1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e EVRARD + 1 CCC M^e LANTERI + 1 CCC M^e PIERINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2025

Syndic. de copro. LES CIGALES

c/

[P] [O], [D] [E], Association ASSOCIATION MANDATAIRE JUDICIAIRE A LA PROTECTION DES MAJEURS

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00326 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDP2

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Juillet 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat des copropriétaires LES CIGALES, sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET J.&P.[I], SARL, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 697.320.620, représentée par son représentant légal en exercice.

C/o son syndic, CABINET J&P [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Guillaume EVRARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Madame [P] [O]

[Adresse 13]

[Localité 2]

représenté par M^e Gérard LANTERI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [D] [E] assisté de son curateur, l’Association ASSIM, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège

né le 28 Mars 1960 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/002005 du 30/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Sabrina PIERINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Août 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[P] [O] est propriétaire d’un appartement dépendant de la copropriété [Adresse 12], donné en location à [D] [E] ayant pour curateur l’ASSIM.

Par actes de commissaire de justice en date des 11, 18 et 20 février 2025, le Syndicat des copropriétaires LES CIGALES a fait citer en référé [D] [E], son curateur et [P] [O] par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de, au visa des dispositions des articles 9, 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 835 du code de procédure civile, :

— être autorisé ainsi qu’à toutes entreprises mandatées par ses soins, à pénétrer dans les parties privatives du lot de copropriété appartenant à [P] [O], occupé par [D] [E], dépendant de l’immeuble [Adresse 11] pour procéder aux travaux de désinfection, au besoin avec l’aide de la force publique d’un serrurier ;

— voir condamner les défendeurs en tant que de besoin, à défaut de laisser pénétrer dans les lieux, à une astreinte provisoire de 300 € qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 48 heures après la signification de la présente ordonnance exécutoire provision, l’obligation de laisser pénétrer le syndicat des copropriétaires s’imposant tant aux copropriétaires aux occupants de leurs biens immobiliers.

Il sollicite leur condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le dossier a été appelé à l’audience du 12 mars 2025 puis a été renvoyé contradictoirement à la demande des parties pour être finalement retenu à l’audience du 2 juillet 2025.

Le Syndicat des copropriétaires LES CIGALES, au soutien de ses prétentions, expose en substance aux termes de l’assignation que :

— l’appartement occupé par [D] [E] « se trouve dans un état d’hygiène lamentable d’innombrables cafards, blattes prolifèrent. Insectes qui se propagent dans les parties communes les commerces situés au même niveau » ;

— le conseil syndical adressé le 30 décembre 2021 au procureur de la République une correspondance pour l’informer de cette situation ; la commune a également été informée de la situation par courrier du 26 janvier 2022 ;

— le juge des tutelles est intervenu le 4 février 2022 auprès du curateur à qu’il prenne les mesures pour faire cesser le trouble ;

— la situation perdure depuis lors en dépit de diverses interventions et demandes.

Il fait valoir que les insectes se propagent depuis l’appartement dans les parties communes et les commerces situés au niveau, qu’aucune intervention n’est possible compte tenu du refus opposé par le locataire de laisser pénétrer quiconque dans l’appartement.

Dans des conclusions régulièrement notifiées, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l’exception de compétence au profit du juge des contentieux et de la proximité de Cagnes-Sur-Mer soulevée par la bailleresse, en l’absence de tout lien avec le contrat de location, qu’il ne substitue pas dans les 30 dernières mais agit pour la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir qu’il appartenait à cette dernière de faire diligence dès lors qu’elle a eue connaissance des nuisances causées par son locataire, en faisant intervenir un professionnel permettant de désinfecter l’appartement, qu’elle n’a entrepris aucune démarche, ni procédure qui aurait permis de désinfecter l’appartement dont elle est propriétaire, ce qui a contribué à aggraver la prolifération des nuisibles, qu’il est nécessaire de la contraindre sous astreinte à permettre l’accès au logement, en plus du locataire, pour faciliter l’accès dans l’hypothèse celui-ci ne serait plus dans logement

S’agissant de l’argumentation opposée par le curateur, le syndicat des copropriétaires observe que la désinfection n’a pas été opérée depuis la mise en demeure du 17 mars 2022, à tout le moins antérieurement à la délivrance de l’assignation, que si des devis ont été signés, la preuve des interventions n’est pas rapportée, qu’un traitement global du lot occupé et des parties communes affectées de la copropriété doigtent être entrepris au même moment, sans décalage, que le curateur doit prendre les dispositions qui s’imposent en disposant du double des clés de l’appartement pour permettre des interventions.

Il sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance et demande en outre au juge des référés de juger qu’il est recevable son action, qui ne se substitue pas dans les droits de la bailleresse mais agi pour la conservation et l’amélioration de l’immeuble qu’il administre, de débouter cette dernière son exception de compétence d’attribution.

***

[D] [E], assisté de son curateur, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2025, demande au juge des référés "vu que sous curatelle renforcée, il est atteint d’une pathologie, vu l’occupation ancienne appartement, vu qu’il n’est pas en capacité de gérer les problèmes d’hygiène son appartement, vu les nombreuses diligences entreprises par le curateur pour faire cesser ce trouble, vu la cessation des troubles et nuisances depuis l’intervention des sociétés spécialisées et du curateur, vu l’absence de mauvaise foi mais son état de grande vulnérabilité, de :

— débouter indique des copropriétaires de sa demande d’intervention sans son autorisation pour effectuer les travaux de désinfection de son appartement, de sa demande de fixation d’une astreinte pour qu’il est laisse l’accès à son logement ;

— débouter [P] [O] de l’ensemble de ses demandes.

Le locataire et son curateur, après avoir énoncé les démarches entreprises, soutiennent que tous les travaux de désinfection de l’appartement ont été effectués à sa charge, des entreprises spécialisées ayant été mandaté, que dans ces conditions, la demande d’autorisation d’entrée dans les lieux pour effectuer les travaux de désinfection n’a pas lieu d’être.

Quant à la demande de fixation d’une astreinte, ils évoquent la particularité la situation et l’incapacité de [D] [E] de comprendre le sens d’une telle condamnation. Le curateur précise qu’il est sur le point de mettre en place une aide ménagère pour entretenir le logement.

***

[P] [O] , dans des conclusions, notifiées par RPVA le 12 mai 2025, demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— se déclarer incompétent et renvoyer les parties devant le juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Cannes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à son encontre ;

— condamner la partie commente à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation sous locataire à la relever garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre et de le condamner au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Après un rappel factuel, elle observe qu’à aucun moment elle ne sera informée aucun nettoyage n’avait toujours pas été réalisé depuis les derniers échanges de novembre 2022 et alors que le juge du contentieux la protection avait indiqué au curateur par courrier du 4 février 2022 qu’il convenait de faire intervenir une entreprise de nettoyage sans requérir l’autorisation du locataire, qu’elle a eu la mauvaise surprise d’apprendre lors de l’assemblée générale du 24 avril 2024 qu’une action était envisagée à son encontre, qu’elle a alors pris attache avec le curateur qui a fait établir des devis, que comme annoncé, les travaux de désinfection nettoyage intégrale de l’appartement avec remplacement intégral des draps, serviettes de bain, literie, penderie, habits ont été réalisés, qu’elle s’est personnellement rendue sur place pour s’en assurer, qu’elle a également contribué à remettre plutôt propre puisqu’elle a acheté un nouveau réfrigérateur, un micro-onde, une table avec chaises, un rideau avec tringle avec tringle afin de repartir sur les meilleures bases possibles.

Elle oppose à titre subsidiaire son impossibilité d’autoriser des tiers à pénétrer dans le domicile locataire, la réalisation des travaux de désinfection du logement rendant la demande du syndicat des copropriétaires sans objet.

Enfin, et sollicite qu’en cas de condamnation, locataire la relève et garantisse des condamnations prononcées à son encontre au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui oblige le locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

MOTIFS ET DECISION

1. Sur l’exception d’incompétence d’attribution au profit du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer :

La bailleresse soulève in limine litis incompétence matérielle du juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse au visa des dispositions de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire qui énonce que « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause l’occasion ».

Alors même que la bailleresse serait fondée, le cas échéant, à solliciter le prononcé la résiliation du bail d’habitation la liant à son locataire si les manquements formulés à son encontre étaient avérés, il n’en demeure pas moins que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires ne procède pas du contrat de location, qu’il ne se substitue pas dans ses droits mais des obligations lui incombant, au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de cet article, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des toute actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires est parfaitement recevable à saisir le juge des référés du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile au titre des conséquences de l’absence d’entretien par locataire de l’appartement mis à disposition par [P] [O] et des atteintes aux parties communes.

L’exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection sera purement et simplement rejetée.

2. Sur la demande de condamnation sous astreinte :

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, compte tenu de la date de l’assignation introductive d’instance, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas de prendre les mesures prévues par cet alinéa, le juge des référés doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué à la date à laquelle il statue.

Le juge a l’obligation en cas de trouble manifestement illicite avérée de prendre les mesures qui s’imposent afin d’y mettre fin.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse une correspondance du 30 décembre 2021, du 26 janvier 2022, du 4 février 2022 un courrier en date du 8 mars 2022, un rapport de situation établie par le curateur du locataire, une correspondance du 17 mars 1022, une mise en demeure du 28 mars 2022, l’accusé de réception du 30 mars 2022 de la bailleresse, la correspondance du 30 mars 2022 de cette dernière, une correspondance du 17 janvier 2023, un courrier du 18 janvier 2023, du 28 juin 2023, des relances adressées le 30 juin 2023, le 17 août 2023 et le 19 octobre 2023, une correspondance datée du 27 octobre 2023 un courrier du 4 janvier 2024, la correspondance du 16 octobre 2024 de la société établissement [Localité 8] dans laquelle elle évoque le traitement des parties communes 3 mois auparavant, une nouvelle prolifération de cafards provenant de l’appartement du locataire et évoquant l’absolue nécessité de pouvoir rentrer dans celui-ci afin de pouvoir les traiter, un courriel du 18 novembre 2024 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2004 autorisant le syndic à saisir le juge des référés.

Il n’est pas contestable à la lecture de l’ensemble de ces documents que la copropriété est confrontée à la pathologie de [D] [E], placé sous curatelle renforcée, dans l’incapacité d’assurer l’entretien normal de l’appartement qu’il occupe depuis de très nombreuses années. Les copropriétaires se plaignent de la présence de cafards, d’odeurs désagréables.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi des démarches réitérées qu’il a entreprises auprès du curateur et auprès de la bailleresse seulement au cours de l’année 2022, pour obtenir en vain le nettoyage de l’appartement, à tout le moins jusqu’à la délivrance de l’assignation introductive d’instance.

Le curateur n’ignore aucunement la problématique et se heurte à la pathologie de son protégé, atteint d’un syndrome de Diogène.

L’ASSIM verse aux débats le devis établi le 13 février 2025 par [G] [U] d’un montant de 1200 €, comportant le détail des prestations : nettoyage de tous les sols par détergents, lessivage des murs salle, nettoyage des vitres et porte, désencombrement, nettoyage du mobilier, des électroménagers, désinfection de tous les sols logement par anios, aspiration de tous les sols et tissus, évacuation RCH des ordures immobiliers, déplacement, nettoyage cuisine et sanitaire complet, nébulisation (traitement de l’air et des odeurs bactéricide), traitement désinfectant biocide de toutes les surfaces, tri des vêtements et documents conservés. Le devis est accepté par le curateur mais également par [D] [E].

Il est justifié de la réalisation des prestations par la production d’une facture numéro 10 055, datée du mois de mars 2025.

Le curateur verse également aux débats un devis en vue d’une intervention prévue le 25 mars 2025 aux fins de désinsectisation, d’un montant de 110 € TTC, qu’il a accepté et sur lequel figure la mention « bon à payer 110 € », suivi de date du 18 mars 2025 et d’une signature du mandataire.

Une facture Conforama datée du 24 février 2025 est également produite. Le curateur verse également débats un devis d’une miroiterie datée du 1er avril 2025 relatif des travaux sur le volet roulant sur la fenêtre ainsi qu’un devis relatif à la remise en sécurité installation appareil arraché plus appareillage manquant, sans qu’il soit justifié de la réalisation de ces travaux qui ne concernent pas l’objet de la saisine du juge des référés.

Le curateur produit également des factures de vêtements.

La bailleresse justifie avoir procédé à des échanges avec le curateur au mois de juin 2024 puis au mois de novembre 2024 et enfin au mois de février 2025 et verse aux débats les factures d’achat des équipements de l’appartement qu’elle a personnellement financés.

Le Syndicat des copropriétaires LES CIGALES ne produit aux débats aucun élément permettant de démontrer la persistance de la situation critiquée, la présence de blattes ou autres insectes, après l’intervention des diverses sociétés et la remise en état de propreté de l’appartement.

Sa demande légitime à la date de la délivrance de l’assignation, en l’absence de réaction effective et efficace à ses demandes réitérées afin de mettre fin à la prolifération des blattes et de procéder à la désinsectisation des parties privatives est devenue sans objet et ce d’autant qu’il ne justifie pas du caractère indispensable d’une nouvelle intervention par une société de son choix, notamment celle ayant œuvré dans les parties communes.

Il ne saurait par conséquent exiger à être autorisé ainsi qu’à toutes entreprises mandatées par ses soins, à pénétrer dans les parties privatives du lot de copropriété appartenant à [P] [O], occupé par [D] [E], dépendant de l’immeuble [Adresse 11] pour procéder aux travaux de désinfection, au besoin avec l’aide de la force publique d’un serrurier.

La fixation d’une astreinte à l’encontre du locataire et de la bailleresse ne saurait davantage prospérer en l’absence de nécessité à ce jour d’une intervention dans l’appartement privatif.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

3. Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

Alors même que le juge des référés a considéré, au regard des interventions pratiquées postérieurement à la délivrance de l’assignation rendant sans objet les demandes du syndicat des copropriétaires, qu’il n’y avait pas lieu à référé, il est constant que seule la saisine du juge des référés a mobilisé efficacement [D] [E] et son curateur. Les demandes antérieures sont restées vaines.

Il est dès lors légitime que [D] [E], bien qu’atteint qu’une pathologie mais bénéficiant d’une mesure de protection, censée précisément l’accompagner, supporte les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, celui-ci bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Eu égard à la situation de [D] [E] et la réalisation de mesures propres à mettre fin au trouble manifestement illicite résultant de l’absence d’entretien de l’appartement dont il est locataire, aucune considération d’équité ne commande d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Quant à la demande également formulée à l’encontre de la bailleresse, elle ne saurait davantage prospérer dès lors que, copropriétaire, elle est également démunie face à la pathologie de son locataire, qui refuse l’accès à son appartement par les tiers et devra participer financièrement à la charge induite par la procédure pour la copropriété, en plus des frais irrépétibles qu’elle a nécessairement exposés dans le cadre de la présente instance pour assurer la défense de ses intérêts.

Aucune considération d’équité ne commande de lui allouer une indemnité destinée à compenser ces frais irrépétibles engagés. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 491, 835 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Juge le syndicat des copropriétaires LES CIGALES agit sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour la conservation et l’amélioration de l’immeuble qu’il administre ;

Rejette l’exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer soulevée par [P] [O] ;

Déclarons le Syndicat des copropriétaires LES CIGALES formellement recevable en son action ;

Disons n’y avoir lieu à référé ; le renvoyons à se pourvoir ainsi qu’il avisera ;

Condamnons [D] [E] aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboutons le Syndicat des copropriétaires LES CIGALES et [P] [O] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES