TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01145 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E6WB

AFFAIRE : [P] [G] / [M] [R] [N] épouse [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025, décision mise en délibéré au 16 septembre 2025 et prorogée au 13 janvier 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [P] [G]

né le 19 Mars 1972 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C742812023001144 du 29/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représenté par M^e Isabelle DELAVENNAT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [M] [R] [N] épouse [K]

née le 20 Septembre 1960 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laurence ROUGET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [K] a, par contrat de colocation de logement meublé à usage de résidence principale en date du 27 avril 2022, donné à bail à Monsieur [P] [G] deux pièces communes et une chambre privative au sein d’un appartement en colocation situé [Adresse 1] à [Localité 13], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre provisions pour charges de 35 euros par mois, pour une durée d’un an ayant pris effet le 25 mai 2022.

Madame [M] [K] a fait délivrer à Monsieur [P] [G], le 21 février 2023, un congé pour reprise à la date du 24 mai 2023.

Monsieur [P] [G] a quitté le logement le 7 octobre 2023.

Par acte de commissaire de Justice en date du 8 avril 2024, Monsieur [P] [G] a fait assigner Madame [M] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du 2024, à son audience du 19 novembre 2025, afin de :

— prononcer la nullité du congé délivré le 21 février 2023 pour vice de fond ;

— prononcer la nullité du commandement du 22 mars 2023, pour absence de cause, aucun arriéré n’étant dû par Monsieur [G] au jour dudit commandement ;

— condamner Madame [M] [K] à verser à Monsieur [P] [G] la somme de 6 740 euros en réparation du préjudice moral et financier causé par son expulsion abusive et des troubles de jouissance tout au long du bail ;

— condamner Madame [M] [K] à verser à Monsieur [P] [G], la somme totale de 6 468 euros, en réparation des préjudices consécutifs aux irrégularités du bail se décomposant comme suit :

-4 838,40 euros au titre de la surévaluation du loyer ;

-630 euros au titre de la restitution de la provision sur charges non justifiée ;

-1 000 euros toutes autres causes de préjudice confondues liées aux irrégularités du bail ;

outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— en tout état de cause, ordonner la restitution de l’intégralité des sommes perçues à titre de dépôt de garantie, versées moitié par Monsieur [P] [G] et moitié par le Fonds de Solidarité pour le Logement, pour un montant total de 1 680, euros, outre une somme de 10% par mois de retard entamé à compter du 6 décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [M] [K] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, et à défaut l’ordonner, Condamner Madame [M] [K] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la présente assignation et celui de la signification de jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle Monsieur [P] [G] et Madame [M] [K] étaient représentés. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [P] [G], représenté, a déposé ses conclusions n°2, réitérant ses demandes initiales et demandant de débouter Madame [M] [K] de l’ensemble de ses demandes. S’agissant du congé, il soutient que la propriétaire n’a pas produit de justificatif d’identité, ni de lien de parenté dans le cadre du congé délivré pour la reprise du logement au bénéfice de sa fille et que les chambres privatives du logement ont été louées postérieurement à son départ.

S’agissant du commandement de payer, il indique qu’il n’existe pas de dette locative ce dont attestent les relevés de compte de mai à octobre 2023. Il explique que Madame [M] [K] a procédé à son expulsion elle-même en sollicitant auprès d’un serrurier le changement de serrure, en violation de la procédure d’expulsion légalement prévue, l’empêchant de récupérer ses affaires et le plaçant dans une situation d’urgence ; qu’il a été contraint d’accepter la proposition de relogement de sa conciergerie, entraînant toutefois un surcoût de 580 euros par mois pendant trois mois, soit 1 740 euros. Il soutient par ailleurs que le logement loué ne répond pas aux exigences de la décence ni aux normes en vigueur et sollicite la somme de 4 838,4 euros au titre de la surévaluation du loyer au regard de la superficie, 630 euros au titre de la provision sur charge injustifiée et 1 000 euros au titre des autre préjudices subis. Il sollicite que l’entièreté du dépôt de garantie lui soit restituer ainsi que des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral.

Madame [M] [K], représentée, a déposé ses conclusions n°2, demandant au Juge de :

— débouter Monsieur [P] [G] de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions ;

— condamner Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 5 000 euros ; -le condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la validité du congé, elle explique avoir délivré un congé à son locataire pour reprise au bénéfice de sa fille et que le congé mentionne l’identité de cette dernière ainsi que leur lien de parenté. Elle soutient que Monsieur [P] [G] avait procédé au remplacement de la serrure, sans son autorisation, et qu’elle a tenté de le joindre à plusieurs reprises, en vain, l’obligeant à faire appel à un serrurier pour accéder au logement et pour le faire visiter à un locataire potentiel ; que le locataire lui a ensuite indiqué vouloir quitter le logement et que les modalités de reprise du logement ont été convenues en présence de deux policiers. Elle affirme par ailleurs que le logement est conforme au contrat de bail et répond aux critères légaux de la décence. Elle sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages correspondant à des dégradations locatives et aux frais de procédure qu’elle a exposés, ainsi qu’à son préjudice moral.

L’affaire a été mise en délibéré le 16 septembre 2025 et prorogée pour être rendue le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes relatives au congé du 21 février 2023

En application de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de prouver qu’à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d’un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.

En l’espèce, il ressort des écritures de Monsieur [P] [G] que ce dernier sollicite la nullité du congé pour irrégularité de forme et conteste par ailleurs la réalité du motif du congé.

S’agissant de la nullité des actes pour vice de forme, l’article 114 du code de procédure civile dispose qu'« aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

L’article 15 alinéa 1 de la loi précité dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, il appert que le congé pour reprise délivré par la propriétaire au locataire le 21 février 2023 mentionne que « ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de : Madame [K] [C], née le 03 avril 1998 à [Localité 5] demeurant au [Adresse 2] à [Localité 10]. Lien avec le bailleur : fille du bailleur. Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : Madame [K] [C], fille du bailleur, doit quitter son logement à [Localité 9] et va poursuivre des études à [Localité 7] (SUISSE) à la rentrée prochaine ».

Le congé présente ainsi les mentions prévues, à peine de nullité, par les dispositions légales. Le demandeur ne démontre pas, au surplus, que cette nullité lui cause un grief, ce dernier ayant d’ores et déjà quitté le bien litigieux.

Dès lors, la nullité de l’acte ne saurait être encourue, sans préjudice toutefois de l’examen au fond de la légitimité et du sérieux de ce motif.

A ce titre, Monsieur [P] [G] produit aux débats :

une annonce du site Le Bon Coin en date du 28 août 2023 mentionne une colocation meublée pour un montant de 470 euros ;une photographie datée du 18 novembre 2023 sur laquelle figurent deux boîtes aux lettres dont l’une portant les noms « [O] [D] » et « [S] [L] », au-dessus d’une boîte aux lettres au nom de la demanderesse.

Madame [M] [K], quant à elle, indique que le congé délivré respecte les conditions de forme de l’article susvisé prévues à peine de nullité mais n’apporte toutefois pas d’éléments sur le motif légitime et sérieux du congé qu’elle a délivré.

Or, dans le cadre de cette contestation, il appartenait effectivement à la défenderesse, sur qui repose la charge de la preuve, de justifier d’un intérêt légitime, né et actuel de délivrer le congé au locataire, par exemple par la production de documents attestant du projet de sa fille de poursuivre ses études à [Localité 7], tel qu’un justificatif d’inscription, un certificat de scolarité ou encore par la production d’un congé délivré par cette dernière de l’appartement qu’elle occupait à [Localité 9].

Ces éléments n’étant pas rapportés, le congé délivré à Monsieur [P] [G] n’apparait dès lors pas valide et ne saurait avoir produit d’effet au 24 mai 2025.

2. Sur la demande relative au commandement de payer du 22 mars 2023

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion contrat de location, prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] sollicite la nullité du commandement de payer pour absence de dette locative.

Le commandement de payer délivré le 22 mars 2023 mentionne une dette de 420 euros correspondant au « loyer mars 2023 » et de 35 euros de charges.

Toutefois, force est de constater qu’il ne présente pas de décompte de la dette locative, mention prévue à peine de nullité du commandement. En outre, Madame [M] [K] dans le cadre des présents débats, ne justifie pas de ce montant.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la nullité du commandement de payer du 22 mars 2023.

3. Sur les demandes indemnitaires

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, en vertu de l’article 1353-3 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

3.1. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] [G] au titre de son expulsion, de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral

En l’espèce, Monsieur [P] [G] sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par son expulsion par la bailleresse effectuée en dehors de toute procédure d’expulsion légale et au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral. Cette dernière indique, quant à elle, que le locataire a quitté de son propre fait le logement.

Si Monsieur [P] [G] indique que la bailleresse a changé les serrures du bien qu’il occupait le 7 octobre 2023, procédant ainsi à son expulsion forcée, et que la police nationale lui a proposé de déposer plainte pour ces faits, ce dernier ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

A contrario, Madame [M] [K] produit un relevé des conversations entretenues avec le locataire. Il en résulte que par message du 7 octobre 2023, cette dernière lui a adressé le message suivant « Mr [G], j’apprends que vous avez changé la serrure, vous n’aviez aucun droit, c’est une colocation et de nouveaux colocataires arrivent. Où est l’ancienne serrure ? Nous vous attendons ¼ d’heure avant remplacement de la serrure », puis deux autres messages de relance.

Elle produit une facture d’un serrurier en date du 7 octobre 2023, laquelle mentionne « forfait d’ouverture de porte » et l’installation d’une nouvelle serrure.

Il ressort desdits échanges que le lendemain, Madame [M] [K] adressait le message suivant à son locataire « Bonjour Mr [G], j’ai reçu votre message pour récupérer vos affaires. Je vous propose vers 12h30 ou 13h. Prévoyez un véhicule pour pouvoir tout prendre. Tenez-moi au courant », laissant ainsi penser qu’il avait quitté le bien occupé. Aucune réponse de Monsieur [P] [G] ne figure toutefois sur la pièce produite par la défenderesse.

Cette dernière produit, en outre, des échanges entre Monsieur [P] [G] et un colocataire, lequel lui a proposé à plusieurs reprises de convenir d’un rendez-vous pour lui remettre ses affaires qu’il a ainsi pu récupérer.

Alors que pèse sur lui la charge de la preuve, Monsieur [P] [G] échoue à démontrer que la bailleresse a procédé à son expulsion forcée et qu’il n’a pas quitté le logement qu’il occupait de façon volontaire sans néanmoins emporter ses affaires personnelles.

Par conséquent, Monsieur [P] [G] sera débouté de sa demande tendant à obtenir la somme de 6 740 euros à titre de dommages et intérêts en raison de son expulsion et de son préjudice de jouissance, les pièces produites aux débats faisant apparaitre que le locataire a empêché la bailleresse d’avoir accès au bien.

En revanche, il a été précédemment conclu que le congé délivré le 21 février 2022 n’était pas valide et que le commandement de payer du 22 mars 2023 était nul. Leur délivrance a nécessairement mis en difficulté le locataire, irrégulièrement menacé d’une procédure d’expulsion.

En réparation de ce préjudice, Madame [M] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [P] [G] la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

3.2. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [P] [G] au titre de la surévaluation du loyer au regard de la superficie

Aux termes de l’article 3-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est bien fondé à solliciter une diminution du loyer s’il existe une différence de 20% entre la surface annoncée et la surface réelle, cette action est enfermée dans des délais et ne prend effet qu’à la date de la demande si elle intervient plus de 6 mois après la signature du bail.

En l’espèce, le contrat de bail mentionne une surface habitable de 25 m² étant précisé que le nombre de pièces principales est constitué de deux pièces communes et d’une chambre privative, d’autres parties du logement (un « balcon couvert meublé » et un « mini-jardin ») étant également mis à disposition.

Monsieur [P] [G] indique que la superficie du logement est de 8,34 m², contrairement à ce qui est mentionné dans le bail et que son loyer est ainsi trop élevé.

Cependant, la superficie habitable doit s’entendre comme comprenant les trois pièces principales désignées. Monsieur [P] [G] ne peut donc retenir la seule surface de la chambre qui était mise à sa disposition.

En outre, Monsieur [P] [G] ne fournit pas la superficie de ces trois pièces principales et, si la surface de la chambre semble particulièrement réduite puisque lorsque le canapé-lit est déplié, celle-ci ne constituait pas l’intégralité de la surface habitable mise à sa disposition.

Dès lors, il sera débouté de sa demande tendant à obtenir la somme de 4 838,40 euros au titre du surplus de loyer dont le bien-fondé n’est pas établi.

3.3. Sur la demande de Monsieur [P] [G] de remboursement des charges

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Cependant, il est constant que le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce à l’audience, les pièces justificatives qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. Les documents doivent être suffisamment probants et éclairants pour le locataire et comporter une ventilation permettant à ce dernier de vérifier l’exactitude des charges récupérables. La charge de la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] sollicite le remboursement des charges arguant que la propriétaire n’a jamais justifié de leur montant.

Madame [M] [K] indique, quant à elle, que le montant des provisions sur charges de 35 euros par mois n’est pas disproportionné en ce qu’il comprend l’eau, les taxes, l’abonnement à la box et également l’assistance d’une société de plomberie.

Il ressort du contrat de bail que le montant des provisions s’élève à la somme de 35 euros par mois. Si la bailleresse produit le renouvellement des contrats d’assistance robinetterie, plomberie et réparations de fuites, cette pièce, qui mentionne des cotisations annuelles, ne permet cependant pas de d’établir la somme imputée à Monsieur [P] [G] au titre de ses charges. Par ailleurs, Madame [M] [K] ne produit aucune pièce de nature à justifier les autres charges, à savoir l’eau, les taxes et internet.

Dès lors, la demande au titre du remboursement des charges sera accordée. Toutefois, il est constant que le bail, conclu le 27 avril 2022, a pris effet le 25 mai 2022 et que Monsieur [P] [G] a quitté le logement le 7 octobre 2023 et s’est donc acquitté de la somme de 560 euros au titre des charges (16 mois x 35 euros).

Par conséquent, Madame [M] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [P] [G] la somme de 560 euros au titre du remboursement des charges.

3.4. Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [P] [G] au titre des irrégularités du bail

Sur la décence du logement En application des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat. Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante.

Il est constant que la notion de clos et de couvert recouvre la solidité du gros œuvre du bâtiment et des accès, de la protection contre les eaux de ruissellement et contre les infiltrations d’eau.

L’article 4 de ce décret dispose que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] soutient que le clos de son logement n’est pas assuré en ce que la porte de la pièce qu’il occupe ne peut pas être fermée intégralement et ne dispose pas de serrure. Le procès-verbal établi le 16 août 2023 à sa demande, qu’il verse aux débats, permet de le vérifier.

Cependant, le défaut de fermeture de la chambre louée ne caractérise pas l’indécence des lieux puisque la bailleresse assurait le clos et le couvert au locataire. Dès lors, l’argument soutenu par Monsieur [P] [G] est inopérant.

Par ailleurs, il a été précédemment constaté que Monsieur [P] [G] ne justifie pas de la superficie exacte de sa pièce, nonobstant le constat de Commissaire de Justice qu’il produit et n’établit ainsi pas que la pièce qu’il occupait présentait une superficie inférieure à celle légalement admise.

En conséquence, Monsieur [P] [G] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’indécence du bien loué.

S’agissant de la délivrance conforme du logement Sur la production du diagnostic de performance énergétique (DPE), en application de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [K] n’a pas remis le DPE à Monsieur [P] [G] ainsi qu’un état de l’installation d’électricité lors de la conclusion du contrat de bail, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles en application des dispositions susvisées.

En revanche, si ce dernier indique ne pas avoir été en mesure de déterminer le coût de ses dépenses énergétiques, il ne justifie pas de la réalité de son préjudice, notamment d’une consommation excessive à ce qu’il a envisagé, ni de son quantum.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur le mobilier, en vertu des dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Le décret du 31 juillet 2015 entré en vigueur le 1er septembre 2015, applicable au bail litigieux, énumère la liste des meubles d’un logement meublé et dispose :

« Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 6] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ».

Aux termes de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 27 mars 2014, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail est intitulé « contrat de location ou de colocations de logement meublé à usage de résidence principales » et Madame [M] [K] a produit aux débats un inventaire des meubles composant le logement, annexé à l’état des lieux d’entrée dressé le 27 avril 2022. Toutefois, il appert que cet inventaire, tout comme l’état des lieux, n’est pas signé par Monsieur [P] [G], de sorte que la bailleresse a méconnu les exigences des articles d’ordre public susvisés.

Par ailleurs, alors que pèse sur elle la charge de la preuve, Madame [M] [K] n’indique pas, et a fortiori ne justifie pas, que le bien loué à Monsieur [P] [G] comportait l’ensemble des équipements visé par le décret. A contrario, ce dernier produit un procès-verbal de constat dressé le 16 août 2023 à sa demande qui mentionne la seule présence d’un canapé et d’un clic-clac dans la chambre louée.

En l’absence de preuve sur les meubles et équipements, il ne peut être considéré que Monsieur [P] [G] a pu dormir, manger et vivre convenablement, au regard de la vie courante, dans le bien loué et sera ainsi indemnisé de son préjudice.

Par ailleurs, le contrat de bail mentionne, au titre des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication, la fourniture d’une « box Orange abonnement fourni ».

Monsieur [P] [G] soutient, dans la plainte qu’il a déposée le 17 août 2023, que la bailleresse a retiré la box sans son accord, se trouvant ainsi privé d’accès à internet.

Dans ses écritures, Madame [M] [K] se contente de solliciter le remplacement de la box « enlevée par M. [G] » et ne produit aucune preuve au soutien de sa demande.

En l’absence de preuve contraire, il est établi que Madame [M] [K] a manqué à son obligation contractuelle de fourniture d’une box internet et d’un abonnement et Monsieur [P] [G] sera indemnisé de son préjudice en résultant.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [M] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [P] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêt, en réparation de l’absence de délivrance conforme du bien loué.

4. Sur la restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la bailleresse soutient qu’elle a conservé le dépôt de garantie en ce que Monsieur [P] [G] est redevable de la somme de 1 365 euros au titre d’un arriéré locatif et des dégradations locatives. Toutefois, force est de constater que Madame [M] [K] ne produit pas de décompte de la dette ainsi que d’état des lieux de sortie au soutien de ses allégations.

Dès lors, la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les retenues effectuées sur le dépôt de garantie étaient justifiées alors que pèse sur elle la charge de la preuve.

Il y a ainsi lieu de condamner Madame [M] [K] à restituer à Monsieur [P] [G] le dépôt de garantie, étant précisé que seule la somme de 840 euros versée par le locataire est à lui restituée, la somme versée par le fonds de solidarité au logement étant en effet « non remboursable » ainsi que l’indique le Conseil départemental de [Localité 8] dans son courrier du 4 juillet 2022 (pièce n°3 du demandeur).

5. Sur les demandes reconventionnelles de Madame [M] [K]

En l’espèce, Madame [M] [K] sollicite la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice financier et moral.

S’agissant des frais de nettoyage, des frais de peinture et du changement de frigidaire, en l’absence d’un état des lieux de sortie, ces frais, assimilables à des dégradations locatives, ne sauraient être imputés au locataire. Elle sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant du remplacement de la box, il a été précédemment constaté que Madame [M] [K] ne justifie pas que son locataire a retiré ladite boxe. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Les frais de Commissaire de Justice sont alors, quant à eux, compris dans la catégorie des dépens et Madame [M] [K] sera déboutée de sa demande tendant à leur remboursement.

6. Sur les demandes accessoires

Madame [M] [K] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Toutefois, compte tenu de la nature et de l’issue du litige, les demandes de chacune des parties n’étant que partiellement satisfaites, l’équité commande de ne pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partis supportant la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

DÉCLARE le congé du 21 février 2023 délivré par Madame [M] [K] à Monsieur [P] [G], portant sur un bien en colocation situé [Adresse 1] à [Localité 13], non valide, en l’absence de motif sérieux et légitime ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer du 22 mars 2023, en l’absence de décompte actualisé ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 300 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 560 euros au titre du remboursement des charges locatives ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en l’absence de délivrance conforme des lieux loués ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à restituer à Monsieur [P] [G] la somme de 840 euros au titre du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [G] et Madame [M] [K] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens de l’instance ;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,