1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e FRAPECH + 1 CC M^e CAIRE + 1 CC M^e TOULZE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE [N] RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 20 MAI 2026

S.C.I. A.M. R.

c/

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, S.D.C. MONDIAL PARK

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00449 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEQ6

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 25 Mars 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. A.M. R.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Gérald FRAPECH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires MONDIAL PARK, sis [Adresse 3], Représenté par son syndic en exercice la société ARTEMUS

C/o son syndic, ARTEMUS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent TOULZE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 25 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mai 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS [N] PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte du 5 décembre 1989, la société AMR a acquis une parcelle située dans l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » à [Localité 3]. Un règlement de copropriété et un état descriptif de division ont été établis. dans le cadre d’une opération de construction.

La société AMR a par la suite cédé les lots issus de cette division, à l’exception de trois emplacements de stationnement constituant les lots n°25, 26 et 27, dont elle prétend être demeurée propriétaire.

Par vote de l’assemblée générale du 9 février 2023, les copropriétaires de l’ensemble immobilier « Mondial [Adresse 6] » ont décidé à l’unanimité le principe d’un échange sans soulte entre les lots n°25, 26 et 27 et les lots n°116, 117 et 118, issus des parties communes, et ont donné pouvoir au syndic de régulariser l’acte correspondant. Le cabinet FONCIA AD Immobilier exerçait alors les fonctions de syndic, remplacé depuis par le cabinet ARTEMUS à la suite de l’assemblée générale du 25 avril 2024.

Par courrier recommandé du 10 octobre 2024, la société AMR a mis vainement en demeure le syndic de procéder à la régularisation de l’échange susvisé. Cependant, l’acte d’échange n’ayant pas été régularisé à ce jour, la société AMR expose subir un préjudice, notamment du fait de l’occupation des emplacements litigieux.

C’est dans ce contexte que :

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, La SCI AMR a fait assigner Le syndicat des copropriétaires “[Adresse 5]”, représenté par son syndic en exercice le cabinet ARTEMUS, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse,

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 25 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2026, reprises oralement à l’audience, La SCI AMR demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1583 du Code civil, vu l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de DECLARER la demande de la société A.M. R. recevable et bien fondée, et en conséquence :

JUGER que la demande de la société A.M. R. de voir appliquer par le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, représenté par son syndic en exercice, la société ARTEMUS, la résolution n°12 de l’assemblée générale du 09 février 2023 ne se heurte à aucune contestation sérieuse,

ENJOINDRE le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, représenté par son syndic en exercice, la société ARTEMUS, de faire toutes diligences conformément à sa mission de syndic définie à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, pour rendre applicable la résolution n°12 de l’assemblée générale du 09 février 2023,

ORDONNER au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS de régulariser l’acte d’échange, sans soulte, des lots 25,26 et 27 appartenant à la société A.M. R avec les lots 116,117 et 118 (lots crées issus des parties communes aux termes d’un acte reçu par Me [U] le 5 avril 2019) appartenant au syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS, à procéder à la publication de l’acte d’échange auprès du service de la publicité foncière,

MISSIONNER un notaire aux fins de publication des formalités et notamment du règlement modifié avec la nouvelle répartition des lots,

SIGNER tous actes nécessaires à la régularisation de la résolution n°12,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour pendant trois mois à compter de la signification de la présente décision à intervenir et jusqu’à ce que diligences soient faites eu égard à l’ancienneté de la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 09 février 2023 et dont l’application n’est toujours pas mise en œuvre,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS, à payer, à titre provisionnel, à la société A.M. R. la somme de 8.640 € (HUIT MILLE SIX CENT QUARANTE EUROS) et 360 € (TROIS CENT SOIXANTE EUROS) par mois jusqu’au jugement à intervenir, cette provision

produira intérêts, au taux légal, à compter de mise en demeure du 10 octobre 2024,

ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice la société ARTEMUS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice la société ARTEMUS, à payer à la société A.M. R. la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice la société ARTEMUS aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2026, reprises oralement à l’audience, Le syndicat des copropriétaires “[Adresse 5]”, demande au juge des référés, au visa de dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de :

A titre principal,

DEBOUTER la société AMR de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre du Syndicat [N] Copropriétaires de l’ensemble immobilier MONDIAL PARK ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il est fait droit à tout ou partie des demandes de la société AMR :

CONDAMNER la société FONCIA AD IMMOBILIER à garantir, par provision, le Syndicat [N] Copropriétaires de l’ensemble immobilier MONDIAL PARK de toute éventuelle condamnation qui serait mise à sa charge dans le cadre de la présente instance et de toutes les conséquences et préjudices qui pourraient en découler.

En tout état de cause :

DEBOUTER la société AMR et la société FONCIA AD IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum la société AMR et la société FONCIA AD IMMOBILIER à payer au Syndicat [N] Copropriétaires de l’ensemble immobilier MONDIAL PARK la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER in solidum la société AMR et la société FONCIA AD IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

La SAS FONCIA AD Immobilier, appelée en intervention forcée sollicite dans ses conclusions notifiées par RPVA au visa des articles 700 et 835 du Code de Procédure Civile, du Décret n°55-22 du 4 Janvier 1985 portant réforme de la publicité foncière, et des dispositions de l’article 1371 du Code Civil, de :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires « MONDIAL PARK » de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER,

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires « MONDIAL PARK » d’avoir à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires « MONDIAL PARK » aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’intervention forcée de la société FONCIA AD IMMOBILIER

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

En l’espèce, il y aura lieu de déclarer recevable l’intervention forcée de la société FONCIA AD IMMOBILIER par le Syndicat des Copropriétaires « MONDIAL PARK » .

En effet, le Syndicat des Copropriétaires « MONDIAL PARK » est bien fondée à solliciter d’être relevé en garantie par le syndic qui était alors en exercice au moment du vote de la résolution litigieuse.

2/ Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Tandis que l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, La SCI AMR sollicite, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser l’acte d’échange sous astreinte, en soutenant que l’inexécution de la résolution d’assemblée générale du 9 février 2023 constitue un trouble manifestement illicite portant atteinte à son droit de propriété.

Elle fait valoir être propriétaire des lots n°25, 26 et 27, dont l’existence résulterait notamment de l’état descriptif de division, d’une attestation notariale et des appels de charges, et soutient que la décision d’échange, adoptée à l’unanimité et non annulée, constitue un droit acquis devant être exécuté par le syndic.

Elle conteste les moyens adverses tirés de l’inexistence des lots et d’un prétendu dol.

Enfin, elle sollicite, sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, l’allocation d’une provision en réparation du préjudice résultant de la perte de jouissance des parkings depuis février 2023.

En défense, le Syndicat des copropriétaires « MONDIAL PARK » conclut au rejet des demandes formées par la société AMR, en soutenant l’absence de réunion des conditions exigées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En premier lieu, il soutient que la demande de régularisation de l’échange sous astreinte se heurte à une contestation sérieuse et ne répond à aucune situation d’urgence, dès lors que la société AMR n’a saisi la juridiction que plus de deux ans après la décision d’assemblée générale du 9 février 2023.

Par ailleurs, il affirme que les lots de parkings n°25, 26 et 27 invoqués par la société AMR n’existeraient pas matériellement, ainsi que cela ressortirait d’un plan de la copropriété et d’un constat de commissaire de justice. Le Syndicat en déduit que l’échange litigieux ne pouvait valablement se former en l’absence d’objet déterminé, et invoque en outre un vice du consentement, la société AMR n’ayant pas, selon lui, informé les copropriétaires de cette prétendue inexistence des lots lors du vote de la résolution n°12.

Le Syndicat des copropriétaires « MONDIAL PARK » soutient que la demande de régularisation sous astreinte excède les pouvoirs du juge des référés, lequel ne peut ordonner qu’une mesure conservatoire ou de remise en état, à l’exclusion d’une exécution forcée d’un acte d’échange.

S’agissant de la demande de provision, le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’elle se heurte également à des contestations sérieuses tenant à l’existence même de l’obligation alléguée, de sorte que les conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ne seraient pas réunies.

S’agissant de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, le Syndicat des copropriétaires sollicite subsidiairement sa condamnation à le garantir de toute éventuelle condamnation, en lui reprochant un manquement à son devoir de conseil en qualité d’ancien syndic, pour ne pas avoir alerté les copropriétaires sur l’inexistence matérielle des lots litigieux lors de l’assemblée générale du 9 février 2023.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER conclut au rejet de cette demande, en soutenant qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors que les lots de parkings n°25, 26 et 27 existent juridiquement au regard de l’état descriptif de division et des titres publiés. Elle conteste ainsi toute inexécution de son devoir de conseil et toute responsabilité susceptible d’engager une garantie au profit du Syndicat.

— Sur la demande de mise en œuvre de l’échange voté en assemblée générale

Il résulte des pièces produites et des explications des parties que la société AMR est propriétaire des lots de parkings n°25, 26 et 27, ainsi que cela ressort de l’acte notarié régulièrement versé aux débats et dont la portée n’est pas utilement contestée. Il est en outre établi que l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2023 a régulièrement adopté la résolution n°12 approuvant le principe de l’échange entre les lots appartenant à la société AMR et ceux appartenant au syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas sérieusement contesté que cette décision d’assemblée générale, régulièrement adoptée et non remise en cause dans son principe, s’impose aux copropriétaires en application des dispositions régissant la copropriété.

[N] lors, si des difficultés ont pu apparaître dans la mise en œuvre matérielle de l’échange ainsi décidé, celles-ci ne sauraient remettre en cause l’existence ni la force obligatoire de la décision adoptée par l’assemblée générale.

Le juge des référés, sans être compétent pour se substituer aux organes de la copropriété ni pour procéder à la réécriture des modalités juridiques de l’échange, peut néanmoins ordonner les mesures propres à assurer l’exécution d’une décision dont le principe n’est pas sérieusement contesté, dès lors que les difficultés invoquées relèvent de la seule phase d’exécution.

En l’espèce, il apparaît que les difficultés soulevées par le syndicat des copropriétaires tiennent non à l’existence de la décision d’échange ni à sa validité en son principe, mais aux modalités pratiques de sa régularisation et de sa mise en œuvre effective.

Ces difficultés, qui relèvent de l’exécution d’une décision d’assemblée générale, ne constituent pas une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l’intervention du juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande tendant à voir ordonner la mise en œuvre de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 9 février 2023, dans un délai déterminé, sous astreinte, dans les conditions fixées dans le dispositif de la présente ordonnance.

— Sur le moyen tiré du dol

Le syndicat des copropriétaires invoque un dol qui aurait vicié son consentement lors du vote de la résolution litigieuse, au motif que la société AMR n’aurait pas porté à sa connaissance certaines informations relatives aux lots objets de l’échange.

Toutefois, l’existence d’un dol suppose la démonstration d’une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante ayant vicié le consentement de l’assemblée générale.

Or, en l’état des éléments produits, ce moyen se heurte à une contestation sérieuse, dès lors qu’il suppose d’apprécier, d’une part, le contenu exact des informations communiquées préalablement au vote, d’autre part, le caractère déterminant de l’information prétendument dissimulée et, enfin, l’intention dolosive alléguée.

Une telle analyse, qui implique une appréciation approfondie des circonstances de fait et de la validité du consentement des copropriétaires, relève du juge du fond et excède les pouvoirs du juge des référés.

Il en résulte que le moyen tiré du dol ne peut être retenu avec l’évidence requise en référé pour faire obstacle à l’exécution de la décision d’assemblée générale.

— Sur la demande de provision

La société AMR sollicite le versement d’une provision en réparation d’un préjudice locatif allégué.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une telle demande ne peut prospérer que si l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, si le principe de l’échange est retenu, il n’en demeure pas moins que l’existence, l’étendue et le quantum du préjudice allégué nécessitent une appréciation approfondie, incompatible avec l’office du juge des référés.

En outre, il ressort des pièces du dossier que la société AMR n’a procédé à une mise en demeure que tardivement au regard de la chronologie du litige, de sorte que le lien entre le retard allégué et le préjudice invoqué ne présente pas le caractère d’évidence requis en référé.

Dans ces conditions, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable n’est pas établie, de sorte que la demande de provision doit être rejetée.

Par conséquent. Il est dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de provision.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront mis à la charge de la partie succombante conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires « MONDIAL PARK » , qui succombe principalement à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société AMR et du cabinet FONCIA AD Immobilier la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera allouée chacun la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle est condamné [Localité 4] des copropriétaires « MONDIAL PARK » .

Ce dernier sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; au provisoire, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ,

Ordonne la mise en œuvre de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2023 relative à l’échange des lots, dans un délai de 90 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois ;

Enjoint le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, représenté par son syndic en exercice, la société ARTEMUS, de faire toutes diligences conformément à sa mission de syndic définie à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, pour rendre applicable la résolution n°12 de l’assemblée générale du 09 février 2023,

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS de régulariser l’acte d’échange, sans soulte, des lots 25,26 et 27 appartenant à la société A.M. R avec les lots 116,117 et 118 (lots crées issus des parties communes aux termes d’un acte reçu par Me [U] le 5 avril 2019),

Dit que le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS, devra procéder à la publication de l’acte d’échange auprès du service de la publicité foncière, avec le concours d’un notaire

Dit que le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS devra signer tous actes nécessaires à la régularisation de la résolution n°12 susvisée,

Déboute le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie dirigé contre la société FONCIA AD IMMOBILIER ;

Déboute la société AMR de sa demande de provision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière MONDIAL PARK, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ARTEMUS, aux dépens ;

Condamne [Localité 4] des copropriétaires « MONDIAL PARK » représenté par son syndic en exercice le cabinet ARTEMUS à payer à la société AMR et au cabinet FONCIA AD Immobilier chacun la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires « MONDIAL PARK » de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le juge des référés