1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e BOUCHARD + 1 CC M^e RICHARDIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 26 FEVRIER 2026

Réouverture des débats à l’audience du 18 Mars 2026 à 09h00 Salle D

Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/

[Z] [B]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/03785 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLG2

Après débats à l’audience publique tenue le 14 Janvier 2026

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], sis à [Localité 1], [Adresse 1] représentée par la SCP EZAVIN-[V], es qualités d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier désignée par jugement rendu

en la forme des référés le 26 novembre 2020, mission renouvelée par ordonnances des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024

C/o la SCP EZAVIN-[V]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean luc BOUCHARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie RICHARDIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 14 Janvier 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Février 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [Z] [B] propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] sise à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), [Adresse 1], des lots de copropriété portant les numéros 1128 et 1136.

Par exploit en date du 22 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la SCP EZAVIN [V] es-qualités d’administrateur provisoire, désignée par jugement selon la procédure accélérée au fond et dont la mission a été prorogée, l’a fait assigner par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Sur le fondement des dispositions des articles 10,10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Sur le fondement des dispositions des articles 35,36 et 44 du décret du 17 mars 1967 Sur le fondement des dispositions de l 'article 1231-6 du code civil

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement

4 161,44 € (avec déduction de la mobilisation du fonds travaux) avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 6 juin 2025 représentant les provisions échues pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024-2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds (détail dans la mise en demeure et ci-avant)

1249,36 € représentant la dernière provision exigible (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1 er juillet 2025)

1 374,17 € représentant le solde de charges dues pour les exercices 2022 -2023 et 2023 2024 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (pour 2022-2023 approbation après le précédent jugement)

—  1 915,21 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (les relevés démontrent qu’aucun versement de provisions n’est intervenu donc que des sommes visées dans les régularisations sont dues dans leur totalité. En outre la régularisation est intervenue après le précédent jugement)

Soit une somme de globale d’un montant de huit mille sept cent euros et dix-huit cents (8 700,18 €)

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme d’un montant d’un montant de quatre vingt un euros vingt neuf cents (81,29 €) au titre des frais nécessaires

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de mille euros (1 000,00 €) au titre de dommages intérêts

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de deux mille euros (2 000,00 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens

Par conclusions notifiées par le RPVA le 8 janvier 2026, il demande à la juridiction de :

Sur le fondement des dispositions des articles 10,10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Sur le fondement des dispositions des articles 35,36 et 44 du décret du 17 mars 1967 Sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du code civil

Débouter Monsieur [Z] [B] de ses demandes fins et conclusions

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement

—  4 161,44 € (avec déduction de la mobilisation du fonds travaux) avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 6 juin 2025 représentant les provisions échues pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024-2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds (détail dans la mise en demeure et ci-avant)

—  1249,36 € représentant la dernière provision exigible (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025)

—  832,00 € représentant la provision exigible du 7 aout 2025 (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025)

—  1 374,17 € représentant le solde de charges dues pour les exercices 2022 -2023 et 2023 – 2024 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (approbation des comptes après le précédent jugement pour les charges 2022-2023 et approbation après le précédent jugement pour l’exercice 2023-2024, jugement qui ne concernait que les provisions pour cet exercice) (432,42 € + 941,75 €)

—  1 915,21 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (les relevés démontrent qu’aucun versement de provisions n’est intervenu donc que des sommes visées dans les régularisations sont dues dans leur totalité. En outre la régularisation est intervenue après le précédent jugement)

Soit une somme de globale d’un montant de neuf mille cinq cent trente-deux euros (9 532,00 €)

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme d’un montant d’un montant de quatre-vingt-un euros vingt-neuf cents (81,29 €) au titre des frais nécessaires

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de mille euros (1 000,00 €) au titre de dommages intérêts

Condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de deux mille euros (2 000,00 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [Z] [B] aux entiers

Il fait valoir que :

* la SCP EZAVIN [V] prise en la personne de Maître [Q] [V] a été désignée es qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier par jugement rendu en la forme des référés le 26 novembre 2020. La mission de l’administrateur a été renouvelée par ordonnances des 10 novembre 2021, 18 novembre 2022, 24 novembre 2023 et 15 novembre 2024,

* en sa qualité de copropriétaire, Monsieur [Z] [B] est redevable de charges de copropriété,

* le 12 juin 2025, Monsieur [Z] [B] était débiteur de la somme d’un montant de quatre mille cinq cent six euros trente-trois cents (4 506,33 €),

* un précédent jugement a été rendu le 16 mai 2024 à l’encontre de Monsieur [Z] [B] lequel concerne les provisions de l’exercice 2023-2024 puisque les charges des exercices antérieures ont été réglée par le versement le 8 février 2024 de la somme de 6374,05 € comme il est indiqué d’ailleurs dans le jugement rendu,

* par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 juin 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [Z] [B] d’avoir à payer les sommes dues au titre des provisions de l’exercice en cours et les charges de l’exercice antérieur,

* aucun versement n’est intervenu suite à la mise en demeure en date du 12 juin 2025 et ce dans le délai de 30 jours,

* en l’état, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est recevable et bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [Z] [B] au paiement des provisions de l’exercice 2024-2025, des appels relatifs au fonds travaux pour ce même exercice, aux appels pour les autres travaux ainsi que le montant restant dû au titre des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire,

* le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est recevable et bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme d’un montant de quatre vint un euros vingt-neuf cents (81,29 €),

* les frais de mises en demeure comme les frais de relances relatifs à des lettres recommandées entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi et sont des frais nécessaires,

* le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est recevable et bien fondé à solliciter que la condamnation qui sera prononcée à l’encontre de Monsieur [Z] [B] portera intérêts au taux légal à compter des mises en demeure adressées à cette dernière le 12 juin 2025,

* le non-paiement des charges dues par Monsieur [Z] [B] a généré une désorganisation des comptes de la copropriété laquelle se trouve déjà dans une situation délicate et sous administration,

* une procédure a déjà du être engagée sur les exercices précédents,

* le passage du dossier vers une voie contentieuse génère des frais pour l’ensemble des copropriétaires puisque le syndic peut facturer des frais à ce titre,

* le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est recevable et bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de mille euros (1 000,00 €),

REPONSE AUX CONCLUSIONS ADVERSES

* la mise en demeure adressée à Monsieur [Z] [B] est fondée sur le décompte de charges en date du 12 juin 2025 (qui a été joint à la mise en demeure) lequel laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de quatre mille cinq cent six euros trente-trois cents (4 506,33 €),

* Monsieur [Z] [B] est propriétaire depuis plusieurs années de deux lots au sein de la copropriété [Adresse 1],

* il a fait l’objet d’une précédente procédure au cours de laquelle il a procédé à un paiement, le montant des condamnations prononcées étant ensuite recouvrées au moyen d’une saisie attribution,

* malgré cela, Monsieur [Z] [B] voudrait faire croire qu’il n’a pas compris l’exercice concerné par la nouvelle mise en demeure que le syndicat des copropriétaires a été contraint de lui adresser,

* les provisions de l’exercice en cours (2024-2025) sont bien isolées et présentées de manière distinctes et que la mise en demeure rappelle les dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (reproduits en annexe),

* la mise en demeure précise que pour les exercices antérieurs (2022-2023 et 2023-2024), il s’agit de régularisations,

* la mise en demeure est la pierre angulaire de la procédure de recouvrement des charges par la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et que pour être régulière elle se doit de distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 des charges échues impayées des exercices antérieurs,

* ces prescriptions ont été respectées par le syndicat des copropriétaires,

* quant à l’incitation à s’acquitter des sommes dues pour échapper à la déchéance. Elle est particulièrement claire dans la mise en demeure qui a été adressée à Monsieur [Z] [B],

* les dispositions de l’article 19-2 de la loi imposent de raisonner exercice par exercice,

* le décompte communiqué à l’appui de la mise en demeure fait état d’une situation globale notamment avec les paiements intervenus suite au précédent jugement ;

* le syndicat des copropriétaires a tenu compte de l’autorité de chose jugée attachée au précédent jugement obtenu à l’encontre de Monsieur [Z] [B] lors de la délivrance de la nouvelle assignation,

* pour ce qui concerne les frais de contentieux réclamés, Monsieur [Z] [B] s’empare avec une particulière mauvaise foi du fait que lors de la précédente procédure, dans la mesure où un paiement était intervenu, le syndicat de copropriétaires avait renoncé à sa demande relative aux frais de contentieux,

* le 7 aout 2025, un appel de fonds a été adressé aux copropriétaires en l’état du dépassement du budget,

* pour Monsieur [Z] [B] la somme est de huit cent trente deux euros (832,00 €),

* cette somme devra être intégrée dans la condamnation par le mécanisme de la déchéance de l’article 19-2 de la loi,

* les sommes réclamées sont toutes justifiées,

* Monsieur [Z] [B] mentionne un paiement en date du 6 août 2024 dont il n’est pas justifié.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 11 décembre 2025, Monsieur [Z] [B] demande à la juridiction de :

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1355 du Code Civil,

Il est demandé au Tribunal de :

IN LIMINE LITIS :

Déclarer irrégulière la mise en demeure préalable adressée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] Monsieur [B] en ce qu’elle ne lui permet pas de comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter

Ce faisant, déclarer irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dans le cadre de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce faisant, débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [B] ;

SUR LE FOND

Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de condamnation formulée au titre des charges de copropriété ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [B] au paiement de la somme de 81,29 € au titre des frais de recouvrement de la créance.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer à Monsieur [Z] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens.

Il réplique que :

* Monsieur [Z] [B] a présenté des soucis de santé, qui l’ont éloigné de la gestion de ses affaires personnelles,

* c’est dans ces circonstances que par jugement rendu le 16 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de Grasse, Monsieur [Z] [B] a été condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] certaines sommes,

* en exécution du jugement, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait procéder à une mesure de saisie attribution sur les comptes de Monsieur [B],

* le 6 août 2024, une somme de 6.149,65 € a été saisie sur ses comptes bancaires,

* l’état de santé Monsieur [Z] [B] ne s’est pas amélioré par la suite, Monsieur [B] a de nouveau été hospitalisé,

* c’est dans ces circonstances que le 12 juin 2025, le conseil du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a mis Monsieur [B] en demeure de payer les appels de charges couvrant la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 ainsi que les appels de travaux de ces périodes et la régularisation des exercices 2022-2023 et 2023-2024,

* cette mise en demeure étant restée sans effet pendant trente jours, par assignation délivrée le 22 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a attrait Monsieur [B] devant le Tribunal de céans sur le fondement des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Sur l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires :

* conformément à l’avis rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de Cassation (n° 24-70.007), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées et ce, à peine d’irrecevabilité de la demande,

* si le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne précise pas le contenu requis pour la mise en demeure, il résulte de l’article 1344 du Code Civil qu’une mise en demeure doit comprendre une « interpellation suffisante » du débiteur, permettant à celui-ci d’avoir une connaissance précise sur la cause, la nature, le montant des sommes réclamées, et l’incitant à s’acquitter de ces sommes, afin d’échapper ainsi aux poursuites,

* la mise en demeure préalable à la mise en œuvre de l’article 19-2 doit donc distinguer clairement :

— les charges exigibles au titre des provisions courantes,

— les charges exigibles au titre des provisions pour travaux,

— les charges exigibles au titre du fonds de travaux,

— et les sommes dues au titre des régularisations de charges des années précédentes, en distinguant les montants dus pour chaque exercice.

* en l’espèce, la mise en demeure adressée le 12 juin 2025 à Monsieur [Z] [B] est imprécise en ce qu’elle ne distingue pas suffisamment les catégories de dettes du copropriétaire et est au surplus manifestement erronée,

* en effet, d’une part, le conseil de la copropriété fait état des provisions dues pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, du 1er janvier au 31 mars 2025 et du 1er au 30 juin 2025 puis détaille des sommes dues du 1er trimestre au 3ème trimestre, sans indication de l’exercice comptable concerné.,

* d’autre part, la mise en demeure n’est pas suffisamment précise quant aux sommes réclamées au titre la régularisation des exercices 2023-2024 et 2022-2023,

* elle ne précise pas le montant dû pour chacun des exercices, se contenant de mentionner une somme globale pour les deux exercices,

* au surplus, si la mise en demeure comprend la reproduction de l’article 19-2 et avertit ainsi Monsieur [B] du fait qu’à défaut de règlement sous 30 jours il s’expose à une déchéance du terme pour toutes les provisions exigibles au cours de l’exercice, la somme qui serait due à ce titre n’est pas indiquée,

* elle ne permet donc pas à son destinataire de connaître précisément la cause, la nature, le montant des sommes qui lui sont réclamées,

* enfin, les sommes dont il est réclamé le paiement à Monsieur [B] dans la mise en demeure sont manifestement erronées,

* en effet, alors que le conseil du Syndicat des copropriétaires fait état d’un solde débiteur sur le relevé de compte copropriétaire de Monsieur [B] au 12 juin 2025 de 4.506,33 €, il lui réclame le règlement d’une somme totale de 5.535,61 € soit 4.161,44 € de charges + 1.374,17 € au titre de la régularisation de charges (2022-2023 et 2023-2024), précisant pourtant que le décompte comporte également cette dernière somme,

* les sommes réclamées aux termes de la mise en demeure excèdent le solde débiteur du compte copropriétaire à la même date,

* en conséquence, il est demandé au Tribunal de déclarer la demande de Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] irrecevable et ce faisant, de le débouter de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [B],

* le Tribunal de céans a déjà eu l’occasion de rappeler que « il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à cet article puisse être mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires que la mise en demeure constitue une interpellation utile, informative et dénuée de toute ambigüité afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui a été adressée et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai de 30 jours imparti » (Jugement du 03.07.2025 RG 25/02025),

* tel n’est pas le cas en l’espèce,

Sur l’irrecevabilité en raison de l’autorité de la chose jugée :

* dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait la procédure du Syndicat des copropriétaires recevable en dépit du caractère erroné et imprécis de sa lettre de mise en demeure, il lui est demandé de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au précédent jugement,

* par jugement rendu le 16 mai 2024, le Tribunal de céans a condamné Monsieur [Z] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  1.047,25 € au titre de l’exercice 2023-2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31.12.2023 représentant le solde des charges échues (deux premiers trimestre), le fonds Alur et les travaux de coursive

—  2.563 € représentant les charges devenues exigibles jusqu’au 30 septembre 2024 en ce compris le fonds Alur

—  700 € à titre de dommages et intérêts

—  1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— les dépens

* or l’extrait de compte produit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en date du 12 juin 2025 ne tient pas compte du jugement, puisqu’il débute à la date du 1er octobre 2022, soit antérieurement au jugement,

* le Tribunal dans son jugement rendu le 16 mai 2024 a fixé la créance du syndicat des copropriétaires jusqu’au 30 septembre 2024,

* le Tribunal a « constaté que par suite du paiement opéré en cours de procédure à hauteur de 6.374,05 euros le 8 février 2024, les sommes dues au titre des exercices 2022-2023 et de l''exercice antérieur ont été apurées. »

* or aux termes de son assignation du 22 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la condamnation de Monsieur [B] à lui payer notamment :

—  1.374,17 € représentant le solde de charges dues pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (pour 2022-2023 approbation après le précédent jugement)

-1.915,12 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire (les relevés démontrent qu’aucun versement de provisions n’est intervenu donc que des sommes visées dans les régularisations sont dues dans leur totalité. En outre la régularisation est intervenue après le précédent jugement),

* ces sommes ne sont pas dues,

* par ailleurs l’extrait de compte produit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en date du 12 juin 2025 comprend des frais,

* or dans son jugement rendu le 16 mai 2024, le Tribunal a constaté que « le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] n’a pas maintenu dans ses dernières conclusions sa demande en paiement au titre des frais » et n’a donc pas prononcé de condamnations à ce titre,

* en vertu de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement, ces sommes ne sont pas dues,

* au surplus, des paiements ont été effectués par Monsieur [Z] [B] par virement le 1er mai 2024 (3.034,99 €) et le 6 août 2024 (saisie de 6.149,65 €),

* ces paiements ont apuré les causes du jugement et réglé des charges postérieures,

* le total des condamnations du jugement rendu le 16 mai 2024 s’élève à la somme de 5.510,25 euros hors dépens,

* les paiements effectués par Monsieur [B] les 1er mai 2024 et 6 août 2024 s’élèvent à la somme de 9.184,64 euros,

* en imputant les règlements sur les causes du précédent jugement, le compte de copropriétaire de Monsieur [B] aurait dû se trouver créditeur d’une somme 3.674,39 euros au 30 septembre 2024 (date fixée par le précédent jugement),

* en conséquence, il est demandé au Tribunal de déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement et en tout état de cause :

* il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’une créance liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [B] et de justifier de l’origine de la dette, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

* à défaut d’apporter la preuve que Monsieur [B], poursuivi en recouvrement de charges, est effectivement débiteur des sommes dont il sollicite le paiement par la production de deux décomptes détaillés et distinct des sommes dues par le copropriétaire en vertu du jugement et postérieurement au jugement, le Tribunal ne pourra que le débouter de sa demande, qui s’avère injustifiée,

* le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [B] au paiement de la somme de 81,29 € au titre des frais de recouvrement de la créance sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* le syndicat des copropriétaires verse aux débats les lettres adressées par IMMO DE FRANCE à Monsieur [B] le 16 mars 2025 (lettre de relance) et le 23 avril 2025 (lettre de mise en demeure),

* or la preuve d’envoi de la lettre de mise en demeure du 23 avril 2025 en recommandé n’est pas établie,

* il s’agit donc plutôt d’une seconde lettre de relance,

* si les frais correspondant aux lettres des 16 mars 2025 et 23 avril 2025 correspondent au tarif conventionnement fixé au contrat de syndic, le Tribunal constatera que le contrat de syndic applicable à ces dates n’est pas produit par le demandeur,

* seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant,

* tel n’est pas le cas des frais de relance, de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic.

* il est demandé au Tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [B] au paiement de la somme de 81,29 € au titre des frais de recouvrement de la créance,

* la dette alléguée ne représente donc que 0,37% du budget annuel de la copropriété, ce qui n’est pas de nature à créer un préjudice à la copropriété de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1.000 €.

* la condamnation d’un copropriétaire débiteur de charges de copropriété au versement de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire dû en cas de retard de paiement est subordonnée à la preuve de sa mauvaise foi (article 1231-6 du Code Civil et Cass. Civ. 3ème 12 octobre 2023 – N° 22-19.388),

* or la mauvaise foi de Monsieur [B] n’est pas établie et ne saurait l’être.

MOTIFS ET DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Concernant la régularité de la mise en demeure

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Selon la Cour de cassation, la mise en demeure, préalable à toute action en recouvrement des charges impayées en copropriété, doit être précise et détaillée. Elle doit indiquer clairement les dispositions dues pour le budget prévisionnel de l’exercice en cours ou pour les travaux non inclus dans ce budget, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Cette précision est nécessaire pour permettre au copropriétaire de comprendre les montants réclamés et de régulariser sa situation, sous peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

La mise en demeure adressée à Monsieur [B] le 12 juin 2025 est libellée comme suit :

« Le relevé de compte en date du 12 juin 2025 dont copie jointe laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de quatre mille cinq cent six euros trente-trois cents (4 506,33 €)

Dans ce décompte, figurent la provision due pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, la provision pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025 et la provision pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, le fonds ALUR pour les mêmes périodes et les provisions pour les travaux non intégrés dans le fonds ALUR pour les montants suivants :

Provision charges courantes (1er trim) 1 211,37 €

Fonds travaux Alur 114,40 €

Provisions installations Sécurité incendie 127,08 €

Provisions Câbles 46,01 €

Provisions plan sous-sol et toiture 20,47 €

Provisions purge des façades 20,25 €

Provisions charges courantes (2é trim) 1 211,32 €

Fonds travaux Alur 38,13 €

Provision charges courantes (3e trim) 1 211,33 €

Fonds travaux Alur 38,13 €

Provisions Coursives 124,80 €

Provisions Porte coupe-feu 10,30 €

Provisions Peinture portail 8,28 €

Total 4 161,44 € (avec

déduction de la mobilisation du fonds travaux)

Sur le fondement des dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (reproduits ci-après), je vous mets en demeure d’avoir à vous acquitter de la somme de quatre mille cent soixante et un euros quarante-quatre cents (4 161,44 €) dans un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la présente.

Ce relevé de compte comporte également la somme que vous restez devoir au titre de la régularisation des deux exercices antérieurs (2023-2024 et 2022-2023) soit mille trois cent soixante-quatorze euros dix-sept cents (1 374,17 €) que je vous mets également en demeure de payer

Je vous précise qu’à défaut de règlement dans le délai précité, j’ai reçu pour instruction de saisir la juridiction compétente pour obtenir votre condamnation au paiement, de la somme due, des provisions de l’intégralité de l’exercice 2024 – 2025 non encore échues et du fonds travaux, des sommes dues au titre des exercices précédents dont les comptes ont été approuvés, des intérêts de retard, frais de contentieux et dommages-intérêts. »

Les dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont intégralement reproduites dans ce courrier.

Il en résulte que la mise en demeure est suffisamment détaillée pour permettre à Monsieur [B] d’identifier les sommes dues pour le budget prévisionnel de l’exercice en cours ou pour les travaux non inclus dans ce budget, et de connaître la somme à payer dans le délai de 30 jours pour régulariser sa situation.

Il en effet indiqué de manière très lisible : « Sur le fondement des dispositions des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (reproduits ci-après), je vous mets en demeure d’avoir à vous acquitter de la somme de quatre mille cent soixante et un euros quarante-quatre cents (4 161,44 €) dans un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la présente. »

Les contestations relatives aux sommes réclamées au titre de la régularisation des exercices 2023-2024 et 2022-2023 sont indifférentes en ce qui concerne la recevabilité de l’action engagée au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en demeure est en conséquence régulière et l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera déclarée recevable.

Concernant l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 1355 du Code civil, L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, l’action a été engagée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des provisions dues pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, la provision pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025 et la provision pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, le fonds ALUR pour les mêmes périodes et les provisions pour les travaux non intégrés dans le fonds ALUR.

Aux termes du jugement en date du 16 mai 2024, Monsieur [B] a été condamné au paiement des charges dues :

— au titre de l’exercice 2023-2024 pour une somme représentant le solde des charges échues (deux premiers trimestres), le fonds Alur et les travaux de coursive,

— jusqu’au 30 septembre 2024 en ce compris le fonds Alur.

Les provisions sur charges invoquées dans le cadre de la présente action ne correspondent donc pas aux charges objet du jugement du 16 mai 2024.

Les contestations relatives aux sommes réclamées au titre de la régularisation des exercices 2023-2024 et 2022-2023 sont indifférentes en ce qui concerne la recevabilité de l’action engagée au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucune autorité de la chose jugée n’est donc démontrée, et l’action sera déclarée recevable.

Sur les demandes en paiement en paiement formées par le syndicat des copropriétaires :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent, seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1, modifié par la même loi, dispose :

I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, applicable à compter du 1° janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 36 dudit décret sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai débutera au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne comme étant « pli avisé et non réclamé » et même s’il revient « destinataire inconnu à cette adresse » lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale. Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement.

***

En l’espèce, l’exercice court du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante. Les provisions sont appelées les 1er octobre, 1er janvier, 1er avril et 1er juillet.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par la SCP EZAVIN [V] en sa qualité d’administrateur provisoire, verse aux débats, au soutien de son action, outre le relevé de propriété, et le règlement de copropriété et l’état descriptif de division :

— le jugement rendu le 16 mai 2024 par le Tribunal judiciaire de GRASSE statuant selon la procédure accélérée au fond,

— le procès-verbal sur les résolutions adoptées par l’administrateur provisoire le 8 décembre 2021 comportant l’adoption du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;

— le procès-verbal du 15 juin 2022 emportant adoption par l’administrateur provisoire des comptes de l’exercice allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ;

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 9 août 2022,

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 22 septembre 2022 emportant adoption du projet du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;

— le procès-verbal du 16 mai 2023 emportant adoption d’une modification à la hausse du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 avec exigence de la régularisation au 16 mai 2023, justifiant l’appel figurant sur le ;

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 28 juin 2023 comportant approbation des comptes de l’exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;

— le procès-verbal du 26 septembre 2023 comportant adoption du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

— le procès-verbal du 12 septembre 2024 comportant approbation des comptes de l’exercice allant du 1 er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 9 août 2024,

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 27 septembre 2024 comportant approbation du budget prévisionnel 2024-2025,

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 23 octobre 2024,

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 19 novembre 2024,

— le procès-verbal des résolutions de l’administrateur provisoire du 14 mars 2025, comportant approbation des comptes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— un extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025,

— les appels de fonds et justificatifs de réparation individuelle de l’exercice 2024-2025,

— le procès-verbal de résolutions de l’administrateur provisoire du 7 août 2025, ayant ayant révisé le budget de l’exercice du 30/09/2024 au 01/10/2025.

Concernant les charges à échoir par suite de la mise en œuvre des dispositions précitées de l’article 19-2, le syndicat des copropriétaires se prévaut de la mise en demeure par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 juin 2025, réceptionnée le 16 juin 2025, ainsi que les relances antérieures des 19 mars 2025 et 23 avril 2025.

Cette mise en demeure vise à obtenir le paiement de la somme de 4 161,44 euros, incluant les provisions sur charges et fonds travaux Alur pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2024, la provision pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025 et la provision pour la période du 1er avril au 30 juin 2025, le fonds ALUR pour les mêmes périodes et les provisions pour les travaux non intégrés dans le fonds ALUR.

Elle répond aux exigences légales et rappelle les dispositions de cet article et informe le copropriétaire des conséquences d’un défaut de paiement dans le délai de 30 jours.

Elle est restée infructueuse dans le délai de 30 jours, ce qui n’est pas contesté.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions d’application de l’article 19-2 sont réunies.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [Z] [B] au paiement des sommes suivantes :

—  4 161,44 € (avec déduction de la mobilisation du fonds travaux) avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 6 juin 2025 représentant les provisions échues pour les 3 premiers trimestres de l’exercice 2024-2025 en ce compris le fonds Alur et les travaux non compris dans ce fonds (détail dans la mise en demeure et ci-avant)

—  1249,36 € représentant la dernière provision exigible (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur avec intérêt à compter de l’assignation (provision exigible depuis le 1er juillet 2025).

Les autres sommes réclamées, qui sont contestées par le défendeur, ne sont pas justifiées par les éléments produits.

La somme de 832,00 € représentant la provision exigible du 7 aout 2025 (2024-2025) par le mécanisme de la déchéance en ce compris le fonds Alur (provision exigible depuis le 1er juillet 2025) n’est justifiée par aucun élément. En effet, l’appel de fonds du 7 août 2025 n’est pas produit.

La somme de 1 374,17 € (432,42 € + 941,75 €) représentant des régularisations de charges mentionnées le 12/09/2024 et le 17/03/2025, n’est justifiée par aucun élément.

La somme de 1 915,21 € représentant les régularisations des travaux non compris dans le fonds Alur concernant l’exercice 2022-2023 dont les comptes ont été approuvés par l’administrateur judiciaire n’est justifiée par aucun décompte.

Il incombe au demandeur de produire un relevé des sommes qu’il réclame et un extrait de compte expurgé des causes du jugement du 16 mai 2024.

Par ailleurs, les frais invoqués ne sont justifiés par aucun élément.

Il convient en conséquence de surseoir à statuer, d’ordonner la réouverture des débats, et d’inviter le requérant à produire justificatifs nécessaires, un décompte de chacune de ses demandes, et un relevé de compte de copropriétaire expurgé des causes du jugement du 16 mai 2024.

En l’état de la réouverture des débats, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera réservée.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, avant dire droit, mis à disposition au greffe,

Ordonnons la réouverture des débats à l’audience du18 Mars 2026 à 09h00 Salle D

pour les motifs indiqués dans le corps de la présente décision,

Réservons les demandes et les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE STATUANT SELON

LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND