1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e RICCI + 1 CCC M^e JEMALI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 23 OCTOBRE 2025

S.C.I. [V]

c/

S.A.S. CAPSEN

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00686 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGW4

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 25 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. [V], inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 532 389 277, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [P] [L].

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Serge RICCI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. CAPSEN, enseigne GOULOU GOULOU, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 929 115 947, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [G] [Z] [D].

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Mouna JEMALI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Camille MANOUKIAN, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 25 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Septembre, prorogée au 23 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2024, la SCI [V] a donné à bail dérogatoire à Madame [B] [K] et Monsieur [G] [Z] [D], agissant pour le compte d’une SAS en cours de formation, pour une durée de 12 mois à compter du 1er avril 2024 expirant le 31 mars 2025, un local commercial d’environ 30 m² situé [Adresse 5] à Cannes (06400) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 700 € HT, outre une somme mensuelle de 55 € de provision sur charges et de 39 € de provision sur taxes foncières, étant précisé que la location n’est pas soumise à TVA.

La SAS CAPSEN, dont le président est Monsieur [G] [Z] [D] et dont le directeur général est Madame [B] [K], a été immatriculée au RCS de [Localité 7] le 4 juin 2024.

Par courrier en date du 6 décembre 2024, le mandataire de la SCI [V], l’agence CENTURY 21 CCE, a mis en demeure la SAS CAPSEN de faire cesser les nuisances provenant de son commerce, provoquant des tensions avec les copropriétaires de la résidence, et l’a avisée que le bail dérogatoire dont elle bénéficiait ne sera pas prorogé et prendra fin à la date prévue, soit le 31 mars 2025, sauf si cette situation venait à s’améliorer.

Par courrier RAR daté du 26 février 2025, reçu le 4 mars 2025, l’agence CENTURY 21 CCE a confirmé à la SAS CAPSEN la résiliation du bail dérogatoire signé en connaissance de cause et lui a demandé de lui communiquer un horaire pour effectuer l’état des lieux de sortie en date du 31 mars 2025.

Par courrier en date du 4 mars 2025, Monsieur [G] [Z] [D], agissant au nom de la SAS CAPSEN, a invité la bailleresse à revoir sa position concernant la fin du bail, estimant que ce bail ne répondait pas aux conditions permettant la signature d’un bail précaire et qu’il devait être requalifié en bail commercial de droit commun.

Un état des lieux de sortie a été signé le 31 mars 2025 avec Madame [B] [K], Monsieur [G] [Z] [D] ayant pour sa part refusé de signer l’acte.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 15 avril 2025, la SCI [V] a fait sommation à la SAS CAPSEN de quitter les lieux dans un délai de deux jours. Cette sommation est restée vaine.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la SCI [V] a fait assigner la SAS CAPSEN, exerçant sous l’enseigne GOULOU GOULOU, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.145-5 du code de commerce et R211-3-26 du code de l’organisation judiciaire :

— constater que la société CAPSEN occupe les lieux sis [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 1]) sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société CAPSEN de ces lieux avec l’ensemble des biens et personnes de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner la société CAPSEN à payer a la SCI [V] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au dernier loyer soit 794 € à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner la défenderesse à verser a la demanderesse la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société CAPSEN aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de la sommation de quitter les lieux.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 7 mai 2025, a fait l’objet d’un renvoi a la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 25 juin 2025.

Lors de l’audience, la SCI [V], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS CAPSEN demande au juge des référés de :

— dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse,

— juger les annexes de la pièce adverse n°3 irrecevable et l’écarter des débats,

— débouter la société [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société [V] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [V] aux entiers dépens.

La défenderesse soutient qu’elle n’a jamais eu l’intention de conclure un bail dérogatoire, mais qu’elle souhaitait pouvoir bénéficier dès sa conclusion d’un bail commercial, et que la bailleresse refuse de lui reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux en raison de prétendus troubles dénoncés par le syndic de copropriété, dont elle conteste la réalité. Elle se prévaut d’attestations de copropriétaires, commerçants et professions libérales attestant de son sérieux et de l’absence de nuisances et elle soutient qu’en l’état, les demandes de la requérante se heurtent à des contestations sérieuses.

Madame [B] [K], en sa qualité de directeur général et porteuse de 25% des parts de la SAS CAPSEN, s’est présentée en personne lors de la première audience ; elle indique qu’elle ne s’oppose pas à la fin du bail et à la restitution des locaux, que ses relations sont devenues conflictuelles avec son associé et qu’elle n’adhère pas aux arguments développés par le conseil de la SAS CAPSEN. Cette argumentation ne peut toutefois être prise en compte, Madame [B] [K] n’étant pas représentée par un avocat dans ce litige où cette représentation est obligatoire, et ne contestant pas la qualité de président de la SAS CAPSEN de Monsieur [G] [Z] [D].

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les demandes tendant à voir constater que la SAS CAPSEN est devenue occupante sans droit ni titre et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation

Sur la fin du bail et le trouble manifestement illicite

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [consacré aux baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort très clairement du bail conclu entre la SCI [V] et la SAS CAPSEN alors en formation, et sans qu’il soit besoin de procéder à la moindre interprétation, que les parties ont entendu conclure un bail dérogatoire relevant des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce susvisé :

— le contrat étant intitulé « Bail dérogatoire »,

— étant exposé en page 2 du bail : « En toute connaissance de cause, suffisamment informées, les parties ont soumis leurs engagements aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, entendant expressément déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édictés par le code de commerce, mesurant exactement les conséquences de leur choix »,

— le bail précisant en page 3 : « par les présentes, le bailleur donne à bail à loyer, conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, au preneur qui l’accepte, les biens et droits immobiliers ci-après désignés »,

— et étant précisé à l’article 2 du bail (Durée) : « Conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties soussignées entendent déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le code de commerce.

Le bail est accepté et consenti pour une durée ferme de 12 mois, à compter du 1er avril 2024 et expirera donc le 31 mars 2025 […] A l’expiration de la durée du bail, sans dénonciation de la part de parties, la durée du bail sera reconduite d’une continuité de douze mois et ne pourra jamais excéder une durée totale de location de 36 mois, conformément aux dispositions relatives aux baux de courte durée. […]

A l’arrivée du terme, le preneur devra spontanément quitter les lieux et les libérer de tout occupant de son chef. Il devra procéder à l’enlèvement de ses mobiliers et objets personnels à ses frais. En cas de maintien dans les locaux au-delà du terme contractuel, le bailleur pourra contrainte le locataire à les libérer, par tous moyens ».

La SAS CAPSEN ne saurait donc sérieusement soutenir ne pas avoir eu l’intention de souscrire un bail dérogatoire, ni pouvoir prétendre à l’application du statut des baux commerciaux.

Il est constant que la SCI [V], par l’intermédiaire de son mandataire, a notifié à sa locataire, par courrier RAR reçu le 4 mars 2025, son intention de mettre un terme au bail conclu à la date convenue, soit le 31 mars 2025, et de la voir quitter les lieux à cette date. Il sera d’ailleurs rappelé que Madame [B] [K], associée de la SAS CAPSEN, a bien signé l’état de sortie des lieux le 31 mars 2025.

La SAS CAPSEN ne saurait donc sérieusement soutenir que le bail ne serait pas arrivé à son terme à la date du 31 mars 2025, ni qu’elle pourrait se maintenir de bonne foi dans les lieux depuis cette date, d’autant plus que la SCI [V] lui a délivré une sommation de quitter les lieux par acte extrajudiciaire en date du 15 avril 2025.

Il sera donc constaté que la SAS CAPSEN est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025 et que son maintien dans les lieux depuis cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, l’argumentation développée par la défenderesse, tendant à contester les nuisances qui avaient été alléguées par le syndic et certains copropriétaires de la résidence, est inopérante et il n’y sera pas répondu.

La prescription des mesures nécessaires pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite relève du pouvoir souverain du juge des référés. Les mesures que le juge des référés peut prescrire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite justifiant son intervention. Dès lors la demande principale sera accueillie dans des termes permettant la réalisation de cet objectif et il y aura lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS CAPSEN et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités détaillées au dispositif.

Afin d’assurer son effectivité, cette décision sera assortie d’une astreinte en application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, rappel fait que le prononcé de l’astreinte n’est pas un moyen de droit que les parties peuvent discuter, mais la mesure dont le juge assortit sa décision afin que celle-ci soit exécutée, de sorte qu’il n’y a pas lieu de provoquer au préalable les explications des parties sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il y aura donc lieu de condamner la SAS CAPSEN au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer pratiqué, provisions sur charges et taxes foncières incluses, soit à la somme mensuelle de 794 € (soit 700 € + 55 € + 39 €)

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS CAPSEN, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux délivrée le 15 avril 2025. Elle sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [V] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-54 du code de commerce,

Constate que la SAS CAPSEN est devenue occupante sans droit ni tire à compter du 1er avril 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS CAPSEN du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 8], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 794 € incluant les provisions sur charges et taxes foncières, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS CAPSEN ;

Condamne la SAS CAPSEN à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI [V] ;

Condamne la SAS CAPSEN aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux délivrée le 15 avril 2025 ;

Condamne la SAS CAPSEN à payer à la SCI [V] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS CAPSEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés