Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 19 juin 2025, n° 25/00170

TJ Bordeaux 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions de transfert de bail
La cour a constaté que Madame [S] [H] ne prouve pas avoir vécu avec sa mère pendant l'année précédant son décès, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Madame [S] [H] est occupante sans droit ni titre et a ordonné son expulsion dans le respect des délais légaux.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour maintien dans les lieux
La cour a jugé que Madame [S] [H] doit indemniser AQUITANIS pour son occupation sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Madame [S] [H] à payer une somme au titre des frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 19 juin 2025, n° 25/00170
Numéro(s) :	25/00170
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lou-Andréa VIENOTLouis COULAUD
Cabinet(s) :	SELARL COULAUD-PILLET
Parties :	Etablissement public AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L' HABITAT DE [ Localité 7 ] METROPOLE

Texte intégral

Du 19 juin 2025

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00170 – N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7WT

Etablissement public AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] METROPOLE

[S] [H]

— copie exécutoire délivrée à

M^e COULAUD

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] METROPOLE

RCS [Localité 7] 398731489

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Louis COULAUD, membre de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Lou-Andrea VIENOT

DEFENDERESSE :

Madame [S] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

non comparante – non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 août 2008, à effet du même jour, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté urbaine de [Localité 7] (AQUITANIS) a consenti à Madame [K] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 324,96 €, provisions sur charges comprises.

Madame [K] [I] est décédée le 22 décembre 2023.

Par courrier en date des 30 janvier 2024 et 5 mars 2024, Madame [S] [H], la fille de Madame [K] [I], a sollicité le tranfert du bail à son nom.

Estimant que Madame [S] [H] ne remplit pas les conditions de ce transfert, AQUITANIS lui a, par courrier en date du 13 mars 2024, notifié la résiliation du bail et a fixé au 2 avril 2024, la date de l’état des lieux de sortie.

En dépit de deux courriers du conseil de Madame [S] [H] en date des 20 mars 2024 et 6 mai 2024 sollicitant à nouveau le transfert de bail à son profit, AQUITANIS a maintenu son refus et lui a fait déliver, le 15 avril 2024, par acte de commissaire de justice, une sommation d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 23 avril 2024.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice délivré le 10 janvier 2025, AQUITANIS a fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, principalement, sur le fondement des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

— être reçu et bien fondé en ses demandes,

— constater la résiliation du bail du 8 août 2008 qu’il a signé avec Madame [K] [I] au jour de son décès,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [H], occupante sans droit ni titre ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si nécessaire, l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [S] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du bail du 8 août 2008, à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Madame [S] [H] à lui payer une somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [H] aux entiers dépens de l’instance. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

En défense, Madame [S] [H] n’a ni comparu ni été représentée, bien que citée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

I – Sur le transfert du contrat de location suite au décès de la preneuse :

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier».

S’agissant plus particulièrement du transfert aux descendants, il convient de préciser que ces derniers doivent justifier d’une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux, impliquant une communauté de vie stable et continue pendant l’année précédant le décès.

Aux termes des dispositions de l’article 40 de la même loi, l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organsimes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire».

L’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation énonce que «les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 …, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale… [9] la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [K] [I], locataire des lieux loués, est décédée le 22 décembre 2023.

Madame [S] [H] revendique le transfert du bail à son profit, en soutenant avoir vécu, dans les lieux loués, avec sa mère, Madame [K] [I], atteinte de la maladie d’alzheimer, plus d’un an avant son décès.

AQUITANIS considère qu’elle ne remplit pas les conditions de sorte qu’elle ne peut prétendre au transfert.

Il appartient donc à Madame [S] [H] de rapporter la preuve qu’elle remplit les conditions du transfert.

AQUITANIS ne conteste pas que Madame [S] [H] est une descendante de la locataire défunte mais soutient :

— qu’aucun élément ne permet de prouver qu’elle vivait avec elle depuis au moins un an avant son décès,

— qu’elle ne remplit pas les conditions de l’article 40, le logement d’une superficie de 83 m² étant trop grand pour une personne seule,

— qu’elle ne justifie pas de ressources suffisantes permettant d’assurer le paiement du loyer mensuel, ce dernier ayant été irrégulièrement réglé et de manière insuffisante avant que son fils ne lui apporte une aide financière.

Madame [S] [H] ne comparaît pas et ne communique pas de pièces permettant de prouver qu’elle remplit les conditions de la reprise du bail.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que pour prouver le respect de la condition de délai, elle a adressé au bailleur :

— une attestation de GAZ de [Localité 7] du 23 février 2024, une facture de gaz du 6 février 2023 couvrant la période du 26 octobre 2022 au 5 février 2023 et un courrier électronique de ce même établissement en date du 18 mars 2024 indiquant que Madame [K] [I] et Madame [S] [H] sont toutes les deux co-titulaires du contrat de distribution du gaz pour le logement loué,

— une attestation établie par Monsieur [O] [T], en date du 12 mars 2024, infirmier libéral, lequel atteste avoir pris en charge Madame [K] [I] et que Madame [S] [H] était aidante à temps plein nuit et jour,

— une attestation de son médecin traitant indiquant qu’elle était suivie pour une maladie chronique et qu’elle était présente régulièrement au domicile habituel de sa mère,

— une liste de rendez-vous à l’Institut [6] la concernant entre le 14 mars 2024 et le 18 juin 2024,

— son avis d’impôt sur le revenu 2022 établi en 2023 mentionnant une adresse sur la commune de [Localité 8].

Toutefois, ces pièces ne sont pas suffisantes pour établir que Madame [S] [H] satistait à cette condition de délai.

Son avis d’imposition pour l’année 2022 montre qu’elle était domiciliée sur la commune de [Localité 8]. Si elle conteste cette adresse, les pièces qu’elle communique ne permettent pas de conclure qu’elle n’y résidait pas et qu’elle cohabitait avec sa mère de manière habituelle, effective et continue des lieux, impliquant une communauté de vie stable et continue avec elle pendant l’année précédant son décès. L’attestation de Monsieur [O] [T] n’est pas suffisamment circonstanciée de sorte qu’elle ne permet pas d’établir que Madame [S] [H] vivait avec sa mère au moins un an à la date de son décès. Il en est de même de ses rendez-vous à l’Institut BERGONIE et de l’attestation de son médecin traitant qui évoque une présence régulière. De même, la co-titularité de l’abonnement Gaz de [Localité 7] ne suffit pas à prouver qu’elle avait une communauté de vie stable et continue avec sa mère pendant l’année précédant son décès.

Au contraire, les attestations de Madame [E] [B], locataire de l’immeuble, de Madame [X] [W], gestionnaire du site pour le compte de AQUITANIS et le gardien d’immeuble dans lequel se situe les lieux loués, déclarent n’avoir rencontré Madame [S] [H] qu’après le décès de sa mère, laissant ainsi supposer que sa présence n’avait jamais été constatée avant.

Aussi, compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que Madame [S] [H] ne démontre pas remplir la condition de délai prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, Madame [S] [H], est âgée de moins de 65 ans et ne justifie pas d’un handicap au sens des dispositions de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles. Elle doit, donc, se voir appliquer les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et justifier que le logement est adapté à la taille du ménage. Or, il se déduit des courriers de Madame [S] [H] vit seule. Toutefois, le logement loué est de type 3 et d’une surface de 83 m². Il apparaît, en conséquence, que le logement sera sous-occupé au sens des dispositions de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne satisfait pas, en conséquence, à cette condition.

Enfin, il ressort de son avis d’imposition établi en 2023 qu’elle a perçu un revenu d’un montant de 3.600 € pour l’année 2022, soit 300 € par mois. Aucun élément ne permet de conclure qu’elle sera en capacité d’assumer le montant du loyer de 384,26 € par mois. Il n’est donc pas prouvé qu’elle satisfait à la condition de ressources.

Les conditions de transfert du bail au bénéfice de Madame [S] [H] ne sont donc pas réunies en l’espèce. Ce dernier s’est donc trouvé résilié de plein droit le 22 décembre 2023, date du décès de Madame [K] [I], en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [H] est, donc, occupante sans droit ni titre du logement depuis le 23 décembre 2023.

II – Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

En l’espèce, Madame [S] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023. Elle est donc tenue d’indemniser AQUITANIS par le versement à compter de cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail conclu avec Madame [K] [I], et des provisions sur charges jusqu’à la libération des lieux.

Madame [S] [H] sera condamnée au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux.

III – Sur l’expulsion :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux».

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte».

En l’espèce, Madame [S] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 décembre 2023. AQUITANIS est donc fondé à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

AQUITANIS argue de la mauvaise foi de Madame [S] [H] qui refuse de libérer les lieux et de vider l’appartement de sa mère alors qu’elle sait ne dispose pas d’un titre d’occupation depuis le 22 décembre 2023. Il sollicite, en conséquence, son expulsion immédiate.

Cependant, AQUITANIS ne communique aucune pièce permettant d’établir la mauvaise foi alléguée par Madame [S] [H], laquelle pensait remplir les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne justifie pas de motifs justifiant la suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande visant à voir ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [H].

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [H] et de celle de tout occupant de son chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV – Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [H], partie perdantes, sera condamnée aux dépens.

Succombante, elle sera condamnée à payer à AQUITANIS la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DIT que Madame [S] [H] ne justifie pas des conditions requises pour bénéficier d’un transfert de bail à son profit ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 22 décembre 2023 du contrat de location conclu le 8 août 2008 entre AQUITANIS, d’une part, et Madame [K] [I], d’autre part, portant sur le logement situé au [Adresse 4] ;

CONSTATE que Madame [S] [H] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4], depuis le 23 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du 23 décembre 2023 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles du bail du 8 août 2008, augmenté de la provision sur charges outre le montant de la régularisation au titre des autres charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [S] [H] au paiement des indemnités d’occupation courant à compter du 23 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer à AQUITANIS la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection