TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

15 JANVIER 2026

N° RG 25/00396 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2KW

Code NAC : 54G

AFFAIRE : [S] [Y] C/ S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] ET [Adresse 6], Société ISSYNDIC, S.A. SEQENS

DEMANDERESSE

Madame [S] [Y]

née le 27 Novembre 1993 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société ISSYNDIC, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 9]

Société ISSYNDIC, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 582 142 816 dont le siège social est sis [Adresse 8]

ET

S.A. SEQENS, société anonyme d’habitation à moyen modéré immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentées par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 344, M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Débats tenus à l’audience du 23 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, prorogé au 15 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Madame [S] [Y] est propriétaire d’un appartement de trois pièces et d’un emplacement de stationnement, acquis le 21 avril 2023 auprès de la société Seqens et constituant les lots n° 1014 et 1048 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 12] (Yvelines), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et ayant pour syndic la société Issyndic.

Ayant constaté des infiltrations d’eau, Madame [S] [Y] s’est rapproché de la société Issyndic, qui a mandaté la société Sierec pour en rechercher la cause.

Par courriel en date du 5 mars 2024, le syndic a indiqué à Madame [S] [Y] que la société Sierec avait établi un devis au titre des travaux de réparation des fuites détectées, mais que le montant de celui-ci lui imposait de procéder à un appel d’offres auprès de plusieurs entreprises.

Le 2 juillet 2024, Madame [S] [Y] a mandaté un commissaire de justice pour dresser constat des désordres.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Madame [S] [Y] a fait assigner la société Seqens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3], à Achères (Yvelines), représenté par la société Issyndic, son syndic en exercice, et la société Issyndic en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles. Madame [S] [Y] demande encore la condamnation solidaire de la société Seqens et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 12] (Yvelines), représenté par la société Issyndic, son syndic en exercice, à lui payer la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 23 octobre 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [S] [Y] maintient ses demandes.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Seqens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 12] (Yvelines), représenté par la société Issyndic, son syndic en exercice, et la société Issyndic demandent, à titre principal, la mise hors de cause de la société Issyndic et le rejet de l’ensemble des demandes, et, à titre subsidiaire, qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves quant à leur éventuelle responsabilité.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Madame [S] [Y] justifie, au regard des pièces produites et notamment d’un procès-verbal de constat d’huissier attestant de désordres dans son appartement consécutifs à des infiltrations d’eau, d’un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres. Si les parties défenderesses estiment que les réparations ont été réalisées, les seules pièces produites aux débats ne permettent pas de démontrer que toutes les causes des infiltrations ont été traitées, le balcon de l’intéressée n’ayant pas encore été réparé ainsi que le reconnaissent les défenderesses.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à ce stade de mettre hors de cause à ce stade la société Issyndic, dont la responsabilité personnelle en tant que syndic ne peut être totalement écartée.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame [S] [Y] le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Madame [S] [Y].

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte à la société Seqens, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3], à [Localité 12] (Yvelines), représenté par la société Issyndic, son syndic en exercice, et à la société Issyndic de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [L] [C]

E-mail : [Courriel 14]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Tél. fixe 0237228511

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 17], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1° – se faire préciser les liens entre les divers intervenants ;

2° – relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

3° – en détailler l’origine, la date d’apparition, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres ou malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions ;

4° – donner son avis sur les conséquences de ces désordres et malfaçons quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; donner son avis technique sur tout élément permettant de déterminer si la société Seqens avait connaissance des désordres au jour de la vente à Madame [S] [Y] ;

5° – dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

6° – à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

7° – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

8° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 12] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à trente jours à compter de la transmission de celui-ci ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [S] [Y] à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 juin 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 16]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Disons que les dépens resteront à la charge de Madame [S] [Y] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1)- le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2)- la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE