N° RG 25/00308 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FOBZ

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE [Localité 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 8]

Minute N°N° RG 25/00308 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FOBZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société UC IMMO, représentée par son représentant légal

RCS de STRASBOURG n° 919 444 703 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e CEMALI KARAKACAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 172

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

UDAF DU BAS-RHIN, dont le siège social est sis [Adresse 3] – ès qualités de curateur de [M] [X]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 29 septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 01 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – M^e CEMALI KARAKACAK + retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – M. [M] [X] LS

— Société UDAF DU BAS-RHIN LS

— Sous-préfecture de [Localité 6]-[Localité 9] LS

— AUXIAL, CDJ à [Localité 10] LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2023 prenant effet le 1er janvier 2024, la Société UC IMMO a donné à bail à M. [M] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Se prévalant de loyers impayés, la Société UC IMMO a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 décembre 2024, lui réclamant la somme en principal de 2 491 euros, et de justifier d’un contrat d’assurance habitation.

Par acte d’huissier délivré le 26 mars 2025, la Société UC IMMO a fait assigner M. [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 6], pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement son prononcé,

— l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

et pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2 493,80 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 511,60 euros correspondant au montant du loyer revalorisé avec charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant due en entier pour tout mois commencé,

— les frais et dépens, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre au demandeur de régulariser l’assignation, M. [M] [X] étant en situation de curatelle avec l’UDAF comme curateur.

Une assignation a été délivrée le 11 juin 2025 au service en charge de la mesure de protection.

A l’audience du 29 septembre 2025, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

La Société UC IMMO, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation, indiquant que la dette s’élevait au 1er septembre 2025 à la somme de 2 833,88 euros.

M. [M] [X], comme le service en charge de la mesure de protection, bien que régulièrement assignés, étaient absents et n’étaient pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. [M] [X] et de l’UDAF, il convient de statuer sur les demandes de la Société UC IMMO, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé le 26 décembre 2023 stipule que le loyer est payable à terme à échoir au plus tard le premier jour du mois et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 2 491 euros arrêté au 1er décembre 2024.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [M] [X] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 25 février 2025 (le 23 étant un dimanche).

M. [M] [X] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7], sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [M] [X] à payer à la Société UC IMMO une indemnité d’occupation mensuelle de 511,60 euros égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat de bail n’avait pas été résilié, à compter du 25 février 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du commandement de payer et des décomptes produits par la Société UC IMMO (pièces 2, 5 et complémentaire en demande), que la dette locative au mois de mars 2025 s’élève à la somme de 2 273,80 euros.

Il convient dès lors de condamner M. [M] [X] à payer à la Société UC IMMO la somme de 2 273,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au mois de mars 2025.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [M] [X] aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [M] [X] à indemniser la Société UC IMMO à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entrela Société UC IMMO, venant aux droits de La Société UC IMMO, et M. [M] [X] et portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] ont été acquis le 25 février 2025 ;

DIT que M. [M] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE M. [M] [X] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [X] à payer à la Société UC IMMO une indemnité mensuelle d’occupation de 511,60 euros, équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû par le locataire si le bail s’était poursuivi, révisable aux conditions des baux résiliés, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [M] [X] à payer à la Société UC IMMO la somme de 2 273,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de mars 2025, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [M] [X] aux dépens ;

CONDAMNE M. [M] [X] à payer à la Société UC IMMO la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 1er décembre 2025, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier

Le Vice-Président