Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e TOESCA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DÉCISION N° 2026/111

N° RG 25/05380 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOJM

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. NATURE AZUR

83 avenue de la Bermone

06270 VILLENEUVE LOUBET

C/o son syndic, SYNDIC AZUR

17 rue Saint Honorat

06160 ANTIBES

représentée par M^e Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur, [J], [E]

3, Rue Directeur CHAUDON

06600 ANTIBES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 08 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 13 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [J], [E] est propriétaire des lots N°56 et N°79 au sein de l’ensemble immobilier NATURE AZUR sis 83 avenue de la Bermone à VILLENEUVE-LOUBET (06270).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR a, par acte de Commissaire de Justice en date du 1er octobre 2025, fait citer à comparaître Monsieur, [J], [E] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER Monsieur, [J], [E] au paiement de la somme de 7.455,89 euros représentant l’arriéré de charges dû et la provision exigible à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 août 2024 ;

CONDAMNER Monsieur, [J], [E] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNER Monsieur, [J], [E] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens ».

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur, [J], [E], valablement assigné par acte délivré suivant procès-verbal de remise à étude, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 08 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 13 janvier 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le relevé de propriété de Monsieur, [J], [E] concernant les lots N°56 et N°79 au sein de l’ensemble immobilier NATURE AZUR sis 83 avenue de la Bermone à VILLENEUVE-LOUBET (06270).

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2025 approuvant les comptes de des exercices 2023 et 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;

— les appels de fonds des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025

— Décompte des charges impayées sur la période allant du 01/01/2025 au 01/07/2025 ;

Le syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR sollicite la somme de 7.455,89 euros au titre des charges impayées.

Il verse aux débats un décompte de charges dues par Monsieur, [E] sur la période allant du 01/01/2025 au 01/07/2025.

Or, ce document fait état d’une « situation précédente » débitrice de 4.557,69 €.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ce solde antérieur au 1er janvier 2025, pré-imputé au débit du compte du copropriétaire.

L’historique figurant au seul décompte produit ne permet dès lors pas de justifier la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 7.455,89 euros.

Seules les charges détaillées au sein du décompte allant du 01/01/2025 au 01/07/2025 sont partant suffisamment justifiées.

Il conviendra donc d’écarter la somme imputée au titre de « situation précédente » soit la somme de 4.557,69 euros.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de Monsieur, [J], [E] les sommes suivantes :

—  18/01/2025 : SCP NICOLAI –, [G] – CDT, [Z], [E] pour un montant de 123,60 €. Ce commandement de payer ayant été versé aux débats il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges impayées pour le syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR s’étend sur la période allant du 01/01/2025 au 01/07/2025 et se calcul de la manière suivante : 7.455,89 € (somme sollicitée) – 4.557,69 (report à nouveau injustifié) – 123,60 = 2.774,60 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [J], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR la somme totale 2.898,20 € correspondant à 2.774,60 € au titre des charges de copropriété et à 123,60 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2025 jusqu’au 01/07/2025, date de la dernière créance arrêtée.

Un courrier valant mise en demeure du 13 août 2024 a été versé aux débats. Cependant, outre le fait que cette mise en demeure ne peut concerner les sommes objet de la condamnation au regard de sa date antérieure à la période correspondante, le demandeur ne verse pas d’accusé de réception d’un courrier recommandé adressé à Monsieur, [J], [E] à ce titre et démontrant que ce dernier a été bien été avisé.

Dès lors, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 1er octobre 2025, sur la somme totale, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur, [J], [E].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur, [J], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [J], [E], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur, [J], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [J], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR la somme totale 2.898,20 € correspondant à 2.774,60 € au titre des charges de copropriété et à 123,60 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2025 jusqu’au 01/07/2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront sur la somme totale à compter de l’assignation en date du 1er octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence NATURE AZUR la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE