1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e VERANY + 1 CCC M^e SERMISONI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 DECEMBRE 2025

[Y] [H]

c/

S.A.R.L. Boulangerie de la reine

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00341 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEAT

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 05 Novembre 2025

Nous, M^me Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [Y] [H]

né le 01 Janvier 1953 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e David VERANY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.R.L. BOULANGERIE DE LA REINE, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 899 916 977, Venant aux droits de la SARL SUCRE SALE, Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Stéphanie DANTZIKIAN, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 05 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2018, M. [Y] [H] a donné à bail commercial à la SARL SUCRÉ SALÉ pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2018, un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 6] avec accès sur les deux rues et comprenant l’ensemble du rez-de-chaussée de l’immeuble en dehors de l’entrée et la cage d’escalier, d’une surface de 71,57m2 plus une cave en sous-sol à usage d’entrepôt de 62,07m2, moyennant un loyer annuel initialement fixé à 13.200 € hors taxes, payable d’avance, soit un loyer mensuel payable d’avance de 1.100 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 80 euros.

En date du 11 juin 2021, une cession de fonds de commerce est intervenue au bénéfice de la SARL BOULANGERIE DE LA REINE.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [H] a fait délivrer à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant en principal de 4.751,86 €, loyer de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 signifié à personne morale, M. [Y] [H] a fait assigner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir :

➝ constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date 5 avril 2018 consenti à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE est acquise au 21 décembre 2024 ;

➝ condamner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE au paiement provisionnel de la somme de 5.469,03 euros selon décompte arrêté au 17 février 2025, sauf à parfaire ;

➝ condamner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE au paiement provisionnel de la majoration de 20% de la somme soit 1.093,81 euros selon décompte arrêté au 17 février 2025, sauf à parfaire ;

➝ condamner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 21 décembre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000 euros/mois, et ce jusqu’à libération totale des lieux ;

➝ ordonner l’expulsion de la SARL BOULANGERIE DE LA REINE et de tous occupants de son chef des lieux en cause, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

➝ condamner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

Appelée à l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 5 novembre 2025 à laquelle les deux parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, M. [Y] [H] demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce, de :

➝ constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date 5 avril 2018 consenti à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE est acquise au 21 décembre 2024 ;

➝ condamner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 21 décembre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000 euros/mois, et ce jusqu’à libération totale des lieux ;

➝ ordonner l’expulsion de la SARL BOULANGERIE DE LA REINE et de tous occupants de son chef des lieux en cause, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

➝ débouter la SARL BOULANGERIE DE LA REINE de l’intégralité de ses demandes ;

➝ condamner la SARL BOULANGERIE DE LA REINE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [H] expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, ce qui justifie qu’il soit fait droit à ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de fixation d’indemnité d’occupation provisionnelle et d’expulsion. Elle rappelle qu’au 17 février 2025, sa locataire restait à lui devoir la somme de 5.469,03€ et que ce n’est qu’au terme d’un virement effectué le 27 octobre 2025, soit plusieurs mois après la délivrance de l’assignation, que la SARL BOULANGERIE DE LA REINE est enfin à jour de ses loyers. M. [Y] [H] s’oppose donc à la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire.

S’agissant des demandes reconventionnelles présentées par son adversaire, le demandeur argue du fait qu’elles soulèvent des questions relatives à l’exécution des relations contractuelles et à leurs effets, lesquelles ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. Il estime en effet que la locataire ne peut prétendre à aucune provision à valoir sur l’indemnisation d’un prétendu prétendument subi du fait des travaux de confortement réalisés dans l’immeuble puisque lesdits travaux étaient imposés par des impératifs de sécurité, que lui-même a agi avec diligence et qu’en tout état de cause le bail les liant contient une clause excluant expressément toute indemnisation à ce titre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, la SARL BOULANGERIE DE LA REINE demande au juge des référés, au visa des articles 1343-5, et suivants du code civil, L.145-41 du code de commerce, 515, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

➤ A titre principal :

➝ juger que la SARL BOULANGERIE DE LA REINE s’est acquittée des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que des loyers et charges postérieurs selon décompte arrêté au 3 novembre 2025,

➝ juger que la SARL BOULANGERIE DE LA REINE n’est plus débitrice envers son bailleur M. [Y] [H], selon l’état de compte au 3 novembre 2025 ;

En conséquence :

➝ suspendre l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 5 avril 2018;

➝ débouter Monsieur [H] de sa demande tendant à constater le jeu l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 5 avril 2018 ;

A défaut :

➝ accorder à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE un délai, pour régler un éventuel solde en l’état des paiements effectués, de 1 (UN) mois pour apurer le passif correspondant aux loyers et charges en procédant à 1 (UN) versement dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

➤ A titre reconventionnel :

➝ débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

➝ condamner à titre provisionnel Monsieur [H] au remboursement de la facture de la SAS LE RELAIS DES METIERS au profit de la SARL BOULANGERIE DE LA REINE pour un montant de 5.119 € ;

➝ condamner à titre provisionnel Monsieur [H] Monsieur [D] à la somme de 8.998,71€ au titre de la perte du chiffre d’affaire durant la fermeture en janvier 2024 pour cause des travaux structurels ;

➝ condamner à titre provisionnel Monsieur [D] à la somme de 8.576,22 € au titre de la perte du chiffre d’affaire durant la fermeture en février 2024 pour cause des travaux structurels ;

➤ En tout état de cause :

➝ condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SARL BOULANGERIE DE LA REINE ;

➝ débouter Monsieur [H] de sa demande tendant à voir la SARL BOULANGERIE DE LA REINE condamnée aux entiers dépens.

Au soutien de ses moyens, la SARL BOULANGERIE DE LA REINE ne conteste pas l’existence d’une période d’impayés locatifs mais les impute au fait que l’établissement qu’elle exploite a été victime d’une période de fermeture totale pendant deux mois liée à des travaux structurels rendus nécessaires par un danger consécutif à l’affaissement du plancher de l’appartement situé au-dessus de son local.

Elle motive sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire par sa bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles et par le fait qu’elle a entièrement soldé la dette locative dès le 27 mai 2025.

À l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle argue du fait que le rapport de l’expert judiciaire M. [Z] [M], commis par ordonnance du juge des référés construction, déposé le 22 mai 2024, impute l’affaissement à la seule vétusté de l’immeuble, lequel immeuble appartient en totalité à M. [Y] [H] dont elle estime la responsabilité engagée. Elle en déduit qu’il doit être condamné provisionnellement à lui rembourser la facture de déménagement qu’elle a réglée à hauteur de 5.119 € outre sa perte de chiffre d’affaires pendant la période de fermeture en janvier et février 2024, soit les sommes de 8.998,71 € pour janvier et de 8.576,22 € pour février 2024. La défenderesse conteste la clause du bail interdisant au preneur de solliciter une quelconque indemnisation le temps de la durée des travaux au motif qu’elle serait abusive.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’absence de créanciers inscrits, cette disposition n’a pas vocation à s’appliquer.

2/ Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, M. [Y] [H] produit aux débats le contrat de bail la liant à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, qui contient en son article 16 une clause résolutoire qui stipule : “à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux”.

M. [Y] [H], par suite d’impayés locatifs, a fait signifier à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, un commandement de payer visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 4.751,86 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte à personne, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SARL BOULANGERIE DE LA REINE ne conteste pas la créance locative alléguée, ni la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré, ni encore n’avoir pas intégralement réglé les sommes commandées dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Elle sollicite toutefois, au regard des difficultés financières rencontrées suite à la fermeture imposée par des travaux de structure de son établissement au mois de janvier et février 2024, qu’il lui soit accordé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l’accomplissement par le débiteur d’acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, il a été justifié par la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, ce que confirme le décompte actualisé au 27 octobre 2025 versé aux débats par le bailleur, qu’elle avait entièrement soldé sa dette locative par deux virements du 13 mai 2025.

La SARL BOULANGERIE DE LA REINE ne conteste pas l’effectivité de ces règlements, ni la reprise du paiement des loyers puisque le décompte actualisé dont s’agit ne fait plus apparaître de dette locative au 27 octobre 2025, date de son établissement.

La SARL BOULANGERIE DE LA REINE démontre ainsi être un débiteur de bonne foi et il sera en conséquence fait droit à sa demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence :

— d’accorder rétroactivement à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE un délai de paiement jusqu’au 13 mai 2025 pour s’acquitter des causes du commandement de payer ;

— d’ordonner rétroactivement la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce accordé,

— et de constater qu’au 13 mai 2025, l’intégralité des sommes commandées avait été réglée, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir produit ses effets.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de M. [Y] [H] tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial et ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

3/ Sur les demandes reconventionnelles :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, pour s’opposer aux demandes de provisions de la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, M. [Y] [H] se prévaut de la clause contenue dans le bail liant les parties en son article 13 qui stipule : “le locataire souffrira de tous travaux quelconques qui seront exécutés dans les biens loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra prétendre, à cette occasion, à aucune indemnité ni réduction de loyer, quand bien même la durée des travaux excéderait vingt et un jours”.

La SARL BOULANGERIE DE LA REINE conteste l’applicabilité de cette clause.

Or, il ne rentre pas dans les compétences du juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter les dispositions du contrat liant les parties et d’en apprécier l’applicabilité.

Dès lors, en l’état de l’absence de caractère non sérieusement contestable de l’obligation invoquée à l’appui de ces demandes de provisions, celles-ci seront déclarées irrecevables devant le juge des référés et la SARL BOULANGERIE DE LA REINE renvoyée à mieux se pourvoir au fond de ces chefs.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les causes du commandement de payer et les loyers courants n’ayant été apurés qu’en cours d’instance, plusieurs mois après la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, la SARL BOULANGERIE DE LA REINE supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [H] la totalité des frais irrépétibles qu’il a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.200 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sabine COMPANY, premier vice-président, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil,

Constatons que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par M. [Y] [H], bailleur, à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, locataire, le 20 novembre 2024 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Accordons rétroactivement à la SARL BOULANGERIE DE LA REINE un délai jusqu’au 13 mai 2025 pour s’acquitter des sommes commandées au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

Ordonnons la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 20 novembre 2024 ;

Constatons que l’intégralité des sommes commandées, ainsi que la totalité des loyers courants échus impayés, ont été réglés au 13 mai 2025 ;

Disons en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir produit ses effets ;

Disons n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles formées par la SARL BOULANGERIE DE LA REINE tendant à voir condamner provisionnellement M. [Y] [H] à lui rembourser la facture de la SAS LE RELAIS DES METIERS pour un montant de 5.119 €, à lui payer la somme de 8.998,71€ au titre de la perte du chiffre d’affaire durant la fermeture en janvier 2024 pour cause des travaux structurels ainsi que la somme de 8.576,22 € au titre de la perte du chiffre d’affaire durant la fermeture en février 2024 pour cause des travaux structurels et la renvoyons à mieux se pourvoir au fond sur ces chefs de demandes ;

Déboutons les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL BOULANGERIE DE LA REINE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à M. [Y] [H] une indemnité de 1.200 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT