y aurait pas d’acte de signature à l’office notariale et qu’aucune indemnité n’était due.

Par courrier en date du 23 juin 2017, Monsieur [A] [M] a indiqué qu’il considérait le compromis de vente caduque.

Le 8 juillet 2019, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] ont fait adresser à Monsieur [A] [M] une sommation de déguerpir.

Le 25 septembre 2019, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] ont saisi le juge des référés du tribunal d’instance des SABLES D’OLONNE aux fins de voir notamment ordonner l’expulsion de Monsieur [M] du terrain litigieux.

Le 7 novembre 2019, Monsieur [A] [M], par l’intermédiaire de Maître [H], notaire, a mis en demeure monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] pour finaliser la vente jusqu’au 31 décembre 2019.

Par ordonnance en date du 26 décembre 2019, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour connaître d’une telle demande au regard de la compétence matérielle du tribunal d’instance et de l’existence de contestations sérieuses.

Par acte d’huissier de justice du 8 juin 2020, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] ont fait assigner Monsieur [A] [M] devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne sollicitant au visa des article 544 et suivants du Code Civil, L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— Condamner M. [M] à quitter le terrain situé au [Adresse 8] [Adresse 6], à [Localité 12], cadastré ZA n° [Cadastre 2], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Autoriser autant que de besoin M. et Mme [Z] à recourir au concours de la force publique pour faire exécuter cette décision,

— Ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 200 € par jour de retard,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [M] à M et Mme [Z] à la somme de 600 € par mois, depuis le 26 juillet 2019,

— Condamner M. [M] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner M [M] aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement en date du 12 avril 2021, le tribunal statuant en procédure orale s’est déclaré incompétent et a renvoyé les parties devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 novembre 2021, l’instance inscrite au rôle général sous le numéro RG 21/00473 a été radiée d’office.

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***

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2024, après réinscription au rôle sous le numéro RG 23/00376, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] sollicitent du tribunal judiciaire, au visa des articles 383 du Code de procédure civile 1227 et 1231-1 et suivants du Code Civil, 1343-2 et 1347 et suivants du Code Civil, L131-1, L411-1 et suiv. du Code des procédures civiles d’exécution, de :

RECEVOIR Monsieur et Madame [Z] en leurs les demandes, fins et prétentions ;

A TITRE PRINCIPAL :

ORDONNER la résolution judiciaire de tout compromis de vente conclu entre les époux [Z] et Monsieur [M], et ce, aux torts exclusifs de l’acquéreur ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [M], occupant sans droit ni titre, du terrain et mobil-home dont s’agit, situé au lieu-dit [Adresse 6] sur la commune de [Localité 12], cadastré ZA parcelle n°[Cadastre 2], de sa personne, de tous occupants et de tous biens introduits de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique commise à cet effet, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter du mois qui suis la signification du jugement à intervenir ;

ORDONNER l’enlèvement, le dépôt et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés en tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de céans de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [M], sous astreinte de 200,00 €

par jour de retard à compter du mois qui suis la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [M] à verser aux époux [Z] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 600,00 €, à compter du 1 er février 2017 et jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la restitution des clefs, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

ORDONNER la compensation des sommes dues par Monsieur [M] au titre d’indemnité d’occupation avec celle dont sont débiteurs les époux [Z] à l’égard de Monsieur [T], d’un montant de 12.000,00 € ;

CONDAMNER Monsieur [M] à verser aux époux [Z] la somme de 1.207,20 € à titre de dommages-intérêts correspondants aux frais exposés de géomètre-expert ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

ORDONNER la signature de la vente par voir authentique ;

CONDAMNER Monsieur [M] à verser aux époux [Z] la somme de 6.000,00 € au titre du solde du prix de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [M] à verser aux époux [Z] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 600,00 €, à compter du 1 er février 2017 et jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente et le règlement de la totalité du prix par Monsieur [M], outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

DÉBOUTER Monsieur [M] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

CONDAMNER Monsieur [M] à verser aux époux [Z] la somme de 10.000,00 € en réparation de leur préjudice moral du fait de l’occupation illicite de leur terrain par Monsieur [M] ;

CONDAMNER Monsieur [M] à verser aux époux [Z] la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens ;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

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Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 mars 2024, Monsieur [A] [M] sollicite du tribunal, au visa des articles 1227 et 1231-1 du Code civil, 1240 du Code civil, de :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de toutes leurs demandes fins et conclusions;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à signer l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [E], Notaire à [Localité 4], dans un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à payer à Monsieur [M] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à payer à Monsieur [M] la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir pour le cas où le Tribunal ferait droit aux demandes des époux [Z].

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L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 17 janvier 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 9 septembre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résolution judiciaire du compromis de vente du 29 décembre 2016

Le tribunal ne peut que constater que le courrier, qui daterait du 23 juin 2017, le jour du mois de juin 2017 n’étant pas lisible sur la pièce 8 produite par les demandeurs, n’a pas été adressé à ces derniers mais à l’Agence [D] IMMOBILIER qui s’est chargée de la négociation et de la rédaction du compromis de vente. Son objet est d’informer l’agence que, compte tenu de la caducité alléguée du compromis de vente, aucune commission ne lui sera réglée « aussi bien par les acquéreurs que les vendeurs ».

La caducité du compromis alléguée par Monsieur [A] [M] a également été retenue par monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] dans un courrier daté du 14 juin 2017, signé par toutes les parties. Ce document mentionne explicitement que le compromis proposé par l’agence [D] était caduque, qu’il n’y aura pas d’acte de signature à l’office notariale et qu’aucune indemnité n’était due.

Dans un document signé et daté du 14 juin 2017, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] ont indiqué « avoir reçu 8000 euros par le biais de Mr [M] [A] et l’autorisons à profiter pleinement du terrain de loisir, du mobil-home et l’autorisons également à clôture le terrain et l’entretenir. Il en a la pleine jouissance dès ce jour ».

De l’ensemble de ces documents, il résulte que les parties se sont manifestement entendues pour ne pas régler l’indemnité due à l’Agence [D] IMMOBILIER, alléguant la caducité du compromis de vente, mais qu’ils ont souhaité maintenir entre eux la vente immobilière. Le règlement des deux tiers du prix de vente par Monsieur [A] [M] et accepté par monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] confirme cette volonté commune. Le tribunal constatera également que la sommation de déguerpir n’est intervenue que plus de deux ans après la signature du compromis.

Par conséquent, il n’y pas lieu pour le tribunal de prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente conclu le 29 décembre 2016, ou du compromis verbal qui lui serait postérieur, les conditions prévues à l’article 1224 du code civil n’étant pas remplies.

Sur la prétention de Monsieur [A] [M] de condamnation des époux [Z] à régulariser l’acte authentique de vente

Aux termes de l’article 1582 du code civil, “ La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. ”

L’article 1583 dispose que : “ Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. ”

Selon les dispositions de l’article 1589 alinéa 1 du code civil, “ La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.“

Compte tenu de l’accord des parties tant sur le bien vendu, un terrain de loisir de 1500 m² à borner comportant un mobil-home situé au lieu-dit « [Localité 7] sur la commune de [Localité 13], cadastré ZA parcelle n°[Cadastre 2], que le prix, 18.000,00 euros, monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] seront condamnés à régulariser l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [E], Notaire à [Localité 4].

L’effectivité de ce jugement et la durée de ce litige rend nécessaire le prononcé d’une astreinte. Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] seront condamnés à régulariser l’acte authentique de vente en l’étude de Maître [E], Notaire à [Localité 4] et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de trois mois.

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Il appartient à Monsieur [A] [M] de rapporter la preuve qu’il a payé par espèce la somme alléguée de 3800 euros. Faute de le faire, il y a lieu pour le tribunal de faire droit à la prétention de monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] tendant à ce qu’il soit condamné à payer la somme de 6000 euros correspondant au solde impayé du prix de la vente.

La règle de l’article 1343-2 du code civil ne requérant comme seules conditions que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière, il y sera fait droit.

Les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement.

Sur la prétention des époux [Z] tendant à la condamnation de Monsieur [M] à payer des indemnités d’occupation

Au regard du courrier que monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] ont signé et daté le 14 juin 2017, indiquant pour rappel :« avoir reçu 8000 euros par le biais de Mr [M] [A] et l’autorisons à profiter pleinement du terrain de loisir, du mobil-home et l’autorisons également à clôture le terrain et l’entretenir. Il en a la pleine jouissance dès ce jour », Monsieur [A] [M] ne peut être considéré comme étant occupant sans droit ni titre.

Ils seront donc déboutés de leur prétention.

Sur la réparation du préjudice moral allégué par les époux [Z]

Monsieur [A] [M] n’est pas à l’origine des poursuites qui ont été diligentées par le ministère public. Il ne peut donc être tenu pour responsable du préjudice qui découle de l’exercice de l’action publique.

Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] seront par conséquent déboutés de leur prétention.

Sur la prétention de Monsieur [A] [M] relative à la procédure abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné au paiement de dommages-intérêts, à la condition que celui qui se prévaut de cet abus caractérise les circonstances de nature à faire dégénérer en faute le droit d’agir en justice.

Il n’est pas démontré que Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] aient agi en justice autrement que pour défendre leurs droits. Aucun abus dans le droit d’agir n’est établi.

Monsieur [A] [M] sera donc débouté de sa prétention.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [M] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] devront payer à Monsieur [A] [M] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La prétention sur ce même fondement de Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile le jugement est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] à signer l’acte authentique de vente portant sur un terrain de loisir de 1500 m² à borner comportant un mobil-home situé au lieu-dit « [Localité 7] sur la commune de [Localité 13], cadastré ZA parcelle n°[Cadastre 2] au prix de 18.000,00 euros, en l’étude de Maître [E], Notaire à [Localité 4] et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à payer à Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] la somme de 6000 euros correspondant au solde impayé du prix de la vente, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [Z], madame [P] [Z] et Monsieur [A] [M] du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] aux entiers dépens

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] à payer à Monsieur [A] [M] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE Monsieur [J] [Z] et madame [P] [Z] de leur prétention émise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON,greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT