Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DÉCISION N° 25/405

N° RG 25/02228 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGTK

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence ALBERT 1ER, sis à ANTIBES (06600) 39 boulevard Albert 1er / 7-9-11 rue Maizières, représenté par son syndic en exercice le CABINET DELIQUAIRE, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° 421 715 400, dont le siège social est sis à ANTIBES (06600) 55 avenue de Cannes « Les Pins Bleus A », elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEUR :

Monsieur [D], [E] [X]

Le Bourg, Place de la Mairie

43380 ALLY

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 16 juin 2025 ;

A l’audience publique du 19 Septembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [X] est propriétaire des lots numéros 70, 155, et 156 à 158 au sein de la Résidence ALBERT 1ER, située sise 39 Boulevard Albert 1er / 7-9-11 rue Maizières à ANTIBES.

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE ALBERT 1ER a fait assigner, par acte signifié le 22 avril 2025, Monsieur [D] [X] devant le Tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir :

Condamner Monsieur [D] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER la somme de 11.815€ au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires dus au 2 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Monsieur [D] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement ;Condamner Monsieur [D] [X] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur conseil, Maître Renaud ESSNER ; Condamner Monsieur [D] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement des charges de copropriété, le syndicat fait valoir, sur le fondement des articles 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, que celui-ci est redevable de la somme de 11.815,38€ au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2025, et que malgré de multiples relances et mises en demeure opérées par le syndicat, Monsieur [D] [X] est demeuré infructueux.

Pour fonder sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER, au visa de l’article 1231-6 du code civil, il soutient qu’en n’assumant pas l’obligation à laquelle il est soumis en tant que copropriétaire, Monsieur [D] [X] cause un déséquilibre au sein de la trésorerie du syndicat des copropriétaires

La clôture a été prononcée le 16 juin 2025 par la Juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 19 septembre 2025, le délibéré a été fixé au 21 novembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [D] [X], non comparant, a cependant été cité à étude de commissaire de justice.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part que : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels…);le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER produits les pièces utiles et pertinentes au soutien de sa demande de condamnation, notamment :

un décompte des sommes dues au 2 avril 2025 ;un relevé de propriété ;des mises en demeure et relances effectuées ;des appels de fonds et de travaux du 01/01/2023 au 30/06/2025 ;une facture TECHNILAND du 06/02/2023 ;une facture TECHNILAND du 01/12/2023 ;un état de répartition du 01/10/2021 au 30/09/2022 ;un état de répartition des travaux du 06/07/2020 au 30/09/2023 ;un état de répartition des travaux du 28/06/2022 au 30/09/2023 ;un état de répartition du 01/10/2022 au 30/09/2023 ;des procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2024 ;un contrat de syndic ;des annexes comptable exercice 2021/2022 ;des annexes comptable exercice 2022/2023 ;des annexes comptable exercice 2023/2024 ;un état des charges du 01/10/2021 au 30/09/2022 ;un état des charges du 01/10/2022 au 30/09/2023 ;un état des charges du 01/10/2023 au 30/09/2024.

Au regard des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER justifie de l’approbation des comptes des exercices allant de 2022 à 2024.

En conséquence, Monsieur [D] [X] sera condamné à payer la somme de 11.815,38 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 avril 2025 inclus, assortie de l’intérêt au taux légal. Il convient de relever qu’aucun justificatif de réception par le débiteur, des mises en demeure lui ayant été envoyées, n’est produit au dossier. Ainsi, les intérêts au taux légal commenceront donc à courir à compter de la date de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER à l’encontre de Monsieur [D] [X], soit le 22 avril 2025.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.

La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.

Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, les mises en demeures du 30 août 2023, 5 septembre 2023, 13 novembre 2023, 14 décembre 2023, 18 août 2024 et 4 mars 2025, ayant a priori été envoyées par lettres simples, en l’absence de justificatif de lettre recommandée avec accusé de réception, celles-ci ne seront donc pas considérées comme des frais nécessaires aux poursuites au sens de l’article 10-1 susvisé.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le défaut de paiement des charges est de nature à déséquilibrer l’équilibre financier de la copropriété et à entraîner un préjudice financier, distinct du retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le décompte des sommes dues au 2 avril 2025 fait état de charges impayées de Monsieur [D] [X] a minima depuis le 1er janvier 2023. Cependant, les pièces versées aux débats permettent de vérifier des versements réguliers effectués par le débiteur, dans des proportions certes insuffisantes mais néanmoins conséquentes.

Si ce défaut de paiement récurrent compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, cette attitude du copropriétaire n’est pas constitutive d’une faute puisque ce dernier tente de résorber sa dette.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [X], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.500€ lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser au syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE ALBERT 1er la somme de 11.815,38 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 avril 2025 inclus, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 avril 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1er de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE ALBERT 1ER la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE