1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e ESSNER + 1 CCC M^e BONZANINI-BECKER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 19 JUIN 2025

S.D.C. de la Communauté Immobilière LES FLODEN

c/

[C], [N], [T] [Y]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00676 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDCX

Après débats à l’audience publique tenue le 07 Mai 2025

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LES FLODEN, sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la Société FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à [Adresse 7], prise en la personne de son Représentant légal en exercice et dont son établissement secondaire FONCIA AD Immobilier, représenté par son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Monsieur [C], [N], [T] [Y]

MEUBLES [Y], [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Patricia BONZANINI-BECKER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Valérie FONTAN FARON, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Mai 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [C] [Y] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 8].

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LES FLODEN pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA AD Immobilier a fait assigner Monsieur [C] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, selon la procédure accélérée au fond par devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de le voir principalement condamné, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à régler un arriéré de charges échues pour les exercices 2023/2024 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 31 mars 2025, outre demandes accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 5 mars 2025, puis, après renvoi, à celle du 7 mai 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Le syndicat des copropriétaires LES FLODEN est en l’état de conclusions notifiées le 5 mai 2025 oralement reprises aux termes desquelles il demande :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Vu notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

CONSTATER le vote, par l’assemblée générale du 12 janvier 2024, du budget prévisionnel de l’année 2024/2025 pour un montant de 55.000 €,

CONSTATER l’effectivité de la mise en demeure adressée à Monsieur [Y] le 31 octobre 2024, CONSTATER l’expiration du délai légal de 30 jours,

EN CONSEQUENCE CONSTATER la déchéance du terme,

DEBOUTER Monsieur [C] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Monsieur [C] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière LES FLODEN la somme de 9.603,90 € au titre des charges échues pour les exercices 2023/2024 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 31 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNER Monsieur [C] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière LES FLODEN la somme de 538,52 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 CONDAMNER Monsieur [C] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES FLODEN la somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du code civil

CONDAMNER Monsieur [C] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES FLODEN la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [C] [Y] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER sur son affirmation de droit.

Monsieur [C] [Y] est en l’état de conclusions notifiées le 30 avril 2025, oralement reprises, aux termes desquelles il demande :

VU L’article 1343-5 du Code Civil, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les pièces annexées aux présentes écritures

REPORTER le paiement des charges de copropriété dues par Monsieur [Y] à la date de la vente de ses lots de copropriété situés au sein de la résidence [Adresse 8] selon promesse de vente en date du 18/04/2025

SUBSIDIAIREMENT, dans l’hypothèse de la non-réalisation de la vente des lots de Monsieur [Y],

ALLOUER à Monsieur [Y] un délai de 2 ans pour s’acquitter de sa dette DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande accessoire aux fins de dommages et intérêts, et autres demandes de condamnations financières à l’égard de Monsieur [Y]

DEBOUTER le syndicat de la copropriété [Adresse 8] de sa demande accessoire émise au titre de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER le syndicat de la copropriété [Adresse 8] de sa demande de condamnation de Monsieur [Y] au paiement d’un article 700 du CPC et aux dépens.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, oralement reprises, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

Sur les demandes principales

— Charges échues et à échoir

Les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas contestées. Au demeurant elles sont justifiées par les pièces produites à savoir la mise en demeure adressée le 31 octobre 2024 précisant qu’à défaut de règlement de l’arriéré, une procédure serait initiée sur le fondement des dispositions de l’article 19 – 2 de la loi du 10 juillet 1965, les appels de fonds, le procès-verbal d’assemblée générale du 12 janvier 2024 qui a approuvé les comptes, et celui du 28 octobre 2024.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14–1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14–2 I de la loi précitée ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes des dispositions de l’article 19–2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Selon le décompte pièce 1, à la date du 31 octobre 2024, au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 du budget prévisionnel 2024/2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité. A la suite de cette mise en demeure aucun versement n’est intervenu. La mise en demeure est donc restée infructueuse passé un délai de trente jours ; les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent des lors immédiatement exigibles.

Sont donc bien fondées les prétentions du syndicat tant en ce qui concerne l’arriéré au titre des dispositions de l’article 10 précité, qu’en ce qui concerne le paiement des charges non encore échues au titre de l’exercice en cours, le budget prévisionnel ayant été approuvé lors de l’assemblée générale.

Il y a lieu dès lors de condamner Monsieur [C] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Communauté Immobilière LES FLODEN la somme de 9.603,90 € au titre des charges échues pour les exercices 2023/2024 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 31 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Frais relevant de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, la somme réclamée d’un montant de 538,52 € n’est pas contestée. Il convient de faire droit à la demande.

— Dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des dispositions de l’article 1231–6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la mauvaise foi du débiteur ne saurait être retenue dès lors que :

– le défendeur est lui-même créancier de la copropriété pour un montant largement supérieur en vertu d’un jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 22 août 2024 et dont la copropriété ne justifie pas avoir procédé à l’exécution

– il expose rencontrer des difficultés financières

– il justifie avoir mis en vente son bien immobilier, vente qui sera de nature à régler totalement la créance de la copropriété.

La demande de dommages-intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur la demande formée par Monsieur [C] [Y] tendant à voir reporter le paiement des charges de copropriété à la date de la vente de ses lots de copropriété et subsidiairement, dans l’hypothèse de la non-réalisation de la vente des lots de Monsieur [Y], obtenir un délai de 2 ans pour s’acquitter de sa dette

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délai de grâce soutenant que Monsieur [C] [Y] n’est pas un débiteur malheureux et de bonne foi. Le syndicat souligne qu’il s’agit de la 2e procédure en recouvrement de charges et que l’absence de règlement met en péril son équilibre financier.

Aux termes des dispositions de l’Article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, Monsieur [C] [Y] justifie qu’il a signé une promesse de vente portant sur les lots de copropriétés litigieux, avec une société dénommée EAGLE STONE INVESTORS. Cette promesse est consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2025. Cette promesse de vente est de nature à permettre l’apurement de la totalité de la dette, dans un délai raisonnable. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en quoi l’absence de règlement immédiat mettrait en péril l’équilibre financier de la copropriété, et ce d’autant que celle-ci est elle-même débitrice d’une somme importante à l’égard de Monsieur [C] [Y].

Cette situation justifie de faire droit à la demande de report selon détail précisé au dispositif. Dans la mesure où les impayés sont anciens, ayant donné lieu à une première procédure accélérée au fond, il n’y a pas lieu de juger que subsidiairement, dans l’hypothèse où la vente ne se réaliserait pas, Monsieur [C] [Y] bénéficierait d’un délai de 2 ans pour s’acquitter de sa dette.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires LES FLODEN représenté par son syndic en exercice la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur [C] [Y] sera condamné à régler la somme de 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens. Il n’y a pas lieu de juger que le montant des sommes retenues par l’huissier au titre des droits de l’article A444-32 du code de commerce, seront supportés par le requis dès lors qu’il s’agit de frais qui sont expressément mis à la charge du créancier par la loi.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie Pistre, vice-présidente, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10–1, 14–1, 14–2, 19–2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45–1 du décret du 17 mars 1967, et 481–1 du code de procédure civile

Vu la mise en demeure du 31 octobre 2024, vu l’article 1343 – 5 du Code civil,

Condamne Monsieur [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LES FLODEN représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

• 9.603,90 € au titre des charges échues pour les exercices 2023/2024 à 2024/2025 et à échoir jusqu’au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025

• 538,52 € au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

• 1200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute le syndicat des copropriétaires LES FLODEN représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231 – 6 du Code civil ;

Reporte le paiement de la totalité des sommes dues au titre du présent jugement à la date de signature de l’acte authentique de vente des lots 45, 32 et 33 de la copropriété [Adresse 8] par Monsieur [C] [Y] et son épouse Madame [U] [O], et au plus tard au 15 octobre 2025 ;

Juge que si la vente définitive des lots 45, 32 et 33 n’est pas intervenue au 15 octobre 2025, la totalité des condamnations prononcées par la présente décision seront immédiatement et intégralement exigibles ;

Déboute Monsieur [C] [Y] de surplus de sa demande de délai ;

Condamne Monsieur [C] [Y] aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

Rejette toutes autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Grasse.

LE GREFFIER LE JUGE STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELERE AU FOND