Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02989 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPID

Minute n°

copie le 26 août 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 août 2025 :

— M^e Fabrice JEHEL

— M. [U] [V]

pièces retournées

le 26 août 2025

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Z]

représenté par Mme [O] [L] Epouse [Z], es qualité de tutrice selon jugement rendu par le tribunal judiciaire le 27 septembre 2021

né le 07 Novembre 1961 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [V]

né le 16 Décembre 1999 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 11 février 2021, M. [H] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [V] sur des locaux (logement, cave et parking) situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 615 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 700 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [V] le 04 novembre 2024.

Par assignation du 27 mars 2025, M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5 100 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2025, M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 9 300 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [V] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 258 euros, en plus du loyer courant.

M. [H] [Z], représenté par M^me Anna-Maria [L] épouse [Z], sa tutrice, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire, ce dernier indiquant vouloir quitter le logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 700 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 02 janvier 2025.

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient d’entériner le plan d’apurement de cette dette selon les modalités définies ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, M. [U] [V] lui devait la somme de 9 300 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 3 700 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 700 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 02 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2021 entre M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, d’une part, et M. [U] [V], d’autre part, concernant les locaux (logement, cave et parking) situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 02 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [V] à payer à M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, la somme de 9 300 euros (neuf mille trois cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 3 700 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [U] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 258 euros (deux cent cinquante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

ORDONNE à M. [U] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [U] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2024 et celui de l’assignation du 27 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [V] à payer à M. [H] [Z], représenté par Mme [O] [L] épouse [Z], sa tutrice, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge