TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02184 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNVV

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier lors du prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 18 août 2021, la S.A. ICF NORD-EST a donné à bail à Madame [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 332,15 € outre une provision sur charges de 26,84 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. ICF NORD-EST a fait signifier à Madame [J] [M] le 26 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la S.A. ICF NORD-EST a fait assigner Madame [J] [M] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, la S.A. ICF NORD-EST, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et portant sur un appartement situé [Adresse 7], à [Localité 2],

— Prononcer la résiliation de plein droit à compter du 6 avril 2025 du bail liant les parties et portant sur un appartement situé [Adresse 7], à [Localité 2],

En conséquence,

— Condamner Madame [J] [M] et tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’elle occupe concernant l’appartement situé [Adresse 7], à [Localité 2] et ce sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation,

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,

— Fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 6 avril 2025 à la somme de 1562,02 € dont 1173,13 € de surloyer,

En conséquence,

— Condamner Madame [J] [M] à payer à la SA ICF NORD-EST, par provision, à compter du 6 avril 2025 à la somme de 1562,02 € dont 1173,13 € de surloyer jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au demandeur,

— Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,

— Dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

En tout état de cause,

— Condamner Madame [J] [M] au paiement d’une somme de 8276,89 € dont 7038,78 € de surloyer (somme due au 3 juillet 2025) au titre de solde sur les loyers et provisions pour charges dus augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Enjoindre à Madame [J] [M] de produire une attestation d’entretien de la chaudière par un professionnel sous astreinte de 100 € par jour de retard à compte du 30ème jour suivant la signification du jugement,

— Condamner Madame [J] [M] à payer à la SA ICF NORD-EST par application de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 700 €,

— La condamner, en outre, en tous les frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, ainsi que l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voie d’huissier et, en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier (articles 10 et 12 du décret du 12.12.1996, modifié par décret n°2001-212 du 8.3.2001),

— Constater le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

La S.A. ICF NORD-EST, représentée par son conseil, réitère ses prétentions et produit un décompte actualisé de la dette locative.

Madame [J] [M], assignée par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite representer.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. ICF NORD-EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut-Rhin le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 août 2021 contient une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 4281,41 €. Malgré deux versements de la locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

Madame [J] [M] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 avril 2025, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 388,89 € et de dire qu’elle sera indexée sur l’indice national du coût de la construction et majorée des charges locatives dûment justifiées.

La demande de condamnation à une indemnité d’occupation d’un montant de 1562,02 dont 1173,13 € de surloyer sera rejetée. En effet, aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, si le bailleur produit dans le cadre de ses annexes 3 et 4 des courriers se rapportant à l’application du supplément de loyer de solidarité, le tribunal constate qu’aucune mise en demeure respectant les dispositions précitées n’est produite dans le cadre de la présente procédure. Dès lors, la demanderesse n’est pas recevable à solliciter la somme de 1173,13 € au titre du supplément de loyer de solidarité.

Par ailleurs, Madame [J] [M] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives. Aucun élément ne justifie de réduire le délai de deux mois laissé à la locataire pour libérer les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [M] est non comparante et n’a formulé aucune demande en ce sens.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Dans le cadre de l’assignation, il est produit un décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025 dans lequel il ressort que Madame [J] [M] reste devoir la somme de 8276,89 € terme de juin 2025 inclus.

Néanmoins, aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, si le bailleur produit dans le cadre de ses annexes 3 et 4 des courriers se rapportant à l’application du supplément de loyer de solidarité, le tribunal constate qu’aucune mise en demeure respectant les dispositions précitées n’est produite dans le cadre de la présente procédure. Dès lors, la demanderesse n’est pas recevable à solliciter la somme de 7038,78 € au titre du supplément de loyer de solidarité.

Madame [J] [M], non comparante, ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie et Madame [J] [M] au paiement de la somme de 1238,11 €, terme de juin 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [J] [M] est non comparante et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière et n’est ainsi pas en mesure de s’assurer qu’elle soit en capacité de régler la dette locative.

En conséquence, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la demande d’attestation d’entretien de la chaudière

En application de l’article R 224-41-4 du code de l’environnement, les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe.

Par ailleurs, l’article R 224-41-5 du code précité dispose que lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L’entretien des chaudières collectives est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

En l’espèce, le bail étant résilié, Madame [J] [M] n’a plus la qualité de locataire mais d’occupant sans droit ni titre.

La demande du bailleur au titre de l’attestation d’entretien de la chaudière sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [M] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies, Madame [J] [M] sera condamnée à verser la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2021 entre la S.A. ICF NORD-EST et Madame [J] [M] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 27 avril 2025 et que le contrat de bail s’est sont donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. ICF NORD-EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par la S.A. ICF NORD-EST ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la S.A. ICF NORD-EST la somme de 1238,11 € (mille deux cent trente-huit euros et onze centimes) terme de juin 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la S.A. ICF NORD-EST de ses demandes au titre du surloyer ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [M] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions charges soit 388,89 € (trois cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes) ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la S.A. ICF NORD-EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 avril 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant indexée sur l’indice du coût de la construction et majorée des charges locatives dûment justifiées aux clauses et conditions du bail résilié ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE la S.A. ICF NORD-EST de sa demande de production d’une attestation d’entretien de la chaudière ;

CONDAMNE Madame [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à la S.A. ICF NORD-EST la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.A. ICF NORD-EST du surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 avril 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,