1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e MOUHRIZ + 1 CCC M^e SEMEDO RAMOS

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2025

S.C.I. HA PROPERTY

c/

S.A.R.L. LES PAINS DU SUD

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00486 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QE54

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 09 Juillet 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. HA PROPERTY, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 804 300 812, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Michael MOUHRIZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. LES PAINS DU SUD, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 902 462 845, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Maria SEMEDO RAMOS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Marie DUROCHAT, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 09 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre, prorogé au 30 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, la SCI HA PROPERTY a donné à bail commercial à la SARL LES PAINS DU SUD, pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2021, un local commercial situé [Adresse 2] à Le Cannet (06110) moyennant un loyer annuel initialement fixé à 17.400 € hors taxe et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 24 janvier 2025, la SCI HA PROPERTY a fait délivrer à la SARL LES PAINS DU SUD un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 2.062,23 € et un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SCI HA PROPERTY a fait assigner la SARL LES PAINS DU SUD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins notamment de voir, au visa de l’article L 145-41 du code de commerce, constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la SARL LES PAINS DU SUD et condamner cette dernière au paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 avril 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 9 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI HA PROPERTY demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail;

— ordonner l’expulsion de la SARL LES PAINS DU SUD et de tous occupants de son chef;

— condamner la défenderesse à lui verser:

la somme provisionnelle de 3.671,61 € selon décompte arrêté au 8 juillet 2025;une indemnité d’occupation mensuelle de 1.846,73 € à compter du 1er mars 2025,369,34 € au titre de la clause pénale;3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile- condamner la SARL LES PAINS DU SUD au entiers dépens.

La SCI HA PROPERTY expose que la SARL LES PAINS DU SUD exploite un commerce de boulangerie, qu’elle a sollicité le règlement de l’indexation du loyer par LRAR en date du 10 octobre 2024 restée sans réponse, qu’une nouvelle LRAR lui a été adressée le 7 janvier 2025 sollicitant le règlement de 215,50 €, également restée sans réponse, et qu’un commandement de payer la somme en principal de 2.062,23 € correspondant aux loyers de janvier 2025, de février 2025, à l’indexation de loyer de septembre 2024 à décembre 2024 et aux charges, lui a été délivré le 24 janvier 2025. Elle précise que des règlements tardifs et partiels sont intervenus à compter du 3 mars 2025, que la dette locative s’est accrue pour être portée à 3.671,61 € à la date du 8 juillet 2025, somme tenant compte des paiements effectués jusqu’à cette date, et que la requise n’a produit que tardivement son attestation d’assurance, datée du 4 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions prises en vue de l’audience du 9 juillet 2025, reprises oralement à l’audience, la SARL LES PAINS DU SUD demande au juge des référés de :

— juger que la dette mentionnée au commandement de payer du 24 janvier 2025 a été intégralement apurée,

— juger que la société LES PAINS DU SUD justifie bien d’une assurance de locaux en cours de validité,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 septembre 2025, date à laquelle la société LES PAINS DU SUD aura réglé son arriéré de loyers ayant couru après le 1er mars 2025,

— juger que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles et les dépens qu’elles auront personnellement engagés.

La SARL LES PAINS DU SUD expose que, par courrier du 10 octobre 2024, elle s’est vue notifier une hausse de loyer en raison de l’indice paru, qu’elle a ressenti des difficultés économiques liées au départ de l’une de ses salariés l’obligeant à assumer un solde de tout compte de plus de 3.000 €, qu’elle s’efforce d’apurer sa dette, plusieurs règlements étant intervenus entre le 25 mars 2025 et le 2 juillet 2025, de sorte que la dette visée dans le commandement de payer a été intégralement apurée, et qu’elle a en outre justifié de son assurance, de sorte que sa bonne foi est démontrée.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI HA PROPERTY justifie avoir dénoncé l’assignation en constatation de résiliation du bail à la SAS MINOTERIE FOREST et à la SA LYONNAISE DE BANQUE, créanciers inscrits, suivant actes de commissaire de justice en date du 25 mars 2025 ayant fait chacun l’objet d’une remise à personne morale.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La SCI HA PROPERTY produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er septembre 2021 la liant à la SARL LES PAINS DU SUD, qui contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La SCI HA PROPERTY, par suite du non-paiement du loyer et des charges de janvier 2025 (1.671,73 €) et du paiement partiel des loyers indexés des mois de septembre 2024 à décembre 2024 inclus (73,29 € x 4) a fait signifier à la SARL LES PAINS DU SUD le 25 janvier 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 2.062,23 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement faisait également sommation à la locataire de justifier d’une assurance en cours de validité.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Il appartenait ainsi à la SARL LES PAINS DU SUD de régler les causes du commandement au plus tard le 25 février 2025.

Cette dernière justifie avoir procédé à un règlement de 1.846,73 € le 3 mars 2023.

Outre le fait que ce dernier ne couvre que partiellement les causes du commandement, il est intervenu après l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

En raison toutefois de deux règlements effectués le 25 mars 2025 (1.000 €) et le 9 avril 2025 (1.846,73 €), s’étant imputés sur les dettes les plus anciennes, la créance locative objet du commandement était intégralement réglée à la date du 9 avril 2025.

Dès lors que les causes du commandement ont été réglées, il ne parait pas être dans l’intérêt des parties que le juge des référés prononce l’acquisition de la clause résolutoire d’autant que la SARL LES PAINS DU SUD justifie qu’elle continue à procéder à des versements réguliers, bien que partiels, depuis le 25 mars 2025, ce qui n’est pas contesté en demande (1.846,73 € le 8 avril 2025, 1.846,73 € le 2 juin 2025, 1.000 € le 5 juin 2025, 1.846,73 € le 1er juillet 2025 et 1.000 € le 2 juillet 2025).

En outre, la SCI HA PROPERTY précise, dans les motifs de ses conclusions et à titre subsidiaire, ne pas s’opposer à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence :

— d’accorder rétroactivement à la SARL LES PAINS DU SUD un délai de paiement jusqu’au 10 avril 2025 pour s’acquitter des causes du commandement de payer,

— d’ordonner rétroactivement la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé,

— et de constater qu’au 10 avril 2025, l’intégralité des sommes commandées avait été réglée, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir produit ses effets.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la SCI HA PROPERTY tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial et ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI HA PROPERTY sollicite la condamnation de la SARL LES PAINS DU SUD au paiement d’une provision de 3.908,96 € correspondant à la dette locative à la date du 8 juillet 2025.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la SARL LES PAINS DU SUD à payer cette somme à titre provisionnel. Au regard de la bonne foi de la locataire et des efforts qu’elle a fournis jusqu’à ce jour pour apurer sa dette et assurer le paiement des loyers courants, il lui sera accordé un délai de paiement jusqu’au 30 septembre 2025, conformément à sa demande, pour régler ce montant.

La SCI HA PROPERTY sollicite par ailleurs la condamnation de la SARL LES PAINS DU SUD au paiement d’une provision de 369,34 € au titre de la clause pénale.

Le bail commercial contient une clause prévoyant que “ Au cas où le loyer ou les charges stipulés ci-dessus ne seraient pas payés à l’échéance, suivant les termes ci-avant fixés, les sommes dues seront majorées automatiquement et forfaitairement de cinq pour cent (5%) dans le cas où le bailleur aurait dû délivrer commandement pour en obtenir le règlement.

Elles seront en outre majorées de dix pour cent de plus si le bailleur était obligé, en cas de carence, d’assigner en justice le preneur, soit en paiement du loyer, soit en expulsion.

Ces pourcentages sont fixés à titre de clause pénale instaurées contractuellement à l’instant même entre les parties pour compenser les préjudices subis par le bailleur dans de telles hypothèses, du fait du retard de paiement causé par le preneur.

En outre tous les frais de mise en demeure, commandement, de tous frais de justice (assignation, enrôlement, jugement, signification, honoraires de l’avocat) devront être intégralement remboursés au bailleur”.

Cette clause est claire et sans équivoque de sorte que le juge des référés ne saurait écarter son application.

La SARL LES PAINS DU SUD sera ainsi condamnée à verser une provision de 369,34 € à la SCI HA PROPERTY au titre de la clause pénale.

3/ Sur la production de l’attestation d’assurance

La SARL LES PAINS DU SUD produit, aux débats, une attestation d’assurance Multipro souscrite auprès du CIC pour la période du 1er septembre 2024 au 1er septembre 2026.

Il convient de lui en donner acte, conformément à sa demande.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL LES PAINS DU SUD, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HA PROPERTY la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.000 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la SCI HA PROPERTY tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial et ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la SARL LES PAINS DU SUD à payer à la SCI HA PROPERTY la somme provisionnelle de 3.908,96 € au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges arrêté au 8 juillet 2025 inclus ;

Accorde à la SARL LES PAINS DU SUD un délai de paiement jusqu’au 30 septembre 2025 pour régler cette somme provisionnelle ;

Condamne la SARL LES PAINS DU SUD à payer à la SCI HA PROPERTY la somme provisionnelle de 369,34 € au titre de la clause pénale ;

Donne acte à la SARL LES PAINS DU SUD de la production aux débats de son attestation d’assurance MultiPro souscrite auprès du CIC pour la période du 1er septembre 2024 au 1er septembre 2026 ;

Condamne la SARL LES PAINS DU SUD aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2025 ;

Condamne la SARL LES PAINS DU SUD à payer à la SCI HA PROPERTY une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés