TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 25/01277 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNGM

NAC : 72I

Jugement Rendu le 12 Juin 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des corpropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 302 163 704, dont le siège social est [Adresse 1]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant, toque : C2444

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [M] [S],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant,

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de Zahra BENTOUILA, greffière, lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Février 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mars 2025 et mise en délibéré au 12 Juin 2025

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [S] est propriétaire des lots numéros 7 et 22 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER EVRY, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [M] [S] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représentée par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER M. [M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], la somme totale de 5 240,21 euros, correspondant à :

• 3 725,55 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 17 février 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2025 qui porteront également intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 317,46 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation ;

• 1 197,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER M. [M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], la somme totale de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER M. [M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER [Localité 10], la somme totale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER M. [M] [S] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur ne s’acquitte pas du paiement de ses charges de copropriété, que ce défaut de paiement entrave tès notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans.

A l’audience du 13 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assigné, M. [M] [S] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.

Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 15 janvier 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [M] [S], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre,le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sollicite le paiement de la provision exigible le 1er janvier 2025 d’un montant de 317,46 euros et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, le bénéfice du terme sera perdu et les provisions du budget prévisionnel 2025, d’un montant de 952,38 euros ainsi que l’arriéré de charges de 4 922,75 euros seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 7 et 22 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 14 novembre 2023, 29 avril 2024 et 27 novembre 2024 et les attestations de non recours concernant ces assemblées générales,

— le contrat de syndic,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— un décompte des appels de charges de copropriété et fonds travaux ALUR en date du 17 février 2025, arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 5 janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel provision 1er trimestre 2025 inclus,

— et un tableau des charges prévisionnelles 2024/2025.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété exigibles :

Le décompte produit par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] débute par une reprise du solde antérieur de 539,36 euros pour lequel aucun justificatif n’a été versé aux débats.

Il en résulte que cette somme de 539,36 euros doit être déduite du montant de la créance réclamée.

Il ressort par ailleurs du décompte versé aux débats que doivent être déduits du montant de la créance réclamée les appels de fonds de travaux loi ALUR de 12,43 euros pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, de 12,75 euros et 13,65 euros pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, et de 15,12 euros pour les 3 premiers trimestres de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle fonds travaux loi ALUR pour chacun de ces exercices n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 1er janvier 2025, sur la période du 5 janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel charges du 1er janvier 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 075,60 euros (= 3 725,55 €-539,36 €-12,43 €-12,75 €-12,75 €-13,65 €-13,65 €-15,12 €-15,12 €-15,12 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 317,46 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 15 janvier 2025, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 février 2025 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doit être déduit du montant de la créance réclamée l’appel de fonds travaux ALUR du 4ème trimestre de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, d’un montant de 15,12 euros, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle fonds travaux loi ALUR pour cet exercice n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles s’élève à la somme de 302,34 euros (= 317,46 €-15,12 €).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, les manquements répétés de M.[M] [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il ressort totutefois du décompte versé aux débats par le syndic que M. [M] [S] a effectué quelques versements conséquents jusqu’en septembre 2023 pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

En conséquence, il convient donc de condamner M.[M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] réclame une somme de 1 197,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “CONTENTIEUX” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de mise en demeure du 16 juin 2023 et du 16 janvier 2024 n’apparaissent pas fondés, la mise en demeure n’ayant pas été versée au soutien.

Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 18 décembre 2023 de 45,60 euros.

Monsieur [S] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [M] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 075,60 euros au titre des charges de copropriété exigibles arrêtées au 1er janvier 2025, sur la période du 5 janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel charges du 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 317,46 euros à compter du 15 janvier 2025 et à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 février 2025 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 302,34 euros euros au titre de l’appel du 4ème trimestre 2024/2025 (exigible le 1er avril 2025) devenue exigible, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M.[M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[M] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [S] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,