Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BIGUENET MAUREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/286

N° RG 25/02151 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QF2G

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE 1 AVENUE DE L’HOPITAL

C/o son syndic, Cabinet CLEMENCEAU

27 avenue Georges Clémenceau

06220 VALLAURIS

représentée par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [E]

née le 14 Avril 1973 à TOUL (54200)

1 Avenue de l’Hôpital

06220 VALLAURIS

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 12 Mai 2025 ;

A l’audience publique du 01 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Y] [E] est propriétaire des lots N°18 et N°19 au sein de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL sise 1 avenue de l’Hôpital à VALLAURIS (06220).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL a, par acte de Commissaire de Justice en date du 18 avril 2025, fait citer Madame [Y] [E], par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

CONDAMNER Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL les sommes suivantes :

—  3.940 € au titre de l’arriéré de charges et travaux dus à la date du 31 mars 2025, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 23 octobre 2024, date de la première mise en demeure ;

—  630 € au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires (art. 10-1 Loi de 1965) à la date du 31 mars 2025, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 23 octobre 2024, date de la première mise en demeure ;

—  6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ;

— Aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la Loi n°2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n.65-557 du 10/07/1065 ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [Y] [E], n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 12 mai 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 1er septembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

*****

MOTIFS :

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

«  le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

«  la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

«  le décompte de régularisation de charges ;

«  la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

«  la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— le relevé de propriété de Madame [Y] [E] concernant les lots N°18 et N°19 au sein de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL sise 1 avenue de l’Hôpital à VALLAURIS (06220) ;

— la mise en demeure en date du 03 juin 2024 notifiée à Madame [Y] [E];

— les appels de fonds pour les exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

— la répartition des charges à l’encontre de Madame [Y] [E] pour les exercices 2023 et 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et l’adoption du budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et l’adoption du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et l’adoption du budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 ;

— l’extrait de compte de charges de Madame [Y] [E] allant du 01/01/2022 au 01/04/2025 ;

— le contrat de syndic conclu avec le CABINET CLEMENCEAU en date du 05 février 2025 ;

— le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 16 février 2023 ;

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

«  la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

«  la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

«  la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

«  la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

«  la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

« les frais dits » complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat ;

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein de décompte de charges Madame [Y] [E], les sommes suivantes :

—  03/06/2024 : Frais de mise en demeure du 03/06/2024 pour un montant de 30,00 €. Cette mise en demeure a été versée aux débats et a été notifiée à la défenderesse.

Il convient donc de prendre cette dépense en compte au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Il convient donc de condamner Madame [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL la somme de 30,00 € au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur les charges dues, il résulte des pièces susvisées que le montant effectif des charges restant à payer pour la période allant du 19 septembre 2022 au 1er avril 2025 se calcule de la manière suivante : 3.940,99 – 30,00 € (mise en demeure) = 3.910,99 € au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [E], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL la somme totale de 3.940,99 € correspondant à 3.910,99 € au titre des charges de copropriété et à 30,00 € correspondant aux frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 19 septembre 2022 jusqu’au 1er avril 2025, date de la dernière créance arrêtée.

Il est fait observer que l’accusé de réception de la mise en demeure du 23 octobre 2024 dénommée « relance RAR 19-2 avant assignation » n’est pas versée aux débats, en sorte que, le Tribunal ne peut en tenir compte au titre des intérêts au taux légal de l’article 1231-6 du Code civil.

Dès lors, les intérêts au taux légal s’appliqueront sur la somme totale de 3.940,99 € à compter de l’assignation du 18 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en septembre 2022 fait état de provisions aléatoires et sporadiques, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Madame [Y] [E].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il convient donc de condamner Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [E], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et exclusion faite des frais d’hypothèque, du commandement de payer et droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, du droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13/07/2006, modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n.65-557 du 10/07/1065.

Sur les frais irrépétibles :

En revanche, il paraît inéquitable de condamner la défenderesse à verser au demandeur des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le Syndicat de la copropriété au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi les défendeurs de leur droit de faire valoir devant la juridiction leurs moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

De surcroît, ce procédé constitue un détournement des dispositions impératives de l’article 750-1 du Code de procédure civile qui prévoit à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, que la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL la somme totale de 3.940,99 € correspondant à 3.910,99 € au titre des charges de copropriété et à 30,00 € au titre des frais nécessaires conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 19 septembre 2022 jusqu’au 1er avril 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront sur la somme de 3.940,99 € à compter de l’assignation du 18 avril 2025 conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence 1 AVENUE DE L’HOPITAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [E] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Cécile BIGUENET-MAUREL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et exclusion faite des frais d’hypothèque, du commandement de payer et droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, du droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13/07/2006, modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n.65-557 du 10/07/1065 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE