1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e MEYRONET + 1 CCC à M^e MASSA-TAURAN (AFM)

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 03 JUILLET 2025

S.C.I. SAINT THOMAS DE BRETEVILLE

c/

[O] [D]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01835

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P6GQ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 28 Mai 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. SAINT THOMAS DE BRETEVILLE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 797 488 749 prise en la personne de sa gérante en exercice la SARL IGOR PARTICIPATIONS, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 513 576 744 dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son gérant Monsieur [T] [J], en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [O] [D]

né le 07 Février 1991 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Adresse 4])

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004550 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Florence MASSA-TAURAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025.

***

FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2023, la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE a consenti à [O] [D] un bail portant sur deux caves sises à [Adresse 2] à Cannes (Alpes Maritimes), portant les n° 2 et 3 au plan, au sous-sol de l’immeuble, pour une durée de 1 an, renouvelable tacitement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 250 euros, payable d’avance le 1° de chaque mois.

Par exploit en date du 5 novembre 2024, la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE l’a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRASSE, aux fins de voir, au visa des articles 1714 et suivants du Code civil :

— constater le jeu de la clause résolutoire ensuite du commandement de payer délivré le 20 août 2024, resté sans effet dans le mois de sa délivrance ;

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner son expulsion, celle de tous occupants de son chef ;

— condamner le locataire défaillant au paiement d’une provision de 1754,66 euros au titre des loyers échus au 15 octobre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés laquelle sera actualisée selon les clauses du bail révisé, d’une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 août 2024.

Le dossier initialement appelé à l’audience du 27 novembre 2024 a été renvoyé à l’audience du 5 février 2025, du 26 mars 2025 puis du 28 mai 2025, date à laquelle il a été retenu.

La SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE expose au soutien de son action que :

— le défendeur a été condamné et incarcéré à la maison d’arrêt de [Localité 7] ; il n’a pu payer les loyers dès le premier mois, soit au mois d’octobre 2023, le prélèvement étant revenu impayé ; en réalité, il a été incarcéré 2 jours après la signature du bail et il est certain qu’il connaissait cette échéance qui allait le conduire en prison ;

— au mois de juillet 2024, à la suite de versements sporadiques de tiers, il restait devoir une somme de 1795 € ;

— elle a été contrainte de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 août 2024, resté sans effet ; il a reconnu la dette locative mais a demandé de bénéficier du délai de paiement, en promettant un règlement ; ainsi, dans le mois imparti par le commandement, il a procédé à 3 règlements, d’un montant insuffisant, si bien que la clause résolutoire a joué.

Elle n’a pas répondu aux conclusions en défense et sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance, tout en actualisant sa créance au 25 mars 2025 voire au 26 mai 2025.

***

.

[O] [D], aux termes de conclusions en réponse, signifiées par R PVA le 23 mai 2025, demande au juge des référés, au visa des dispositions des articles 1231-5345-5 du Code civil, L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— rectifier les deux erreurs matérielles portant le loyer à 260 € janvier et juillet 2024 au lieu de 250 € sur le compte ;

— constater que la dette locative s’élève à la somme de 1375 €, faute de transmettre la modification de l’augmentation de loyer ;

— constater toute demande compte tenu des circonstances, des conclusions et des pièces;

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette à raison de versements mensuels de 50 € à intervenir au plus tard le 25 mois, outre le loyer courant et les charges courantes ;

— lui accorder des délais de paiement à compter de la signification de l’ordonnance intervenir, soit 35 mensualités de 50 € et une énième qui soldera la dette ; suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; préciser que si les délais accordés sont entièrement respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— ramener la clause pénale à de plus justes proportions en application de l’article 1231-5 du Code civil ;

— condamner la bailleresse à lui remettre sous astreinte de 100 € par jour de retard les clés des portes communes d’accès aux caves ;

— fixer ce que de droit concernant la demande d’article 700 du code de procédure civile faire par la demanderesse.

Il expose en substance que suite à son incarcération, il a eu une période de sidération, qu’il n’avait plus accès à ses comptes bancaires, aux coordonnées du syndic, que son véhicule garé sur la voie publique a été placé en fourrière, qu’il a donc cessé de payer les loyers, qu’il a expliqué sa situation à réception du commandement de payer, qu’il a confirmé son intention de régulariser sa dette, en procédant au paiement d’une somme de 800 €, avec l’aide de son père, pour démontrer sa bonne foi, que le paiement des loyers a repris partiellement dès le mois de mai 2024, puis régulièrement dès le mois de juillet 2024, à hauteur de 250 €, qu’il a fait tous les efforts possibles compte tenu de sa situation, qu’il a mis en place en sus du paiement du loyer versement de 50 € pour régulariser la dette, dès le mois d’octobre 2024, que la bailleresse, refusant tout accord amiable et prétextant lui avoir adressé un congé en juin 2024, engager une procédure judiciaire, que sa dette s’élève en principal à la somme de 1452,28 €, sous réserve que l’augmentation de loyer lui est bien été signifiée et sans imputation du dépôt de garantie de 250 €.

Il considère que, compte plus à bonne foi et des paiements opérés, il est fondé à solliciter un délai de paiement de 35 mois.

Il s’oppose à la demande en paiement de la clause pénale, d’un montant de 155,46 € et non de 175,46 €, compte tenu des erreurs matérielles et de l’entier dépôt de garantie versée.

Concernant la remise des clés des portes communes qui mènent aux caves, il fait valoir que toutes les démarches amiables, il n’a pas obtenu les clés indispensables pour lui permettre d’accéder aux caves données en location, que la bailleresse méconnaît l’obligation tendant à assurer une jouissance paisible du bien, rend impossible déménagement, quand bien même il en aurait la possibilité et ce, alors même que sollicite son expulsion.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion, en paiement des loyers échus, d’une indemnité d’occupation :

Il est acquis aux débats que les parties sont liées par un bail portant sur deux caves indépendantes d’un bail d’habitation, conclu conformément aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil.

Le bail comporte une clause relative à la révision du loyer. Elle dispose que si le contrat est d’une durée supérieure à une année ou si le jeu de la tacite reconduction entraîne une occupation supérieure à une année, le loyer fixé sera révisé annuellement. Cette révision est automatique en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, que cette révision interviendra chaque année et pour la première fois le 1er octobre 2024, sans qu’il soit besoin d’effectuer formalité.

Le preneur est en conséquence fondé à demander au juge des référés de rectifier les 2 erreurs matérielles commises dans l’extrait de compte produit par la bailleresse mentionnant un montant de loyer de 260 € au lieu de 250 € au titre des mois de janvier et juillet 2024.

Le montant du loyer s’élevait jusqu’au 30 septembre 2024 à la somme mensuelle de 250 €. Il s’élève désormais depuis le 1er octobre 2024, date de la première valorisation, à la somme de 259,66 €. Il importe peu que la bailleresse n’ait pas signifié expressément l’application de la clause contractuelle relative à la révision du loyer, exempte de toute interprétation.

Le bail liant les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux pour modifications de la destination des lieux, défaut de paiement aux termes convenus de toute partie du loyer et des charges, taxes ».

Il comporte également une clause intitulée « loyer » qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10 % à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l’application de la clause résolutoire ".

La SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE, par suite de l’absence de paiement régulier des loyers, a fait signifier à [O] [D] un commandement de payer par acte de Maître [H] [B], commissaire de justice à Mougins, du 20 août 2024, visant à obtenir le paiement de la somme de 1795 €, arrêtée au 7 août 2024, dans le mois et lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le détail de cette somme ne figure pas dans le commandement de payer. L’extrait de compte, versé aux débats par la bailleresse, en pièce numéro 2, arrêté au 23 juillet 2024, démontre que cette somme correspond aux échéances des mois d’octobre 2023 au mois de juillet 2024, déduction faite des versements opérés à hauteur de 115 €, de 60 €, de 50 €, de 250 € les 16 mai 2024, 6 juin 2024, 13 juin 2024, 3 juillet 2024.

L’extrait de compte mentionne effectivement un montant de loyer en janvier et juillet 2024 de 260 € au lieu de 250 €. Il démontre que le prélèvement du 5 juillet 2024 d’un montant de 2045 € s’est révélé impayé.

Il s’ensuit qu’à la date de la délivrance du commandement de payer, la créance locative s’élevait, non pas à la somme de 1795 € mais à celle de 1775 €.

Cette erreur purement matérielle n’affecte en aucune façon la validité de cet acte.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré, en rappelant au locataire défaillant les dispositions de la clause résolutoire contractuelle.

[O] [D] ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative, à quelques dizaines d’euros près.

Le décompte arrêté au 26 mai 2025, produit en pièce numéro 7, démontre que le commandement de payer est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance. Le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 21 septembre 2024 et la bailleresse est parfaitement fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, [O] [D] est occupant sans droit ni titre des locaux loués.

La bailleresse a actualisé le montant de la créance locative, en intégrant l’échéance du mois de septembre 2024 d’un montant de 250 € et l’indemnité d’occupation dont elle sollicite la fixation au montant du loyer soit 259,66 euros à compter du mois d’octobre 2024. La somme de 1731,94 euros inclut les indemnités d’occupation ayant couru du mois d’octobre 2024 au mois de juin 2025 et tient compte des paiements opérés postérieurement à la délivrance du commandement de payer, d’un montant total de 2550 euros.

La SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE sollicite la condamnation de [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale ; il ne peut en revancher moduler son montant. Il convient de la fixer provisoirement à la valeur du loyer pratiqué jusqu’au 20 septembre 2024, à compter du 1er octobre 2024, jusqu’au départ effectif de [O] [D] et restitution des clés.

Il sera condamné, en tant que de besoin, à son paiement.

En fait, le preneur a repris le paiement des loyers sur la base du loyer initial de 250 € par mois et procède à des paiements de 50 € mensuels pour apurer la dette locative.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable. Il convient de condamner [O] [D] à payer à la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE la somme de 1711,94 € euros, à titre provisionnel, majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Indépendamment des circonstances ayant conduit ce dernier en maison d’arrêt et des efforts entrepris, en dépit de sa situation, pour tenter d’apurer sa dette et reprendre le paiement du loyer courant, la bailleresse est en droit d’exiger, en vertu de la clause pénale dont les termes sont exempts de toute ambiguïté, une provision égale à 10 % du montant de la créance locative, soit une somme de 171,19 € au paiement de laquelle il sera condamné.

Le défendeur sollicite, en application de l’article 1343-5 du Code civil, un délai de paiement de 35 mois.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Le preneur ne peut prétendre à un délai de paiement supérieur à 35 mois.

Eu égard à sa bonne foi, aux efforts entrepris, en dépit de son incarcération, pour s’acquitter de sa dette locative, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement qui ne sauraient être supérieur à 6 mois, la situation de la bailleresse n’étant pas moins digne d’intérêt.

La suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé sera ordonnée, en précisant qu’à défaut de paiement à leur terme de ces échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges, la clause résolutoire contractuelle sera acquise de plein droit au bailleur, lequel sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle et à solliciter, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, son expulsion au besoin de la force publique.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la déchéance du terme serait acquise au profit du bailleur, il serait en outre en droit de solliciter le paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et impôts en sus à compter de l’expulsion, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés.

3 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La partie qui succombe doit supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité de 1200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidence, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles 834, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1343-5, 1708 et suivants du Code civil, vu le commandement de payer délivrer le 20 août 2024 ;

Constatons que ce commandement de payer est resté infructueux dans le mois de sa délivrance et la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ;

Condamnons [O] [D] à porter et payer à la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE une indemnité provisionnelle de :

—  1711,94 € euros, à titre provisionnel, majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour au titre des loyers échus au 30 septembre 2024 et des indemnités d’occupation du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 ;

—  171,19 euros à titre de clause pénale ;

Accordons à [O] [D] un délai de 6 mois pour s’acquitter de ces sommes, d’un montant global de 1883,13 euros ; l’autorisons à s’acquitter de cette somme par 5 versements mensuels de 100 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les premiers des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

Ordonnons en conséquence la suspension des effets et de la réalisation des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de Maître [H] [B], commissaire de justice à [Localité 9], en date du 20 août 2024 ;

Disons que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par [O] [D], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons en revanche qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours, l’expulsion de [O] [D] des locaux donnés en location sis , ordonnée, de son chef et de tous occupants de son chef, sans délai et sans nouvelle décision ;

Ordonnons en tant que de besoin son expulsion, le cas échéant, avec l’aide d’un serrurier, de deux témoins et de la force publique ;

Fixons dans l’hypothèse de la résiliation du bail le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours ; condamnons [O] [D] à son paiement au profit de la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE, en tant que besoin ;

Condamnons [O] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et qui seront recouvrés comme en matière d’aide jurdictionnelle ;

Le condamnons à porter et payer à la SCI SAINT THOMAS DE BRETEVILLE une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé les an, mois et jour sus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES